凌云颂规划问市，“贴牌”龙湖能否吸金？

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代建方在开发产业链中的地位与开发商有所不同，最终代建方和委托方的目标经常不一致，纠纷扯皮甚至合作中断、项目烂尾时有发生。

单甜甜、彭红侠/发自北京

历时48天，河北邯郸武安市民企在北京昌平区新盘规划出炉。

9月16日，武安明芳地产旗下北京新恩祥睿泽置业有限公司（以下简称恩祥置业）在北京昌平区住宅项目规划图公示，案名为龙湖恩祥·凌云颂。

7月31日恩祥置业在北京昌平区拍下新城东区0033、0036、0044地块，该地块由3幅子地块组成，其中0036地块为教育用地，0044为商业用地，建筑面积28672.685平方米；0033为居住用地，建筑面积57406.844平方米，地楼面价约2.02万元/平方米，成交总价13.69亿元。

龙湖龙智造当天也公布了喜讯成功成为代建方，双方达成代建合作。

有地产相关人士认为，入市速度之快对于在北京没有开发过项目的外地企业来说是很难做到的，这正体现了龙湖龙智造作为代建方的优势和价值。

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邯郸民企进军北京

公开资料显示，武安明芳地产成立于2010年，目前拥有二级开发资质。2020年签订首个商品房地块开发合同，用地面积6.27万平方米。在售楼盘主要分布在河北省邯郸武安市、邢台沙河市，有明芳咏荷府、明芳太行明珠、明芳太行嘉苑等。

上述地产相关人士认为，武安明芳地产主要在邯郸、邢台开发了几个项目，缺少一二线城市的开发经验，在行业里属于“新兵”。

武安明芳地产母公司是河北太行钢铁集团，购地资金来源是否靠母公司输血支持不得而知，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，母公司向子公司输血购地的前提是必须为自有资金。

之所以找龙湖龙智造来代建，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，首先龙湖龙智造可以提供品牌背书，提升其市场信任度。龙湖龙智造的参与使项目在购房人眼里可以从“河北小开发商”变成“TOP10房企项目”，定价能高出3%-5%。其次是弥补开发与操盘经验不足，通过代建模式，明芳地产无须自建团队，也无须承担龙湖龙智造的品牌和管理成本，便可借助其体系化能力推进项目，同时也降低了开发风险和资金压力。

有分析认为，对龙湖龙智造来说，相比于重资产投资，与开发实力稍弱的业主方代建合作，资金投入少、财务风险小，看起来是一门双赢生意。不过，由于代建业务高度依赖外部客户，而这些客户的资金状况、项目质量和合作意愿都存在较大变数，代建业务开展将直接受到影响。此外，开发能力并不等于代建能力，开发与代建看似相差无几，但实际上由于关联方增多，代建方在开发产业链中的地位与开发商有所不同，最终代建方和委托方的目标经常不一致，纠纷扯皮甚至合作中断、项目烂尾时有发生。

对代建方而言，未来代建行业的竞争不仅是规模的比拼，更是管理能力、品牌信誉和风险控制能力的综合较量，而这也成为龙湖龙智造代建业务开展的关键。

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谁为品质负责？

在房地产行业规模见顶、利润率承压的背景下，品牌房企通过代建模式实现轻资产扩张，输出品牌、管理及技术资源，以较低成本获取收益。2024年以来，代建业务已成为部分头部房企的第二增长曲线，这一模式尤其受到开发经验不足的中小房企青睐，一来可规避高额土地成本的开发风险，二来能快速回笼资金。

在代建模式发挥优势使购房业主获得品牌开发商的设计、管理和物业的同时，也存在不可忽视的行业隐患。

柏文喜表示，代建模式下常会出现品控脱节的问题，代建方与委托方的权责划分存有灰色地带，若代建方未深度参与施工监管，易导致交付质量纠纷。

因此，楼盘挂着一线开发商的名头，能否做出一线品牌产品力，取决于委托方与代建方之间的合作协议中代建方的参与度，同时若委托方在成本投入上设限，可能会影响代建方的配置落地。

