上海豪宅连续上涨：引发西安地产逻辑生变?

地产公众号“克而瑞陕西”近期对本土楼市的一项观察引发我们关注，雁翔路板块200m²以上的豪宅项目获得市场高度追捧，成交达到近22万㎡；反观西安楼市表现，已连续12个月下跌。

一边是房价连续下跌，持币观望者众多；一边是豪宅受热捧，单边逆势上行，获得资金涌入。“冰与火”背后，西安地产在结构性分化中诞生出新逻辑。

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分化：豪宅上演“越涨越买”

国内地产业行至今日，在遵循周期规律和贴近市场需求的变革中，已朝着四个方向出现显著分化。

首先是城市间分化，一线和强二线始终坚挺，北上深高端改善项目仍现“日光盘”，但三四线已陷入“以价换量”泥潭；然后是新旧间分化，部分城市或区域新房的持续供应，尤其保有价格优势，对二手房造成实质性冲击，致使后者量价齐跌；其次是城郊间分化，核心地段的优质资源始终稀缺，郊区项目在行业退潮后，或因周边资源迟迟无法兑现而下挫；最后是普通住宅与高端豪宅的分化，这也是我们的核心关切点。

当观望成为地产业常态时，高价豪宅“越涨越买”的行情却逆势上演。据报道显示，2025年仍是豪宅成交大年，仅在上半年，全国20个核心城市（北上广深杭州西安等）总价千万以上新房豪宅成交同比增长21%。

尤其是以上海超一线为代表，表现更为极致。不妨选取上半年3个数据。

1：69.88亿元：5月上海徐汇滨江的“单价地王”项目“绿城潮鸣东方”，均价19.5万元/m²的120套房源实现“日光”，单日销售69.88亿元。

2：1小时：上海壹号院三批次5月开盘，均价18.5万元/m²，套均总价超6000万元，认购率266%，开盘1小时售罄。

3：897套：截至5月25日，2025年上海总价3000万元及以上的新房成交套数已达到897套，比肩2021-2023年的年度水平。有数据预测，今年全年上海豪宅成交金额预计超过1000亿元。

作为本土财经观察者，通过对上海和西安近期的观察，在我们看来，能够支撑核心城市豪宅“越涨越买”旺盛现象，离不开下述原因：

1：内生力：城市经济具备强劲的内生动能，上海是全国首个“5万亿”城市，今年上半年GDP同比增长5.1%，作为专注于本土的财经观察者，我们也注意到西安同期增速为5.5%，内生力强劲。

2：辐射力：上海是全球经济规模最大的五大城市之一，辐射着全国，金融棒棒糖就听闻西安某富豪置业汤臣一品；在这一点上具备共性的西安，辐射着西北五省。

3：购买力：豪宅市场离不开高净值群体的强力支撑。据了解，上海资产千万以上的高净值家庭数量达26.3万户；西安虽为7700户，但若加上“资源重镇”榆林的4000户，整个省内已破万户。

经济基本面强支撑、区域范围的强影响以及高净值人群的强吸引，成为豪宅市场走出独立于整体楼市行情的核心推动。

02

探究：避险与穿越周期

从金融资产的视角来看，高端豪宅受到追捧主要出于两大动机：一是避险保值，二是穿越经济周期。

谈到“避险保值”，便绕不开“资产荒”这一宏观背景。

从居民角度来看，理财打破刚兑之后，近年来存款利率步入下行通道并“破1”被长期热议。2025年6月，中农工建交等国有大行1年期定存利率已跌至0.95%，三五年定期利率很快步入“1时代”，部分中小银行利率也跌破1%。甚至有“零利率”的预期悄然传出。

同时，国债收益率也在持续走低。透过下图可以看到，中国10年国债收益率从2022年的3%左右降至近期的1.8%。

基于此，优质豪宅成为重要可选项之一，从各类资产中脱颖而出顺理成章。

据2025中国高端住宅市场报告显示，截至2024年11月，重点50城平均租金房价比为2.12%，高于五年期定期存款利率，一线城市核心项目预期收益率可达3%以上。

金融棒棒糖认为，告别GDP狂奔阶段之后，当前尽管投资收益预期持续降低，但在国内股权投资时代彻底来临之前，“不动产”仍将是核心投资渠道之一，尤其是优质资产。

更重要的是能穿越周期。

金融棒棒糖统计近10年中国各大类资产收益率排名，若把一线顶级豪宅加入对比可以看到，其以150%-200%+的收益率，超越了美股、A股和黄金等，竟然仅次于比特币，属实意外。

事实上，全球发达国家的重要城市豪宅资产均走过这样的历程。

以伦敦为例，数据显示该城市54年涨幅达122倍，从伦敦都市区内部看，近27年大伦敦房价涨幅6.3倍，位居地区首位。

尤其以伦敦市中心的豪宅资产为代表，近10年表现优异，从410万元涨至436万元，顺利跨越周期。

值得补充的最新进展是，美国买家抢购伦敦豪宅的戏码还在上演。据《华尔街日报》的报道，2024年中，美国买家在伦敦售价500万英镑以上的住宅交易中占比达到25%，而去年这一比例为18%。

“资产荒”叠加利率下行预期背景下，优质豪宅凭借其稳定的保值属性、显著高于传统理财的租金回报，以及跨越经济周期的增值能力，成为高净值家庭资产配置中重要可选项。

03

抉择：“稀缺性”是主轴

高端豪宅之所以“贵”，内在逻辑仍源于稀缺，“物以稀为贵”正是如此。

伴随着全球降息预期和国内出手万亿投资，波及大类资产收益的宽松时代再度来临，追逐优质核心资产成大势所趋。就拿豪宅为例，市场上流动的钱变多了，但核心地段位置始终不可替代。

这就回答了本土豪宅为何走出独立行情，并与上海和全国表现趋同。

行文至此，以金融棒棒糖举办《穿透迷雾看黄金》活动的案场曲江星河湾为例，今年以来，该项目以1.6万m²的销售面积，领跑西安300m²以上的豪宅销售榜，用真实数据和市场表现回答了西安地产在结构性分化中诞生出的新逻辑，即“好地段+好品牌+好房子”的搭配，或将成为购房者考虑的首选因素。

购房者最关切的是地段，曲江星河湾就在当下热度最高的文教园板块，被市场公认为是曲江最后的奢宅聚集区，项目北侧正对麓融公园、南侧为曲江创意谷，距钟楼直线距离仅仅8公里。

众所周知，星河湾自房地产高速发展时期起，就奠定了“地产界劳斯莱斯”的认知标签，“高端”“极致”不仅是外界对其的普遍评价，更已成为品牌基因。即便进入“房地产后开发时代”，星河湾依然坚守产品初心与高端定位。

随着曲江土储见底，类似曲江星河湾这样的百亩低密社区，只会愈发罕见。与之对应的最大约150米楼间距，更为难得。叠加星河湾享誉市场的水系园林、及约3.4-3.6米层高，约8.2-9.4米的纯粹宽厅驰誉市场多年的大平层产品功力，让曲江星河湾建面约278-428㎡大平层成为稀缺核心资产的标杆。

纵观各条线，无论是地段、品牌还是产品，核心逻辑始终是“稀缺性”。

作为本土财经观察者，金融棒棒糖最后补充的是，在经济周期的波动中，市场或有短暂起伏，一如资本市场中最朴素的规律：涨多了会跌，跌多了就涨。但长期来看，真正稀缺的资源型资产，类似于曲江星河湾，会凭借其不可复制的价值穿越不确定性，始终经得起周期检验。