上海中环发展最憋屈的地方，未来还能翻身吗？

大场是上海中环发展最憋屈的地方，未来还能翻身吗？

我们常说的上大、南大、大华板块在行政上都属于大场镇。

这次我们探讨的是大场镇中心板块：

大场这个板块因为机场、铁路、沪太路、龙珠苑的割裂和限制，发展非常憋屈。

一座机场，一条铁路，一条繁忙的国道，一片城中村，造成了大场很大的发展困境。

这几大硬伤对大场的限制非常多，导致区域无法成片统一开发。

先来看大场机场，面积超过两个世纪公园，自1938年至今的87年间，一直横亘在大场与共康之间。

直线仅2公里的大场沪太路与共康康宁路，驾车却需要绕行5公里；

沿途道路狭窄、尘土飞扬、拥堵不堪，形成了一股浓浓的割裂感：

大场机场

大场机场不仅是物理上的阻隔，还带来了航空限高问题，使得周边无法建设高层建筑。

这也是为什么大场镇中心多以低矮建筑为主，缺乏现代化的城市天际线。

当地居民非常希望大场机场搬走，厌恶机场带来的割裂和噪音问题。

从发展潜力看，要是大场机场搬走了，拿这块地来打造“智慧城”，优势比南大大得多。

其地理位置非常优越，更近上海市区，尤其是近市北高新、大宁产业区，可形成联动发展。

大场机场可以做市北高新的拓展区，要是崛起了对整个北上海的影响力将不可限量，有望形成“南张江、北市北”的发展格局，大场就是浦西的金色中环。

可惜大场机场不会轻易搬走，它是海军机场，是配合吴淞口海军的近距空防基地，是国防要地。

即使在第三机场南通新机场（民用）启用后，大场机场也不太可能搬迁，至少在湾湾回归之前不会搬。

铁路南何支线也带来了严重割裂：

穿越铁路的隧道

铁路周边无法布局核心功能，导致与北面的上大、南面的大华板块无法形成合力，融为一体。

这条铁路是战备线，同样不归上海管，拆不走、也关不掉。

尽管未来有客运改造规划，但目前来看遥遥无期，而且会是客货两用，关键时刻要运送战略物资。

沪太路又是一个分割大场的硬伤。

这条从1921年通车至今的公路干道，早已无法满足北部地区的交通需求。

作为北上海日常出行的主干道，高峰时段异常拥堵，平均车速仅为30-40km/h。

据统计，沪太路上的货运交通比例高达42%，客货车互相混行，非常影响交通安全和通行效率。

未来沪太路全程高架化改造以后还会给大场带来更大的割裂。

可以说，多种因素都钳制了大场地区的发展，也影响了大场的城市界面，让这个地方很憋屈。

由于各方面的发展限制，大场板块环境不宜居，板块内缺乏优质住宅产品，商品房少且非成片开发，配套资源薄弱，导致大场在宝山楼市中的站位很低，很难留住购买力，被周边的大华、上大、南大、顾村等板块分流了。