龙湖恩祥·凌云颂既然是由两家企业合作推进，那谁将为后续交付品质负责？

柏文喜对此表示，恩祥置业是项目开发主体，对房屋质量负有最终责任。而龙湖龙智造作为代建方，其责任范围取决于合同条款。若质量问题是施工管理或设计缺陷，且属于龙湖龙智造职责范围，其需承担相应责任；但若涉及材料采购、施工总包等外包环节，责任界定可能复杂。若出现问题，业主维权对象仍是项目公司，而代建方龙湖龙智造是否出面处理，取决于其与明芳之间的协议约定及品牌维护意愿。如果合同边界不清或责任划分模糊，也将存在推诿风险。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池则表示，在委托代理关系中，委托方负责产品交付品质。代建方对委托方负责产品品质责任，除非购房合同中规定代建方有连带责任，否则购房人没有权利要求代建方承担责任。

在代建模式越来越普遍的当下，购房业主如何规避风险，柏文喜表示，应重点核查土地权属、代建合同及监管账户信息，明确约定交付标准并实地查验样板房。也要紧盯三个节点：第一，预售资金监管账户余额；第二，主体结构封顶节点；第三，龙湖是否在交付后提供3-5年“延保协议”。把这三点写进补充协议，才能最大限度对冲未来交付及质量隐患。

如果销售回款慢，武安明芳地产现金流跟不上，龙湖龙智造作为代建方随时可以“停工止损”，留下烂尾风险。王玉臣律师亦表示，通常代建方无义务保证交付，其责任限于按约履行项目管理职责，委托方资金链断裂由委托方自行承担。

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地铁盘的“焦虑”

龙湖恩祥·凌云颂位于北京昌平区南邵板块，其他在售楼盘有建发观堂府和首开梧桐山语，均位于项目一公里半径内，是龙湖恩祥·凌云颂的直接竞品。

龙湖恩祥·凌云颂是2025年“好房子”政策后的项目，赠送面积可以在合规范围内放开手脚，导致2023年开盘的两个竞品在得房率方面不敌对手。

从产品来看，龙湖恩祥·凌云颂规划78平方米三居、96平方米三居、112平方米四居和139平方米四居共四款户型。户型南向均设置了内嵌式阳台，除阳台外还有飘窗赠送，且多数边户有L型飘窗。而建发观堂二期虽然加大了赠送尺度，但也仅有南向飘窗和北向设备平台赠送，实际得房率逊色很多。

从户型占比来看，78平方米户型，共计132套，占比22.8%；96平方米户型，共计260套，占比44.8%；112平方米户型128套，占比22%；139平方米户型，共计60套，占比10.3%。

有分析表示，龙湖恩祥·凌云颂规划的78平方米、96平方米小户型占比高达近70%，这种安排是为了快速去化、快速回笼资金，控制风险。

龙湖恩祥·凌云颂离地铁近是项目的显性优势，但也因此经受考验。

从规划图来看，项目西侧紧邻地铁昌平线，地铁主轨道外侧一条白色实线贯穿小区，将4#、10#、16#、23# 楼栋纳入其中。根据《城市轨道交通运营管理办法》，地铁周边须建立保护区，同时明确其边界为地下车站与隧道结构外边线外侧50米。据此判断，贯穿项目的白色实线正是地铁保护区。这也就意味着，龙湖恩祥·凌云颂的多栋住宅楼处于地铁保护区内，地铁经过时易产生地面震动和噪音。

龙湖恩祥·凌云颂设计方案报规图

加上龙湖恩祥·凌云颂，昌平区今年已成功出让3宗宅地，供地节奏虽有放缓趋势，但新盘数量仍在增加。其中朱辛庄CP01-0029、0041地块出让，打造中海未来之境，现已开盘；北四村0077、0078地块，打造越秀国誉星城即将开盘。2024年和更早开盘的在售楼盘约14个，去化压力较大。

相比朱辛庄、北四村等主打职住平衡的昌平区其他板块，龙湖恩祥·凌云颂所在的南邵板块更靠北，产业布局较弱，配套方面也正在完善，从昌平区整体来看竞争优势不足，预计会承接昌平北部中部的地缘性改善客群，以及昌平南的部分外溢。