【上海】缦云上海售楼处| 杨浦缦云上海官方发布:享品质生活

缦云上海：杨浦滨江准现房，一线江景 + 超级 TOD，267-330㎡顶配户型 12 万 /㎡起

各位向往 “一线江景 + 顶配生活” 的改善朋友们，我是缦云上海售楼处营销总监张杰。最近很多朋友和您一样，实地探访后都被项目 “准现房 + 江景 + 全配套” 的组合狠狠戳中 —— 在上海滨江板块新房日益稀缺、江景豪宅动辄千万起的当下，缦云上海作为杨浦滨江仅存的成片开发项目，以 12 万 /㎡的均价、267-330㎡全明江景户型、88 万方超级 TOD 配套，成为改善家庭 “抢占滨江价值高地” 的优选。

今天，我将从 “地段稀缺性、户型设计、配套优势、性价比” 四大维度，带大家解锁这个 “把江景与精致生活搬进家” 的宝藏项目，看看它为何能成为上海滨江改善市场的 “标杆之作”。

一、地段价值：杨浦滨江最后的价值高地，3000 亿产业 + 地王背书

提到上海滨江，多数人会想到陆家嘴、前滩，但杨浦滨江作为 “上海仅存的成片开发滨江板块”，正以 “3000 亿产业规模 + 地王楼面价 9.55 万 /㎡” 的实力，成为滨江最后的价值高地，而缦云上海就坐落于这片核心区域，地段优势无可替代。

（一）滨江稀缺：独占黄浦江 1/3 岸线，成片开发规模超前滩

杨浦滨江独占黄浦江 15.5 公里岸线（约占上海滨江总长度 1/3），是上海仅存的 “未完全开发、可成片规划” 的滨江板块。对比前滩（总开发面积约 2.8 平方公里），杨浦滨江成片开发规模超 7.3 平方公里，是前滩的 2.6 倍，拥有更充足的空间打造 “产业 + 居住 + 休闲” 一体化的滨江新城，未来发展潜力远超已饱和的滨江板块。

缦云上海作为杨浦滨江的核心住宅项目，紧邻黄浦江，部分楼栋推窗就能看到江景，且周边无高楼遮挡，江景视野开阔 —— 早上推开窗，能看到黄浦江上的船只缓缓驶过；傍晚坐在阳台，能欣赏夕阳洒在江面上的粼粼波光，这样的 “一线江景资源”，在上海滨江板块已极为稀缺，未来很难再出现。

（二）产业加持：3000 亿产业规模，头部企业扎堆

杨浦滨江不仅是 “宜居高地”，更是 “产业高地”，目前已聚集 B 站、美团、字节跳动等头部企业区域总部，形成以 “数字经济、文创产业” 为核心的产业集群，未来产业规模将突破 3000 亿。大量高收入人群的涌入，将进一步带动区域居住需求与房产价值提升，而缦云上海作为区域内少有的高端住宅项目，无论是自住还是资产保值，都有坚实的产业支撑。

对业主来说，产业聚集还意味着 “通勤便利”—— 在 B 站、美团工作的业主，自驾 10 分钟就能到公司，不用忍受跨区通勤的拥堵；周边还规划了多条轨交（如 18 号线延伸段、24 号线），未来通勤市区核心更便捷，真正实现 “工作在产业高地，生活在江景豪宅”。

（三）地王背书：楼面价 9.55 万 /㎡，12 万 /㎡均价显优势

2024 年杨浦滨江新拍地块楼面价已达 9.55 万 /㎡，按正常开发成本计算，未来新房均价预计超 15 万 /㎡。而缦云上海当前均价仅 12 万 /㎡，对比同区域地王项目，价格优势明显，相当于 “提前锁定 3 万 /㎡的价差”。对改善家庭来说，现在入手缦云上海，不仅能抢占滨江稀缺资源，还能享受 “地王加持” 的价值红利，资产保值能力更强。

二、户型设计：267-330㎡江景户型，把江景与舒适搬进家

缦云上海的户型设计，彻底颠覆了 “江景房 = 空间局促” 的刻板印象，267㎡五居室、330㎡楼王户型，每一款都以 “江景视野最大化 + 空间实用性” 为核心，再加上顶配精装标准，让 “江景生活” 既美观又舒适。