跟大华、上大、南大、顾村相比，大场在宝山楼市中的能级和站位最低，地位很憋屈。

跟大华相比，大场的商品房非成片开发，城市界面差别也很大。

大华的城市界面整齐划一，没有割裂，是宝山最像市区的地方，跟普陀万里无缝接壤。

大华的居住环境要比大场好很多，商品房在中环内房龄最新、性价比最高，有一个很高的楼市站位。

跟上大相比，大场少了商业、优良XQ配套，居住环境也是差很多。

上大板块由大学发展而来，积累了XQ，虽说学校不多顶级，但对次新房是一个加分项，而大场的学校很一般；

上大的经纬汇商业人流要比日月光多，而且近地铁站的小区比大场多，置业可选余地更大。

上大集齐了地铁、次新房、TOD商业和学校配套，吸引了市区很多外溢客群。

如果不买大华，市区外溢客群会坐7号线继续北上，跳过大场选择上大。

上大板块的经纬汇商业

跟南大相比，大场的能级又很低，因为各方面受限，缺少了商务区、商业综合体的开发。

南大智慧城作为上海市五大重点转型区域之一，被列为宝山推动转型发展的核心功能区。

南大要建设250米的摩天大楼地标，是宝山第一高楼。

这样的地标性建筑，没有出现在大场镇中心，让大场备感憋屈：

华润置地正在对南大进行商品房、购物中心、甲级办公楼综合开发。

未来的南大将是宝山第一城市界面，能级非常高，TOD盘吸引了周边众多置业客群，分流了大场。

跟顾村相比，大场又被碾压了，在宝山中的楼市站位更低了。

顾村的龙湖天街、公园、双轨枢纽交通都是大场没有的，顾村同样比大场宜居很多。

大场只有医疗（仁济医院宝山分院）跟顾村（华山北院）打平手。

所以对比一圈下来，大场的能级在宝山西部几乎是垫底的，资源最弱、最不宜居，地位最憋屈。

既然大场在宝山楼市中的站位这么低，是不是大场板块要被抛弃了？这里的房子还能不能买？

正是由于缺乏一个定位，规划也比较混乱。

大场板块从老破小、动迁房到商品房、别墅，什么产品都有，开发比较多样。

那么哪些客群适合这些产品？究竟是谁在买大场的房子？哪些又不建议购买呢？

我们先从大场板块最东部的别墅产品看起。

别墅产品以大华梧桐院为代表，主打139-165m²、总价1100-1600万的叠加和联排。

像大场这种别墅，存在总价与地段错配的情况，自然不怎么好卖，项目认购人数不满。

项目周边城市界面不怎样，而且有飞机噪音的影响：

同样1000多万的预算，在上海有更好的选择，这个总价让大场板块承受不住。

再来看大场的老破小：

老破小产品以沪太路以西的乾溪一/二/三村、联建新村、联建东小区等为代表，多建于上世纪90年代。

其中联建东小区成交仅2.2-2.6万元/m²左右，堪称上海中环旁边最便宜的老破小：

这些小区被铁路阻拦，交通相对封闭，环境也不理想。

缺乏教育资源、商业配套、产业支撑，也没啥地段优势；

在品相方面，大场的老破小也不好看，整体竞争力不如彭浦新村。

大场的老破小

但是大场老破小的优势是具有极致的性价比，而且房龄比彭浦新村新个10年左右。

大场老破小适合追求性价比和房龄新的部分买家，但是不适合对于地段、配套和居住环境有要求的客群。

正是受板块诸多不利因素影响，大场不管是老破小还是商品房、动迁房，普遍卖不上价。

尤其是在新房抬轿子的情况下，大场的二手房产品表现出了更高的性价比。

以场中路地铁口2018年的次新+电梯+洋房小区智华苑为例，成交单价仅4.6万元/m²：

丰翔路地铁口2011年的次新房中裕豪庭，2016年的美诗邸、2015年的招商中环华府成交仅5.6-6.1万元/m²；

差不多同样单价在永和板块买到的永和丽园、永和雅园还是房龄在20年以上的步梯商品房。

中裕豪庭、招商中环华府成交价

中裕豪庭、招商中环华府实拍

对比新房华润置地中心6.88万元/m²、中环金茂府6.62万元/m²、中环铂樾6.74万元/m²的售价。

大场的电梯动迁房丰皓苑、乾皓苑等成交仅4字头，更有性价比了。

大场的动迁房乾皓苑

至于大场2000年后的老式商品房，要么没电梯，要么不靠地铁，二手房没有流动性，不推荐购买。

以2006年的四季宜景苑为例，无电梯，链家无成交纪录，是本地的小中介在做；

上大阳光乾澄园、上大阳光乾龙苑，无电梯，远离地铁，卖不上价，成交仅3.1-3.9万元/m²。

上大阳光乾澄园

大场商品房适合对地铁要求近、房龄新、带电梯、还想要高性价比、能够接受板块现状的买家。

对于刚需来说，大场的二手房可以考虑买，但是从资产保值增值角度来说，大场是一个需要谨慎选择和权衡的板块。

大场的二手房具有如此超高的性价比，就是因为板块发展受到了各方面的限制，跟周边板块相比能级垫底，购买力都被吸走了，房价很难涨起来。

短期来看，大场的机场、铁路、沪太路问题很难解决，对地区的发展影响会持续。

但大场也并非完全没有翻身的希望，宝山正在做很多努力，寻求改变现状。

比如沪太路，市区两级相关政府部门正在加强对接、不断优化改造工程方案，预计未来几年可能会正式立项。

针对城市界面差的问题，宝山也正在努力做城中村改造，整治脏乱差，美化街道环境。

等到未来大场机场搬走、南何铁路客运化，龙珠苑也拆迁掉，大场的明天会变得更加美好。

暂时被捆住手脚的大场，也许正在等待着一个蜕变和翻身的时机！