二手结构 | 8月刚需发力，京沪深小面积低总价成交占比持增

9月恰逢季度末，京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情

◎ 文/俞倩倩

步入2025年三季度以来，二手房成交热度稳步回落，逐月下跌，但前8月累计同比增幅仍显著好于新房。据CRIC监测数据，2025年8月30个重点城市二手房成交累计同比增9%，与新房成交环比转降形成鲜明对比。究竟2025年8月二手房市场成交结构有哪些变化？又反映出当前客群怎样的置业偏好呢？

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刚需发力，京沪深杭200万以内成交占比同比持增，高端需求持稳

从成交总价段来看当前居民当前购买力，主要呈现出以下特征：

一是京沪深杭低总价段即200万以内2025年8月成交套数占比同比持增，极致刚需客群仍是成交主力。以上海为例，2025年8月总价200万以内房源成交套数占比为43.78%，环比上升1.44pcts,同比上升6.45pcts；市场份额有进一步扩大趋势。而北京、深圳、杭州总价200万以内成交套数占比同比也分别增长了3.24pcts、1.02pcts和1.8pcts。值得关注的是，刚需客群仍是二手房市场购买主力，北京、上海、杭州低总价段成交套数占比均在40%以上。

二是刚改需求“塌陷”，京沪深300-6000万成交占比同比持降，客户观望情绪持续加剧。北京总价300-400万、上海总价200-400万、深圳总价400-500万显著回调，跌幅均超2pcts。

三高端需求相对稳定，京沪深总价5000万以上顶豪市场需求持稳，杭州800-3000万成交套数占比同环比齐增。以北京为例，总价超3000万二手豪宅2025年8月成交套数占比仅0.17%，但整体呈现出同环比齐增，其中3000-5000万增幅最为显著，同环比分别上升0.03pcts和0.09pcts。上海、深圳主要为5000万以上二手豪宅成交占比持增。

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京沪深90平以内“以价换量”

杭州100-180平成交占比同环比齐增

从成交面积段来看，京沪深总体呈现出90平以内小面积段仍是成交主力，2025年8月成交套数占比均在6成以上，其中上海成交集中度仍在上升，90平以内小面积段成交占比同环比增幅均超0.7pcts。目前来看小面积段多为一房、二房设计，户型功能性缺失且多为老旧房源，整体议价空间相对较大，随着7-8月成交淡季来临，业主“以价换量”策略也使得小面积、低总价房源实现了快速出货。杭州占比增幅显著的主要集中在100-180平中等面积和大面积段产品，这类产品多为三房/四房设计，可以满足“一步到位”的自住需求，性价比相对较高。

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京沪近远郊、深杭核心区8月成交占比环增

京深杭主力区域集中度上升

而从成交区域来看，京沪成交占比持增的多为城市近远郊片区，譬如北京朝阳区、昌平区和平谷区；上海杨浦区、松江区和崇明区；深杭成交占比持增的多为城市核心区，譬如深圳南山区、福田区，杭州上城区、滨江区，值得关注的是，京深杭主力区域成交集中度下降，据CRIC监测数据，2025年8月环比涨幅TOP3的北京朝阳区、深圳龙岗区、南山区和福田区，杭州上城区成交套数占比均为本城市TOP3区域。

总体来看，三季度迎来二手房成交淡季，成交规模环比持降，但是累计同比增幅显著好于新房，仍处于高位震荡行情。从成交结构来看，低总价极致刚需成交占比持增；高端豪宅成交趋稳，相较而言刚改中改需求“塌陷”，成交区域也呈现出显著分化行情，京沪向城市近远郊、深杭向城市核心区不断聚焦的趋势。

预判后市，我们认为，9月恰逢季度末，京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情，目前来看，核心城市二手房价仍处在下行周期，短期内“以价换量”趋势延续，预期刺激二手房市场延续高位震荡行情，中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量影响；而刚需盘目前仍然以价格为导向；目前随着二手房市场逐步过渡为买方市场，购房者在置业时往往会综合考虑小区区位、配套、价格等因素，选取性价比较高的小区，这也意味着区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，除非价格足够优惠，否则实难去化。（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