农村房屋赠与协议生效条件，这篇说清了｜遗产律师解读北京案例

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弟弟起诉哥哥，要求确认父母遗留的 6 间农村房屋归自己所有，哥哥以 “赠与协议系后补、房屋有自己 1 间半” 抗辩。近日，法院判决支持弟弟，明确 “赠与协议合法有效，房屋归弟弟所有”。

一、案情梳理

1. 房屋权属争议：弟弟求确权，哥哥拒认可

张磊（原告，被继承人张建国三子，胜诉方）起诉张伟（被告，张建国长子，败诉方），诉求：1. 判令 “一号宅院”（北京市某村）内 6 间房屋归自己所有；2. 诉讼费由张伟承担。

张磊主张：1. 父亲张建国（2023 年去世）与母亲刘桂英（2016 年去世）育有五子二女，次子张涛 1987 年去世无子女；2. 1983 年父亲获批一号宅院并出资建 6 间房屋，2012 年父母与自己签订《赠与协议》，明确将房屋赠与自己，有见证人签字；3. 2022 年自己出资大修房屋，2024 年申请办证时，张伟主张 1 间半房屋归其所有，导致办证受阻，故起诉确权。

张伟辩称：不同意诉求，赠与协议是后补的，无效。1. 张磊称签协议时不在场，不认识见证人，协议签字均为后补；2. 1987 年弟弟张涛去世后，父亲口头说张涛的 3 间房由自己与张磊各分 1 间半，另外 3 间归张磊，故自己应得 1 间半房屋。

2. 关键事实：赠与协议与房屋核心证据

核心确权证据：2012 年 6 月《赠与协议》由张建国手书，载明 “将一号宅院 6 间房屋赠与张磊，与其他子女无关”，有张建国、刘桂英签字（刘桂英捺印）及见证人凌某、刘某 2 签字；见证人凌某出庭作证，证实协议系张建国亲笔书写，刘桂英自愿捺印，赠与是父母真实意思。

房屋背景证据：1983 年《社员盖房用地申请表》显示一号宅院由张建国申请获批，房屋由其夫妻出资建造；张磊户籍在一号宅院，2022 年提交大修房屋的照片及费用凭证，证明实际管护房屋。

亲属态度证据：法院询问长女张丽、次女张敏，二人均表示 “不参与诉讼，放弃房屋份额”，无其他继承人主张权利。

二、案件分析

1. 核心争议

《赠与协议》是赠与合同还是遗嘱？是否具备法律效力？

张伟主张 “房屋有自己 1 间半” 的说法能否成立？

2. 胜诉关键：赠与协议真实有效，哥哥主张无依据

（1）《赠与协议》属赠与合同，非遗嘱，形式合法

法律依据：《民法典》第六百五十七条（赠与合同是赠与人将财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同）、第一千一百三十四条（自书遗嘱需注明年月日等特定形式）。

事实推导：① 性质明确为赠与：协议内容无 “死后继承” 表述，仅约定 “将房屋赠与张磊”，符合赠与合同 “生前处分财产” 的特征，而非遗嘱；② 无需遗嘱特定形式：赠与合同为不要式合同，手写协议 + 双方签字即可成立，无需满足遗嘱的严格形式要求；③ 受赠人已接受：张磊在协议上签字，且 2022 年出资大修房屋，以实际行为履行接受赠与的义务，赠与合同已生效。

（2）赠与协议真实可信，哥哥反驳无证据支撑

法律依据：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条（私文证书有签名捺印的推定为真实）、《民事诉讼法》第六十七条（反驳需提供证据）。

事实推导：① 初步举证完成：张磊提交的协议有张建国、刘桂英签字捺印，见证人出庭佐证签订过程，符合 “私文证书推定为真实” 的规则；② 哥哥举证不能：张伟主张 “协议系后补、签字虚假”，但未申请笔迹或捺印鉴定，亦未提交见证人虚假作证的证据，仅以 “张磊曾说不在场” 抗辩，不足以推翻协议真实性；③ 见证人证言可采信：虽张磊与见证人对 “签约时张磊是否在场” 表述有细微差异，但核心事实（协议由张建国书写、刘桂英捺印、赠与是真实意愿）一致，不影响协议效力。

