上海租界房地产的第一次过山车：战争难民催生泡沫与崩盘

安全需求推高房价：太平天国时期上海租界房地产奇迹

从650万银元涌入到跳黄浦江：上海第一次地产泡沫始末

制度优势创造价值：租界时期上海房地产的公共产品逻辑

历史总是惊人相似：1860年上海租界房地产的暴涨与崩盘

一场战争，十万难民，一次疯狂的房价暴涨，随后是无数跳黄浦江的破产者。历史总是惊人地相似，150多年前的上海租界，就已经上演了房地产的疯狂与毁灭。

1862年，太平天国军队三次进攻上海，引发大规模恐慌，超过10万难民如潮水般涌入驻界避难。当时租界土地严重紧张，地价房价联袂飞涨，连原本卖鸦片的洋行都干起了房地产。法国驻上海领事记载：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买”。

难民涌入使得租界人口从1853年初的500人猛增到1854年7月的2万多人，短短一年半时间增长了40倍。到1862年，上海租界总人口已经达到惊人的50万人。

上海房地产的疯狂序幕，始于1843年11月17日的开埠。根据《南京条约》和《五口通商章程》的规定，上海成为首批对外开放通商的口岸城市之一。英国首任驻上海领事乔治·巴尔福于1843年11月8日抵达上海，与上海道台宫慕久商谈开埠事宜。双方最终议定11月17日为上海开埠日。

1845年，巴尔福与宫慕久签订了《上海土地章程》，为租界奠定了整体框架。英租界最初只有830亩土地，位于黄浦江和苏州河交界处，即如今的外滩-南京东路一带。随着英美法三国相继设立租界，上海形成了“一市三治”的独特格局。到1915年，外国在上海的租界面积与1848年时相比暴增了12倍，扩大到7万亩。

上海租界房地产的第一次牛市出现在1853年。当时上海小刀会首领刘丽川打出“反清复明”的旗号，率领帮会成员和附近贫民攻下了上海县城。小刀会与清军交战期间，租界成为战争中仅存的和平孤岛。大量难民涌入租界避难，完全打破了原先“华洋分处”的规定。

英国商人敏锐地看到了商机，开始大量建造住房，高价出租给华人。在英租界西北部和分隔英法租界的洋泾浜两岸，一排排小木屋拔地而起。1853至1854年间，仅租界内现今广东路、福州路一带就冒出了800多幢木板房。这些房子租金高昂，却依然供不应求。

真正让上海租界房地产迎来爆发的是1860-1862年的太平天国战争。1860年，太平军连续攻克常州、苏州等江南城市，江南富庶地区的有钱人纷纷带着全身家当逃往上海。一时间，黄浦江上挤满了各种船只。租界内没地方住，大批人只能睡在街上。

据不完全统计，1860-1862年间至少有650万银元的华人资本流入租界。这些资本大量投入房地产领域，导致地价房价联袂飞涨。当时租界内出现了许多专门从事房地产开发的洋行，它们既租又卖，有钱的华人可以一次性购买一所甚至多所楼房，然后再分租给没钱的华人。

霍格是当时上海最著名的地产投机者之一。他1850年在上海建立了第一个跑马场，占地80亩。1854年，随着小刀会起义引发第一波房地产热，霍格卖掉了第一个跑马场，用获得的资金修建了第二个跑马场。开发商在第一个跑马场的土地上盖房出租，赚取了可观利润。

1862年，当太平天国战争带来更大房地产热潮时，霍格以10万银两的价格卖掉了第二个跑马场。他随后利用政商关系，在附近农村以低价获得了500亩土地建设第三个跑马场，即现在的人民广场。这种倒卖土地赚取差价的行为在当时十分普遍。许多原本从事贸易的洋行纷纷转向房地产投机，因为炒地皮比做生意赚钱更快更轻松。

1864年，太平天国灭亡，江南战事平息，租界里的难民开始返回家园。新建房屋大量空置，在建项目纷纷停工。许多开发商破产，从事土地投机的中国买办血本无归，开始有人跳黄浦江了。租界里的银行、租界外的钱庄，因为在牛市时期把资金放进楼市，这时也出现危机。

11家银行有6家濒临关门。紧接着是1866年的世界金融危机，一些资金雄厚、经营多年的大洋行也不得不倒闭。据人口统计，租界人口从1862年高峰时期的50万降至1865年的33万。英租界内华人数量从高峰时期的数10万降至90587人。

上海租界房地产的第一次暴涨暴跌揭示了一个核心规律：地产的价值本质上取决于公共产品的质量。在当时动荡的中国，上海租界因其特殊的政治地位，能够提供相对稳定的制度环境和安全保障。这种稳定性和安全性是最珍贵的公共产品，吸引了大量人口和资本流入。

租界采用英国现代城市管理理念与方法建构城市秩序，包括尊重人的权利、强调居民自治、设立纳税人会议，以及对不同文化的宽容、接纳与尊重。这些制度优势使得上海租界成为乱世中的安全岛，从而创造了巨大的房地产需求。一旦战争结束，安全感不再成为稀缺产品，房地产泡沫也就随之破裂。

从1860年代上海租界房地产的第一次暴涨暴跌中，我们可以发现几条至今仍然适用的规律：战争和动荡会推高安全港的房地产价值。当时上海租界提供的安全保障成为最珍贵的公共产品。难民和资本的流入是房地产上涨的直接动力。1860-1862年间，至少10万难民和650万银元资本涌入租界，直接导致了房价地价暴涨。

房地产泡沫终会破裂，尤其是当支撑泡沫的基础条件发生变化时。太平天国的失败使得难民返乡，房地产需求急剧减少。位置的重要性不仅在于地理，更在于制度环境。租界之所以能够吸引人口和资本，根本原因是其提供了相对更好的制度保障。

1882年，上海知县莫祥芝发布公告：“沿江一带滩地……必须复丈，并分别追缴租息地价”。战后十几年发展，上海地价已涨到政府公开“争利”的地步。《申报》1884年初报道新闸一带土地：“今则加至四五倍不止，虽马路远者每亩先不过百两，今亦加至五倍，而且争相购买，不惜重价”。

上海从海边县城发展为国际大都市的过程中，房地产的暴涨暴跌就像一次次心跳，记录着这座城市的成长轨迹。而每一次波动，都印证着同样的真理：土地的价值不在于砖石本身，而在于其承载的公共产品与制度保障。