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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱
印象中温吞的日本，正变得越来越陌生。
9月16日，国土交通省公布的数据显示，2025年日本所有用途土地的基准地价平均上涨 1.5%，这是自1991年泡沫经济以来的最大涨幅，已是连续第4年上涨。
作为日本楼市的温度计，基准地价来源于日本政府对约2万个地点的调查和评估，是房地产交易和资产评估的重要参考。
在这轮上涨中，东京圈依旧领跑，涨幅高达 5.3%。其中，银座五丁目的鸠居堂已经连续二十年蝉联“地王”，每平方米地价高达220万元，同比上涨11.4%。
紧随其后的是大阪圈和名古屋圈，分别上涨 3.4% 和 2.1%，地方圈的整体涨幅为 0.4%。
地价上涨也推高了房价，租客们的压力也不断增加。
根据房地产信息网站At home的数据，今年7月，东京23区单身公寓（30㎡及以下）的平均租金达到10.33万日元（约合人民币4963元），家庭公寓（50㎡～70㎡）的平均月租则高达24.74万日元（约合人民币1.12万元），均创下历史新高。
这就导致在东京核心区的部分车站附近，例如中央区的茅场町站、涩谷区的初台站等，房租甚至比月供还高。
随着日本楼市悄悄提速，一个更复杂、更多元化的市场正在逐渐成形。
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报道说，地价涨幅接近泡沫时期，不少人开始担心新一轮危机是否在酝酿中。
但如果把日本积蓄已久的资产上涨视作新一轮泡沫，要么是低估了日本泡沫时期的威力，要么是从未真正了解过当下的日本楼市。
从以下三点，就能明显看出两者的区别：
首先，泡沫经济时期是哪哪的房子都在涨价，但没人能说到底为什么涨，房价只是一个数字那样。
而如今日本楼市上涨的原因则各不相同。在东京、大阪等大都市，主要原因是外国资本涌入、人口集中等；而在北海道等地区，更多是靠旅游复苏带动。
其次，目前日本楼市的涨幅并没有全面开花，而是存在显著的分化。
分化不仅出现在东京23区和周边地区，连东京23区内也冷热不均。例如，中央区2025年的平均基准地价约为葛饰区的14倍，远非泡沫时期普遍性狂涨的局面。
更关键的是，泡沫时期的典型特征是超高利率，当时房贷利率高达7%~8%。
而现今，日本主要银行的房贷利率在1.9%~2.3%之间。也正是因为低利率，许多家庭和投资者才愿意并能够贷款购房，这与泡沫时期依靠投机杠杆推高房价有着本质区别。
更有说服力的是外资的动向。如今，外资正在持续涌入日本市场，不断加码那些“便宜”的、被低估的优质资产。
显而易见，此次日本楼市价格的上涨，并非全民投机式的狂热，而是有具体原因支撑，且特征也和当时完全不同。
多种因素叠加后，逐步将楼市的价格推向新高。
当然房价一路水涨船高时，谁都会担心自己会不会成为“被割的韭菜”。
其实破局的思路很简单，只要记住“三个盯”。
第一，盯土地而非房子。
在日本买房，本质就是买土地。房子会随着时间折旧，但土地不会。相比于新建塔楼，二手房的折旧空间已经很小，而土地价值又在不断升高，所以更具有性价比。土地价值不断大于建筑物价值，这样就不用担心所谓的泡沫。
第二，盯紧东京23区。
如今23区的地价和房价依旧稳中有升，核心区的含金量更是毋庸置疑。
第三，盯住低利率和日元低位的窗口期。
如今利率和汇率虽有波动，整体仍处于低位，现在仍是获取稳定收益的好时期。
在日本楼市，现在最不缺的就是各种信息或噱头。要想排除干扰，做出清醒的判断，抓住本质才是关键。
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