最高院：司法拍卖能否直接带租拍卖？承租人如何救济？

作者：周军律师.

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强制执行程序中，经常遇到被执行人财产上附着的租赁关系 的情形。

那么，在强制执行中，能否直接带租拍卖？承租人如何救济？

最高人民法院案例库入选案例《殷某某与程某某执行复议案》中明确：

司法拍卖前发现涉案不动产存在租赁合同的，不能仅依据表面证据直接带租拍卖，应当对承租人能否阻却法院强制交付问题按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查。当事人、案外人（承租人）对审查结果不服的，可以通过执行异议之诉程序救济。

本案争议的焦点问题为，撤销涉案车位的带租拍卖公告是否符合法律规定。

本案执行程序中，对涉案车位是否带租拍卖直接影响参与竞拍的人数和拍卖成交价，进而直接影响申请执行人债权的实现；对承租人而言，是否带租拍卖将对拍卖成交后能否阻却法院强制交付产生直接影响。

本案中，在拍卖公告发布前已发现存在租赁合同的情况下，能否对涉案车位带租拍卖，应当先行经过法定程序审查认定，即依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，通过执行异议程序审查涉案车位的租赁权是否设定在查封之前，租赁合同是否合法有效，承租人是否在查封前已占有使用涉案车位等，当事人、案外人（承租人）对审查结果不服的，可以通过执行异议之诉程序救济。

本案未经上述法定程序审查，直接在拍卖公告中予以带租拍卖，将导致申请执行人和承租人的实体权利无法通过审判程序救济，属程序不当，法院裁定撤销涉案车位的带租拍卖公告，符合法律和司法解释的规定。

司法实践中，当出现以下情形时，法院应 “除去租赁” 后拍卖，而非带租拍卖：

1.租赁成立于查封、抵押之后：若房屋先被抵押（2019 年 4 月）或查封，后签订租赁合同（2020 年 10 月），即便承租人已占有，租赁权也不得对抗抵押权人或申请执行人。如兰州某案中，承租人因租赁晚于抵押设立，其 “停止执行” 的主张被法院驳回；

2.租赁影响抵押权实现：即便租赁成立于抵押前，但长期低价租赁导致房屋拍卖价值显著降低、竞买人意愿低迷，法院可除去租赁后拍卖；

3.虚假租赁规避执行：被执行人与他人倒签合同、约定 20 年长期租约并 “一次性预付租金”，经法院核查无实际占有或资金流转记录的，应认定为虚假租赁并除去。

为避免陷入 “租赁被除去、维权无依据” 的困境，承租人在签约及执行阶段需做好以下准备：

1.签约前核查权利瑕疵：通过不动产登记中心查询房屋抵押状态，通过 “中国执行信息公开网” 核查是否被查封，避免租赁已设权利负担的房产；

2.签约时留存合规证据：签订书面合同并备案，通过银行转账支付租金（备注 “XX 房屋 XX 期租金”），保留交房确认书、装修凭证等占有证明；

3.执行阶段主动申报权利：收到法院评估、拍卖通知后，立即向执行法官提交租赁相关证据，主动说明租赁情况，避免法院因信息不全而除去租赁。

周军律师提醒，强制执行中能否带租拍卖，关键看租赁权是否 “成立于查封 / 抵押前、真实且已占有”。合法租赁应受带租拍卖保护，违法或虚假租赁则会被除去。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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