中海新城夹击，首钢地产杜林巍奋力突围

文/北京进深 林振兴

杜林巍或许要开始紧张了。

他负责的璟悦长安，正在被中海新城前后夹击。

前有，中海寰宇天下天镜，在《石景山8月住宅网签金额排行榜》上反超璟悦长安。

后有，石景山第二个“好房子”——中海瑞文里，正马不停蹄赶来。它们一南一北，相距3.7公里。

作为石景山第一个“好房子”，璟悦长安确实给京西带来了不少惊喜，包括首款内嵌阳台、首个架空层。

外界喜欢将石景山璟悦长安和通州朝棠揽阅，称之为帝都刚需网红盘。

但是反观后期去化，朝棠揽阅却越卖越火，一期去化接近六成；而璟悦长安却后劲不足，九月（截至目前）的网签仅个位数。

虽然它们都是靠小户型 赠送面积取胜，但是朝棠揽阅的户型设计显然比起璟悦长安，高出不止一个档次。

而且项目总杜林巍为了增加性价比，又想装满好房子“要素”，将璟悦长安楼间距设置得太密，导致小区品质下降。

杜林巍为首钢地产这个“好房子”项目，倾注了大量的心血。

璟悦长安，也是杜林巍从成都重返北京主场的首战。它至关重要，不仅关系到他个人荣誉，更关系到整个首钢地产的业绩。

眼下，董事长张焕在内部喊话，首钢地产进一步压缩管理层级，开展“内部赛马”机制。

简而言之，无论是项目总还是城市总，都不再好当。做不好，可能真要走人了。

01

7月5日，璟悦长安开盘。

官方开盘海报显示，当日成交217套，去化率超三成。现场数据反馈，项目部分特殊房源单价低至5万元 。

至于这份海报是否有水分，或者只有杜林巍心里最为清楚。

7月项目网签91套，8月网签45套，9月截至目前网签仅2套。

累计网签138套，去化率19.7%。

网签量断崖式下跌，杜林巍该警惕了。

目前，璟悦长安成交均价6.12万元/㎡，约为预售均价的85折，成交额8.58亿元。

这是首钢地产花28亿元大代价拿下的项目，包括一块住宅用地搭一块商服用地，目前地价覆盖率30.6%。

杜林巍很机智，把好位置的小户型先出了，搞个开门红造势。

从成交房源来看，集中在13#（40套网上联机备案，7套已预订）、14#楼（26套网上联机备案，3套已预订），它们是以97㎡户型为主。

这两栋楼在南侧大门边，楼间距大，采光和视野是最开阔的。

但不是所有的97㎡户型，都是香饽饽。

北侧3#，也是97㎡户型居多，但该楼栋仅有12套网上联机备案和1套网签。

具体来看璟悦长安的97㎡户型，进深14米，面宽7米出头，接近2:1的比例，户型狭长。虽然也是南北双阳台，但通透性和采光都很一般，特别是中间户。

眼下，杜林巍还“捂着”北侧2#的97户型，作为他最后的流量抓手，不太敢放开认购。

璟悦长安最小的83㎡，位于8#，卖得不太顺利。

该户型是东西向，东西边开窗。两居两卫，东西各一个，西卧室带独立卫生间，暗卫；东边卧室也可以拆成两个小卧室。

传统观念认为，西边开窗可能会导致家中的正财运受损，因为西方被认为是夕阳的方向，象征着收敛和内聚的能量。

更关键的是，西边窗户会导致严重的西晒问题，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适。

石景山人并不为此创意户型买单，83㎡目前仅预订了1套。

眼下，中海瑞文里已火速杀了过来。它不仅在石景山地界上，还是离海淀最近的好房子。

瑞文里主力面积段90㎡/110/131㎡，三居起步，小户型居多，总价可控。南北双阳台，1.8米的大进深，赠送“缩水”的当下，且买且珍惜。

