深圳楼市：开始冲刺了。。

国庆假期将至，深圳悄然换上了节日的盛装。

漫步城中，从车水马龙的主干道到安静的社区小巷，五星红旗在秋风中猎猎作响。

为了备战“十一楼市”，各大开发商火力全开，蓄客的蓄客、推盘的推盘、降价的降价，当前这个节点，高层会议自然也是少不了，我们逐一来看：

成交量方面，9月前26天，深圳一二手房住宅累计网签6242套，其中二手房4118套、新房2146套。

新房市场还是一如既往的被二手房碾压。

整体走降价促销路线，去化越慢，降幅越大。例如：

南山赤湾XX府，23年备案价8.9万/㎡，如今节假日，推出6套特价房，户型为124平三房，单价区间在4.95-5.3万/㎡左右，总价600多万。

龙华中心区新盘幸福XX，先前在8月份已经降价过一轮，效果不是太好，最近项目又下调价格了，96平三房410万起，而在7月份开盘这个户型的折后价是490万，两者对比降幅80万。

还有前几天提到的南山同乐某盘，一套最高降幅100万。

观察最近几周成交量比较靠前的新房项目——

要么是本身不缺热度的网红盘，要么是单价很便宜的刚需盘，要么是南山福田有点看头的高端改善。

总体而言——

现在的新房市场，不仅卷价格，还卷品质。

包括即将开放样板房的后海沄玺，一些潜在豪宅买家除了普遍希望开发商便宜点卖，就是希望开发商能在打造产品力上多下点功夫。

这其实也反映了在当下的深圳楼市，好房子还是太少。未来，谁能在核心地段拿到好地块，并专注于提升产品力，谁就能获得高净值人群的更多青睐。

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再参考近期的看房成交率、议价率这些指标。

根据乐有家数据显示，截至9月24日，深圳新房和二手房的看房成交率较8月均有所提升。其中，新房环比上涨0.81%至5.52%，二手房环比上涨0.18%至4.45%。

相当于每100组看新房的人里，约有5.5组最终成交；看二手房的，每100组里有接近4.5组成交。

说明楼市新政后，稍微加快了部分购买群体的决策速度。

从成交结构来看：

9月以来，总价500万至800万的刚需改善房源成交占比显著提升，相比8月份增长了3个百分点。

同时，800万-1000万区间以及1500万以上的豪宅房源成交占比也分别有所增长，其中豪宅占比提升了2.6个百分点，处于相对高位。

房价层面，目前还是没啥起色。

据冰山指数数据披露，9月深圳二手房市场平均议价率为8.9％，类似于去年三季度的情况，买卖双方仍处于深度拉扯博弈状态。

放眼全国楼市，情况也基本雷同。

面对买家的大幅砍价，不着急的房东可以慢慢耗着，甚至直接躺平。但如果是比较着急卖的，就很容易妥协。

现在市场上一种比较乐观的情况，是成交量活跃后，有相当一部分家庭正在抓住政策窗口期，着手“卖一买一”，置换更心仪的住房。

03

对于接下来的市场——

这两天，央行货币政策委员会召开2025年第三季度例会，研究了下阶段货币政策主要思路。
会议指出，要加强货币政策调控，提高前瞻性、针对性、有效性，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，把握好政策实施的力度和节奏，充分释放政策效应。

关于房地产市场，提出“加大存量商品房和存量土地盘活力度”。

说明房地产政策转向了，重点不再是单纯「救需求」，而是重点想办法「消化库存」。

未来，大多数城市的房子会越来越不值钱。只有少数城市的优质房产，才能扛得住波动、跑得赢通胀。

这就好比汽车：普通品牌如丰田、大众越来越便宜，但顶级豪车如尊界、宾利、劳斯莱斯，依然昂贵。

一线城市核心地段的优质房产，就像这些豪车，始终是硬通货。

货币政策方面：

虽然9月LPR没有下调，但这更像是政策的“择时”考量。央行近期表态坚持“以我为主”，但这不意味着政策停滞。

十月将是一个重要窗口期。

一方面，四中全会将研究“十五五”规划，为中长期发展定调；另一方面，年底冲刺阶段需要政策助力。历史经验表明，第四季度往往是政策发力的关键时期。

以深圳市场为例，近期土地出让节奏明显放缓。这既反映了开发商谨慎的态度，也预示着供应端正在自我调整。

短期来看，货币政策仍有充足空间。

房贷利率进入“2”时代是大势所趋，美联储后续的降息预期也为国内政策提供了更多灵活性。

中长期而言，“十五五”规划值得期待。

近期一系列政策试点，包括要素配置市场化改革等，都指向同一个方向：推动核心城市群发展，促进人才合理流动。

对于普通购房者而言，需要认识到房地产市场正在经历深刻转型。过去“普涨”的时代已经结束，未来更需要关注城市基本面、区域发展潜力和资产真实价值。

政策面的支持将会更加精准化、差异化。与其期待大规模刺激，不如关注如何在新格局下做好资产配置。核心城市、优质地段的价值支撑依然坚实。

最后三个月，政策组合拳值得期待。从货币政策到中长期规划，从要素改革到城市更新，多重利好正在积累能量。

市场不会永远以价换量，但复苏需要过程。保持耐心，理性看待短期波动，才能在市场转折点抓住机遇。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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