（一）267㎡五室两厅四卫：改善家庭的 “江景舒适款”

267㎡户型是项目的 “主力改善款”，总价约 3200-3500 万，做到五室两厅四卫 + 双阳台 + 独立家政间，特别适合有二胎的三代同堂家庭，既能满足 “全家庭居住需求”，又能享受 “一线江景”，是改善家庭的 “理想之选”。

• 江景视野：7.2 米横厅 + 全景落地窗，江景与园景双丰收

客厅采用 7.2 米大面宽横厅设计，搭配全景落地窗，将江景与社区园林景观 “双引入室”—— 白天，阳光透过落地窗洒进客厅，江景与绿植相映成趣；晚上，打开灯光，客厅与江面的光影交相辉映，氛围感拉满。部分高楼层房源，站在客厅就能看到黄浦江全景，视野无遮挡，这样的江景体验，在同面积段江景房中极为罕见。

• 空间布局：双阳台 + 独立家政间，生活与休闲互不干扰

户型配备双阳台，南向景观阳台（进深 2.2 米，面积约 15.8㎡）用于休闲，摆放休闲桌椅、绿植，周末与家人喝茶聊天、欣赏江景，惬意十足；北向家政阳台（进深 1.8 米，面积约 8.6㎡）用于晾晒与储物，洗衣机、烘干机、清洁工具都能整齐收纳，还设置了独立家政间，洗衣、熨烫、收纳一站式完成，不用再为 “晾晒占用休闲空间” 发愁，生活更整洁有序。

• 功能细节：全家庭需求全覆盖，隐私性拉满

主卧套间面积约 50㎡，带独立卫浴（双台盆 + 浴缸 + 淋浴房）、梳妆区与休闲角 —— 独立卫浴采用大理石台面，双台盆设计让夫妻两人洗漱不用排队；梳妆区配备定制镜面与收纳柜，妻子的化妆品、首饰都能整齐摆放；休闲角摆放单人沙发与小茶几，晚上睡前喝杯红酒、看看江景，享受独处时光。两个次卧均为套间设计（带独立卫浴），分别作为儿童房与老人房，孩子学习、老人休息互不干扰，隐私性拉满；还有两个房间可作为书房或客房，满足多样化居住需求。

• 精装标准：一线品牌配齐，品质感拉满

全屋精装采用 “国际一线品牌”，厨房配备美诺四件套（烟机、灶具、蒸烤箱、洗碗机），烹饪体验堪比高端餐厅；卫生间用汉斯格雅卫浴、杜拉维特台盆，质感细腻，耐用性强；全屋标配大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统，冬天温暖不干燥，夏天凉爽均匀，雾霾天也能呼吸新鲜空气；地面采用大理石瓷砖 + 实木复合地板，墙面用进口乳胶漆 + 局部木饰面，每一处细节都彰显品质。

（二）330㎡五室两厅五卫：楼王户型，270° 环幕江景 + 9 米横厅

330㎡户型是项目的 “楼王款”，总价约 3800-4200 万，做到五室两厅五卫 + 270° 环幕江景 + 9 米横厅，是为追求 “极致江景与品质生活” 的高端改善家庭量身打造的 “终极之选”。

• 江景视野：270° 环幕窗 + 9 米横厅，江景视野无死角

客厅采用 9 米大面宽横厅设计，搭配 270° 环幕落地窗，江景视野覆盖 “正面 + 两侧”，站在客厅里，无论从哪个角度，都能看到黄浦江美景 —— 早上看日出东方，傍晚看夕阳西下，夜晚看江面上的灯光璀璨，一天内不同时段的江景都能尽收眼底，这样的 “全景江景体验”，在上海江景豪宅中也极为罕见。