其中，中海瑞文里90㎡与首钢璟悦长安97㎡的户型格局基本“撞车”。

02

南侧97㎡优质房源卖得顺利，璟悦长安剩下的边边角角和大户型该怎么办？

目前，杜林巍正努力去化107㎡的户型。但不少石景山人，对于该户型却相对犹豫。

与97㎡相比，107㎡最大的变化是南向内嵌阳台，进深从1.8米变成了1.5米。这导致它的实际得房率，略逊于97㎡。

107㎡目前卖的还行的是10#，21套网上联机备案，3套已预订。毕竟10#位置好，靠近下沉庭院，拥有好的视野。

其余107㎡户型楼栋的去化水平，不是太如意。

例如，4#，107㎡户型，目前4套网上联机备案，1套已预订；

5#中间户，107㎡户型，13套网上联机备案，6套已预订；

9#，107㎡户型，9套网上联机备案；

12#，107㎡和104㎡户型，3套网上联机备案，14套已预订；

让杜林巍最头疼的还是大户型133㎡的去化。它虽然是在楼王栋，产权得房率高，且是最“正常”四叶草户型，但购房者却不买单。

目前，5#边户，133㎡户型，5套网上联机备案，1套已预订；6#，133㎡户型，4套网上联机备案，1套已预订。

而且，“后来者”瑞文里在大户型131㎡的赠送比例上，也强于璟悦长安133㎡户型。

它们北向都是内嵌式阳台，瑞文里北面两个房间都有阳台，而璟悦长安只在厨房设计了一个进深1.7米阳台，一个卧室送了侧面飘窗。

小区舒适度上，瑞文里更是秒杀璟悦长安，它们的容积率分别为1.6和2.71。

此外，璟悦长安西南角，还有未推的85㎡东西户型和95㎡的倒阶梯式户型，后期去化也不是太容易。

其中，倒阶梯式户型东边没窗户，北边只有卫生间和厨房有窗；客厅西向阳台；双主卧套房设计，西南转角全景飘窗，有一间正对着入户门，两个卫生间有一间为暗卫。

03

璟悦长安是首钢地产阔别多年后在京首次拿地，也是张焕上任首钢地产董事长后的北京处女秀。

更是首钢地产能否扭亏的关键一役。

去年，首钢地产由盈转亏，2024年度实现营业收入54.18亿元，净利润-2.62亿元。

对杜林巍个人而言，璟悦长安也是他重回北京战场证明自己的代表作。

他在首钢地产已经9年，曾坐到了北京公司副总经理的位置。2021年，杜林巍南下，受命担任成都公司总经理。

对于任何京城开发商而言，出京都并非易事。

去年10月，成都首钢房地产被法院列为被执行人，执行标的36.44万元。此外，首钢地产子公司成都首鑫房地产被业主告上了法庭。

事件起源于，石某、王某购买由成都首鑫房地产开发的首钢蓉璟台商品房，房屋总价款3285420元。但在验房时业主发现房屋存在诸多质量问题，无法接房入住；

后续整改后再查看，又发现卫生间因楼上漏水导致发霉发臭，以及卫生间和厨房墙面瓷砖整体空鼓。因开发商未完成整改，业主多次向有关部门投诉，最终向法院提起诉讼。

由于开发商逾期交房，导致石某、王某未能按时入住新家，只能在外租房临时过渡。最终，法院判决成都首鑫房地产向石某、王某赔偿损失30000元。

眼下，杜林巍被张焕调回京城，全力负责璟悦长安。

异地锻炼了近三年，杜林巍归来后，并不是城市总，而是担任北京公司党支部书记。

目前，北京公司总经理是张明勇。

张明勇，也是杜林巍的老领导。他毕业后就分配到首钢民建公司，后到民企房地产发展，而后又重返首钢，主持北京公司工作。

眼下，首钢地产北京公司，真的能一山容“二虎”吗？

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