澳洲房产四种持有方式税务全拆解：选错一次，可能多交几十万税！

在澳洲，把房子写进谁的名下，不只是产权归属，更是一场“税务定向赛”。个人、公司、家庭信托、自营养老金（SMSF）四种常见持有方式，各有利税、门槛和合规红线——选错一种，卖房时可能多交几十万澳元税款。下文一次性拆解四种方式的利与弊，并给出“自住房、投资房、商业物业”的对号入座指南。

一、个人名义：自住房“免税天堂”

优点

自住房出售：资本利得税（CGT）全免

手续简单：无额外报税、无管理费用

负扣税：投资房亏损可直接抵个人收入

缺点

家庭只能有一套自住房，其余一律按投资房计税

高收入人群：租金和资本利得按个人边际税率（至高45%+2%医保）

适合场景

自住房：个人名下比较省税

首次投资：负扣税可立即抵收入

二、公司名义：商业物业“风险隔离器”

优点

资产保护：个人资产与公司债务隔离

无Div 7A担忧：商业物业贷款不受关联公司分红规则限制

固定税率：30%公司税率（小企业25%），高收入人群“封顶”

缺点

无CGT折扣：公司不享受50%资本利得减免

双重征税：公司盈利+个人分红两次课税

合规成本：年度审计、公司报税、董事责任保险

适合场景

商业物业：租金和增值按30%计税，隔离商业风险

高风险投资：防止个人资产被追索

三、家庭信托：高收入家庭“分配杠杆”

优点

分配灵活：租金和资本利得可按家庭边际税率分配给配偶、子女（18岁以下按惩罚税率）

土地税优惠：部分州对信托土地税有折扣或分期

资产保护：信托资产与个人法律风险隔离

缺点

负扣税失效：信托亏损不能抵个人收入，只能内部结转

管理成本：每年信托报税、会计费用数千澳元

高税率陷阱：分配额过大时，至高边际税率47%

适合场景

高收入家庭：通过分配降低整体税率

长期持有：负扣税损失内部结转，未来增值再分配

四、自营养老金（SMSF）：超级“省税火箭”

优点

超低税率：租金收入15%，资本利得退休后全免

杠杆放大：SMSF可贷款买房，用养老金撬动更大资产

资产保护：破产时SMSF资产不受债权人追索

缺点

高门槛：账户现金≥20万澳元才划算，设立+合规费用高

严格合规：必须独立估价、年度审计、投资规则复杂

用途受限：只能买投资房，不能自住或度假屋

适合场景

高净值人群：用养老金撬动更大资产，退休后零CGT

长期持有：至少持有到退休年龄，享受零税率退出

五、对号入座指南

六、常见误区与补救

投资房放个人→高收入年份：可考虑信托内部转让（需缴CGT）

公司持有投资房→无CGT折扣：出售前评估是否值得转回个人

信托负扣税→不能抵个人：提前规划，避免高收入年份用信托

SMSF买自住房→违规：必须投资房，且独立估价+年度审计

在澳洲，买房步不是“选户型”，而是“选持有方式”。个人适合自住房，公司隔离商业风险，信托给高收入家庭分配杠杆，SMSF是退休省税火箭。签约前务必与注册会计师对话：一个持有方式的改变，可能让你未来少交几十万税，也可能让你错失CGT折扣——选择比努力更重要，税务规划比户型规划更值钱！