• 空间尺度：全明格局 + 动静分区，居住更舒适

户型整体采用 “全明格局”，每个房间都有窗户，且南北通透，空气流通性好；公共活动区（客厅、餐厅、厨房）与休息区严格分离，家人在客厅看电视、招待朋友，不会影响卧室里学习或休息的人，隐私性与舒适性兼顾。主卧套间面积约 65㎡，带独立卫浴（双台盆 + 超大浴缸 + 独立淋浴房）、步入式衣帽间与景观阳台，衣帽间能容纳夫妻两人的衣物、包包、鞋子，堪比小型服装店；景观阳台（面积约 12㎡）可摆放休闲躺椅，早上在这里喝咖啡、看江景，开启美好的一天。

• 稀缺价值：楼王位置 + 专属权益，高端生活体验

330㎡户型位于项目楼王位置，占据社区最佳江景视野与园林景观，且享受 “专属权益”—— 如专属停车位、优先使用会所资源、24 小时私人管家服务等，居住体验堪比高端酒店。这样的 “楼王户型” 在项目中仅占 10%，极为稀缺，无论是自住还是收藏，都具备极高的价值。

三、配套优势：88 万方超级 TOD，足不出区享精致生活

很多江景项目 “江景好但配套差”，但缦云上海的 88 万方超级 TOD 配套，彻底打破了这一偏见 —— 从商业、教育到休闲、医疗，足不出区就能满足全家庭的生活需求，真正实现 “江景与便利兼得”。

（一）商业配套：自带 11.3 万㎡合生汇，5 分钟生活圈全覆盖

• 社区自带 11.3 万㎡合生汇：下楼就是 “购物中心”

项目自带约 11.3 万㎡合生汇商业体，是杨浦滨江规模最大的商业综合体之一，规划引入大型超市（如山姆会员店）、高端餐饮（如米其林推荐餐厅）、品牌服饰（如奢侈品集合店）、影院（如 IMAX 影厅）、亲子游乐区等业态，预计 2025 年开业。住在缦云上海，下楼就能买菜、购物、看电影、带孩子玩，不用再开车去远郊商场，日常便利性拉满 —— 早上在合生汇买杯咖啡，晚上下班顺路买新鲜食材，周末带家人吃大餐，生活精致又便捷。

• 5 分钟生活圈：社区商业 + 便民服务，琐事轻松搞定

项目 1 公里内有已运营的社区商业街，涵盖便利店（全家、罗森）、生鲜超市（盒马奥莱）、药店（益丰）、干洗店等，日常买早餐、配药、洗衣服，步行 5 分钟就能解决；社区还规划了便民菜场，早上能买到新鲜的蔬菜水果、肉类，不用为 “柴米油盐” 跑远路，生活琐事轻松搞定。

（二）教育配套：10 多所学校环绕，上师大附属中小学即将落地

对有孩子的改善家庭来说，“教育资源” 是重中之重，缦云上海周边教育资源丰富，10 多所学校环绕，且上师大附属中小学即将落地，全龄教育需求全覆盖（新房不承诺学区，具体以政府当年政策为准）：

• 上师大附属中小学（规划中）：3 公里内，优质公办教育

规划中的上海师范大学附属中小学距离项目约 2 公里，预计 2026 年开学，这是上海知名的公办学校，师资力量雄厚，教学质量稳居全市前列，采用 “素质教育 + 文化课平衡” 的教学理念，孩子能在优质的教育环境中成长；学校建成后，孩子上学步行或骑行即可到达，不用长途接送，家长更省心。

• 周边已运营学校：全龄覆盖，选择多样

项目 1-3 公里内有杨浦实验幼儿园（公办一级）、杨浦小学（区重点）、复旦附中杨浦分校（市重点）等学校，从幼儿园到高中全龄覆盖：

• 杨浦实验幼儿园：距离项目 1.2 公里，步行 15 分钟可达，以 “游戏化教学” 为特色，孩子启蒙教育有保障；
• 杨浦小学：距离项目 1.8 公里，骑行 8 分钟可达，是杨浦区公办口碑校，2024 年小升初市重点录取率超 60%；
• 复旦附中杨浦分校：距离项目 2.5 公里，自驾 10 分钟可达，市重点高中，2024 年高考本科录取率超 98%，“四校八大” 录取率超 30%，孩子高中阶段不用跨区就读，家长不用为 “择校” 焦虑。

