牌桌上的房企 | 民企“黑马”邦泰集团还能快跑多久？

观点网 行业调整期持续，除了豪宅市场坚挺、仍能打出单价“地王”的上海之外，成都其实是另一个相对而言的“避风港”。

2024全年，成都以33.11万套一二手房屋销售套数位居全国第一；今年上半年，一二手房成交套数合计17.6万套，依旧领跑全国。

土拍市场中，成都的热度也逐渐水涨船高，头部房企纷纷加大布局，但最近几年引人注意的远不止销售成绩和土拍战况。

市场环境变动下，过去打出名声的头部川系房企相继折戟，成都本土民营房企邦泰集团却在最近两年以“黑马”之姿快速跑进大众视野。

强势不仅指的是邦泰集团每年跨越式上升的销售排名，还有这两年高频拿地的动作。

只是，邦泰集团避开一线城市却又稍显“激进”的扩张策略，能支撑自身走得多远？

川企黑马

从三四线小城市展开故事线，邦泰集团发展历程酷似一本爽文小说。

邦泰集团其实也是半路转入房地产开发的选手之一，早期是位于四川乐山的一家房地产销售代理公司，在四川三四线城市开展业务。

2007年，销售代理公司正式更名为邦泰，转型踏足房地产开发领域。

该公司由罗勇、王智勇、何流、石凌涛四人共同设立，分别持有公司30%、24%、17%、29%的股份，其中罗勇担任董事长，王智勇为总经理，何流任副总经理，石凌涛则担任乐山公司董事长。

刚进入房地产开发领域时，邦泰集团没有选择单打独斗，多以合作运营为主；也没有贸然扩张，战略布局依旧聚焦在四川内部，以三四线城市作为主阵地。

进入房开的第一年，邦泰集团首个项目“乐山邦泰·名门外滩”落地大本营乐山。资料显示，乐山邦泰·名门外滩位于乐山市城北的通江片区，由邦泰集团与另一家四川本土房企锡成泓驰共同开发。

当时，乐山邦泰·名门外滩不仅是乐山单价最高项目，还在开盘后创下了当地销售记录，邦泰集团也凭借这个项目在行业内站稳了脚跟。

随后，邦泰集团在乐山、彭山等地相继落子，围绕乐山完成第一轮扩张，并在2013年将总部迁至成都。

但邦泰集团的发展道路也并非一帆风顺，2018年至2020年销售额分别为170亿元、128亿元和112亿元，逐年下滑。

这也让邦泰集团意识到：市场变化下，三四线城市带来的增长已经乏力。

只是一线核心城市中，实力更为强劲的对手比比皆是，为了保证安全、减少风险，邦泰集团将目光投向了竞争较为平和的中西部二线城市。

从2021年开始，邦泰集团走出四川，重点布局南昌、南宁、昆明、成都、重庆、武汉、西安等二线城市，也开启了全国扩张之路。

根据官网介绍，邦泰集团目前业务遍布川、渝、云、皖、湘、鄂、甘、陕、晋、桂、赣等全国11省/直辖市/自治区，进驻全国39座城市，开发和运营160个项目，开发面积超3200万平方米。

比起过去稳扎稳打的发展路线，进入全国市场的邦泰集团显得有些激进。

2021年至2024年，拿地数量分别为20宗、7宗、21宗和22宗，拿地金额也呈波动上升趋势，2024年权益拿地金额更是突破百亿。

真正走出四川之后，邦泰集团在民营房企大多陷入流动性危机时，错峰迎来规模扩张阶段。

“三高”打法

今年年初，邦泰集团拿地势头依旧不减，仅用1个月时间在全国范围内斩获10宗地块，上半年拿地数量达15宗，在民营房企中仅次于滨江。

不过，邦泰今年拿地高峰主要集中在1月至4月，拿地数量为13宗，5月至今仅零星在南宁、西安、绵阳、成都及遂宁拿下6宗地块。

下半年投资金额最高的是8月末成都土拍中获取的郫都区及新都区两宗地块，总拿地金额为6.27亿元。

虽然溢价拿地也是邦泰集团引起市场高度关注的因素之一，但因为重点关注区域都位于二三线城市，从总价上看每宗地块金额并不算大。

根据官号信息，邦泰集团今年在土拍市场上出手19次，总拿地金额约75.19亿元。

尽管各大房企在一线城市核心地区打得火热，但邦泰集团目前依旧没有参与竞争的想法，更偏好中部及西南地区的小体量地块。在大房企并不感兴趣的小城市中“捡漏”，或许就是邦泰集团的生存之道。

地块体量不大，邦泰集团同样采取的是短线快打策略，多以高端改善型为主，抓住中小城市的改善需求，以高周转、高去化支撑着销售规模与拿地节奏。

根据观点新媒体不完全统计，邦泰集团今年在西安市场便有三个项目入市，分别为观宸曲江、邦泰悦九章与邦泰观宸高新；在成都主城西区，邦泰朗境拿地不到半年便开盘，还有昆明、武汉、南宁等多地项目预计年内排队入市。

销售方面，2025年1-8月邦泰集团以198.68亿元登上权益销售榜第18位，是前20名内除滨江、碧桂园外的第三家民营企业；全口径销售面积213.14万平方米，排名14。

随着二线城市扩张持续推进，业绩占比也由2024年三分之一上升至今年上半年的半数之多。

根据市场消息，邦泰集团年内销售目标是冲击300亿元规模，按目前权益销售金额看，达成目标似乎已是囊中取物。

但是，邦泰集团压缩开发周期、快速拿地、快速开工销售并回笼资金，再投入新项目的打法并不新颖，与过去行业内通用的“三高”模式没有本质上的区别。

有市场消息指出，从去年开始，凡是邦泰集团进驻的城市，所成立的项目公司股权都进行了质押融资，质押对象为地方银行、保理机构、信托机构等。

通常而言，股权质押融资的利息远高于正常开发贷款，邦泰集团似乎已经在高周转这条路上越走越远。

而过去在二三线城市中“翻车”的民营企业，或是挣扎在债务重组的路上，或是已经消失于历史长河之中。

此外，为了保证投资回报，如今全国性房企也大多收缩投资，同时集中在一线城市拿地。

二三线城市的空白确实给了邦泰集团冲出重围、加速扩张的机会，但同时也要思考：在中小城市继续沿用高周转的玩法能够持续提供多久的增长支撑？又能走得多远？

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