南京楼市现状：百万房源难卖，但这些小区在涨价

南京楼市冷热交织：26个小区房价逆势上涨，三大区环比攀升

南京26个小区房价逆势上涨！最高单月猛涨4600元/㎡，背后真相来了

玄武区涨幅第一！南京二手房均价跌破2万，但这些板块居然在涨

南京房东笑了：仙林湖学区房涨22.66%，河西中豪宅反而跌了

仙林湖房价突围！南京学区房抗跌性调查

南京二手房市场的最新数据，呈现出一幅复杂图景。根据8月统计，全市二手房成交均价为20234元/㎡，环比下降3.1%，成交量也连续第四个月下滑，仅6388套的交易量创下近年常规月份新低。与此同时，挂牌量持续攀升，目前已突破14.5万套，买方市场特征显著。

然而市场并非全线降温。玄武、溧水和浦口（含江北新区）三个区的房价实现了环比上涨，涨幅分别为4.66%、3.33%和1.59%。玄武区凭借优质教育资源和成熟配套成为涨幅榜首，江宁区房价则稳定在1.51万/㎡水平。相反，鼓楼、建邺、秦淮等七个区域出现不同程度下跌，其中秦淮区跌幅较为明显。

在微观层面，通过对全市100个代表性小区的跟踪统计，发现26个小区8月成交均价环比上涨，52个小区下跌，其余保持平稳。两个涨幅超过10%的小区引起市场关注：仙林湖板块的新城香悦澜山涨幅达22.66%，雨山路板块的招商雍宁府上涨19.08%。

新城香悦澜山的价格上涨主要受特定房源成交影响。该小区一套139.89平方米的洋房单位以28022元/㎡成交，显著拉升了整体均价。该项目凭借金中金小学区资源和低密度产品特点，洋房挂牌价普遍在2.9-4.2万/㎡之间，此前同类型房源最高成交价曾达到4.1万/㎡。

招商雍宁府的情况则有所不同。其价格上涨主要源于7月低价房源成交造成的基数效应。当时一套底层跃层户型以1.1万/㎡成交，拉低了当月平均价格，8月成交回归到1.6-1.8万/㎡的正常区间，形成数据层面的显著涨幅。

相比之下，部分板块表现疲软。河西南、大校场、鼓楼滨江等13个小区跌幅超过10%，其中南部新城的保利堂悦环比下降17.85%。该项目作为区域早期开发楼盘，成交单价从高峰期近5.8万/㎡回落至当前2.67万/㎡水平。河西中部的部分标杆项目如金隅紫京府、仁恒江湾城等也出现价格调整。

市场分化格局中，仙林湖、小行和青龙地铁小镇三个板块展现出较强抗跌性。仙林湖板块整体均价环比上涨5.7%，六个监测项目中五个实现价格上涨。该区域拥有优质教育资源和完善的生活配套，吸引改善型家庭入驻。小行板块依托交通优势和区位特点，成为刚需购房者首选；青龙地铁小镇则因新房供应有限，品质二手房需求稳定。

专业分析指出，当前市场呈现以下特征：一是学区房和品质改善房源保持价格韧性；二是总价较低的刚需房源成交占比提升；三是偏远地区和无特色配套的房源面临较大调整压力。市场正在经历价值重估过程，购房者更加注重房产的实际使用价值和长期保值能力。

对于未来市场走向，业内人士认为，随着挂牌量持续增加，买方议价空间将进一步扩大。但具备稀缺资源属性的房产仍将保持稳定，特别是拥有优质学区、便捷交通和完善商业配套的住宅产品。购房者应根据实际需求谨慎选择，避免盲目追涨或恐慌性抛售。

当前市场环境下，理性的购房决策尤为重要。建议刚需群体关注浦口、溧水等总价相对较低的区域，但需综合考虑通勤成本和生活配套；改善型需求可重点关注仙林湖、玄武等教育资源优质、居住环境良好的板块；投资性购房则需更加谨慎，充分考虑持有成本和长期收益预期。

市场调整期也带来新的机遇。部分房东愿意提供更优惠的价格和交易条件，对于确有购房需求的消费者而言，不失为择优选房的好时机。关键是要做好充分调研，了解目标区域真实成交情况，避免被个别异常数据误导。

从长远来看，南京作为长三角重要城市，人口流入和经济发展基本面仍然稳健。住房需求将持续存在，只是表现方式和热点区域会发生转变。理性看待市场波动，根据自身需求做出合理决策，是应对当前市场的明智之举。