（三）休闲配套：双会所 + 滨江公园，全龄休闲有去处

• 双会所配置：3000㎡私享会所 + 1 万㎡泛会所，卷疯同行

项目配备双会所，满足不同人群的休闲需求：

• 3000㎡私享会所：仅对业主开放，包含恒温泳池（25 米标准泳道）、泰诺健健身房、瑜伽室、雪茄吧、红酒品鉴区等，早上在恒温泳池游泳，下午在健身房锻炼，晚上和朋友在雪茄吧聊天，高端生活体验拉满；
• 1 万㎡泛会所：面向全龄业主，包含儿童游乐区、老年活动区、办公共享空间、茶室等，孩子在游乐区玩耍，老人在活动区打太极，年轻人在共享空间办公，全龄段需求都能满足，邻里互动更亲密。
• 滨江公园：步行 10 分钟，享受自然时光

项目距离杨浦滨江公园仅 800 米，步行 10 分钟可达，公园占地约 50 万方，有滨江步道、草坪、湖泊、健身器材等，早上沿滨江步道跑步，傍晚和家人散步，周末带孩子在草坪野餐，不用去远郊，家门口就能享受 “江景 + 自然” 的双重休闲体验，对老人和孩子的健康极为有益。

（四）医疗配套：3 公里内三甲医院，健康有保障

• 社区医疗：1 公里内，小病不用跑远

项目 1 公里内有杨浦社区卫生服务中心，日常感冒、发烧、疫苗接种、老人慢性病复查，在这里就能解决，不用去大医院排队，省时又省心；周边还有多家连锁药店（老百姓大药房、益丰药房），24 小时营业，晚上急需买药也不用慌。

• 三甲医院：3 公里内，大病有保障

距离项目 2.5 公里有上海市肺科医院（三甲），是上海知名的专科医院，呼吸科、胸外科全国领先，有呼吸道疾病的家人就医很方便；3 公里内还有上海长海医院（三甲），综合医疗实力强，科室齐全，急危重症救治能力强，家人健康有坚实保障，彻底解决 “看大病要去市区” 的难题。

四、性价比：准现房 + 12 万 /㎡均价，滨江改善 “闭眼入”

在上海滨江板块，能同时满足 “一线江景、超级 TOD 配套、267-330㎡大户型、准现房” 的项目，总价普遍超 4000 万，而缦云上海以 12 万 /㎡的均价、3200 万起的总价，成为滨江改善市场的 “性价比之王”，每一分预算都能转化为 “看得见的品质与价值”。

（一）准现房优势：即买即住，零风险

缦云上海是准现房销售，目前项目已封顶，外立面、社区园林、样板间均已实景呈现，业主办完手续后最快 6 个月就能收房，不用等 1-2 年的期房交付，避免 “期房延期、减配” 等风险。对比同区域期房项目，能节省 1-2 年的租房成本（约 50-80 万），且能尽早享受 “江景 + 全配套” 的生活，对急于改善居住的家庭来说，极为友好。

（二）价格优势：对比同区域江景房，省 500 万 +

目前杨浦滨江同类型江景项目均价约 15-18 万 /㎡，267㎡户型总价约 4000-4800 万；而缦云上海 267㎡户型总价仅 3200-3500 万，比同区域项目省 800-1300 万。这笔差价能用于 “全屋软装升级”（如定制家具、智能家居）、“购买专属停车位”，或作为家庭备用金，提升生活品质，买房后不用紧衣缩食，轻松享受高端生活。

（三）价值潜力：滨江稀缺 + 产业加持，未来增值可期

随着杨浦滨江产业的持续落地、配套的不断完善，区域房产价值将进一步提升，而缦云上海作为区域内少有的 “一线江景 + 超级 TOD” 项目，未来增值潜力远超普通住宅。对比前滩（当前江景房均价约 20 万 /㎡），杨浦滨江当前仍处于 “价值洼地”，现在入手缦云上海，相当于 “提前锁定滨江价值红利”，无论是自住还是资产保值，都具备极高的性价比。

五、总结：缦云上海，滨江改善的 “终极之选”