（3）父母对房屋有完整处分权，赠与行为合法有效

法律依据：《民法典》第二百四十条（所有权人对不动产依法享有处分权）、第二百三十一条（合法建造房屋自事实行为成就时取得物权）。

事实推导：① 父母是房屋所有权人：一号宅院由张建国申请，房屋由其夫妻出资建造，依法取得完整所有权，有权独立处分房屋，无需经其他子女同意；② 处分范围合法：协议赠与的是父母自有房屋，未涉及他人财产，次子张涛 1987 年去世时无子女，其遗产已由父母继承，父母处分房屋未侵犯任何第三方权益；③ 其他子女放弃权利：长女张丽、次女张敏明确放弃份额，无其他继承人提出异议，赠与行为无争议。

（4）张伟 “1 间半房屋” 主张无事实依据，不予采信

法律依据：《民法典》第一千一百三十八条（口头遗嘱需危急情况且有见证人）、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证不能承担不利后果）。

事实推导：① 口头遗嘱不成立：张伟称 “父亲口头分房”，但未提交任何见证人证言，且分房时并非危急情况，不符合口头遗嘱的法定要件；② 无书面证据佐证：未提交分家协议、证人证言等任何证据证明 “分房事实”，仅为单方陈述；③ 与赠与协议冲突：即使存在口头分房说法，2012 年父母通过书面赠与协议明确房屋归张磊，视为对之前意思表示的变更，应以最后书面约定为准。

三、裁判结果

位于北京市某村 “一号宅院” 内的六间房屋归原告张磊所有；

驳回被告张伟的诉讼请求。

四、案件启示

1. 农村房屋赠与确权维权：3 个核心要点

锁定赠与协议真实性证据，夯实效力基础

提交手写赠与协议原件（需赠与人、受赠人签字捺印）、见证人证言、赠与人手书笔迹样本等，证明协议系真实意愿；若对方质疑，申请见证人出庭或进行笔迹鉴定，强化证据效力。

明确房屋权属与处分权，排除无权处分争议

提交宅基地申请表、建房出资凭证、村委会证明等，证明赠与人是房屋唯一所有权人；若涉及遗产赠与，提交其他继承人放弃权利的声明或法院询问笔录，排除处分障碍。

举证受赠人履行义务，佐证合同生效

保留接受赠与后的房屋管护证据（如大修费用票据、水电费缴纳记录、居住证明），证明受赠人实际占有使用房屋，以实际行为接受赠与，进一步印证赠与合同生效。

2. 签订农村房屋赠与协议：2 个关键提醒

明确协议性质，避免 “赠与” 与 “遗嘱” 混淆

协议中明确表述 “生前赠与”，避免出现 “死后由 ×× 继承” 等表述；若想通过赠与处分财产，无需满足遗嘱的严格形式，但需由赠与人亲笔书写或明确授权代书，确保签字捺印真实。

留存见证人证言，强化协议可信度

邀请 2 名无利害关系人作为见证人（如村干部、同事），见证协议签订过程并签字；必要时录制签订视频，或让见证人出具书面证言，注明签订时间、地点、各方意愿，降低日后争议风险。

3. 核心提醒

本案核心逻辑是 “农村房屋赠与合同属不要式合同，只要赠与人真实签字、受赠人接受，且赠与人对房屋有处分权，协议即合法有效；对方无证据反驳协议真实性的，法院应予确认权属”。

建议遇农村房屋赠与确权纠纷时，优先以 “赠与协议真实 + 处分权合法 + 受赠人接受” 为核心主张，梳理房屋权属与履行证据，必要时咨询律师制定 “协议效力抗辩 + 权属确权” 的维权策略，确保房屋权益落地。

法律小贴士

《民法典》明确，所有权人对自己的不动产享有处分权。实践中，农村房屋赠与协议只要满足 “真实意思表示、处分权合法、受赠人接受” 三个要件，即使无复杂形式，法院也会认定有效，这是张磊胜诉的核心法律依据。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）