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（湾中新城区位示意图）（万科深业·湾中新城“未来之门”双塔地标）（中山港新客运码头示意图）（湾中上城品牌签约仪式）（屿境户型示意图）（深圳蛇口半岛海景）（万科屿境样板房实景图）（南方都市报2025.4.5报道）（深中通道令中山全面融入深圳）

这不是一个单纯的房地产项目，而是一个建面高达175万平米的滨海城市口岸综合体，定位为未来整个黄金内湾的交通枢纽、会展中心、城市地标中心、商业中心。项目拥有一座未来预计客流量降达百万的国际会展中心、一个码头（中山客运口岸）、2幼1小、占地约9.3万平米的岭南商业风情街，以及持续开发到如今3.0产品的品质住宅。尤要强调的是，项目还拥有两座高度约达249米，未来将是整个黄金内湾的地标“双塔”，与前海遥相呼应，寓意率先“打开黄金内湾‘未来之门’”。未来它将是珠三角这条百公里黄金内湾上非常闪光的地标象征，展示着整个深圳都市圈到了一个新发展水平。

经过万科与深业强强联手持续数年的投资，整个湾中新城项目当初的规划在快速兑现中，周边的城建与生活成熟度都在大幅提升。仅在去年，万科在马鞍岛就为1730户家庭交付了54万平米的配套，包含了住宅、公馆、公用大厦、独栋、码头（中山客运口岸）等等。

项目拥有岛上最大规模的商业配套也在今年开始陆续开业，为业主和区域提供服务。今年3月28日，湾中水街获得签约及意向品牌60多家，并已引入深业上城的操盘团队——深业商管坐镇，准备打造出继深圳深业上城后的第二座“湾中上城”。湾中上城的IP乐园——魔法世界，汇聚变形金刚、芭比、小猪佩奇、小马宝莉、史努比等10多个国际IP，预计今年7月开业。

万科深业·湾中新城在过去3年里，陆续推出了豪宅1.0产品——中小面积看海高层，豪宅2.0产品——容积率2.0“有天有地有院子”的和苑产品，并且全都获得市场热捧——前者获得2023年全国销售面积第九的好成绩，后者目前余货只有不到5套，1年时间基本清盘，要知道和苑单套价格都要约650万+。

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黄金内湾高度稀缺大平层！

本次即将推出的屿境，是湾中新城的豪宅3.0作品，延续万科深圳“瑧系”豪宅精心锻造精神！万科过去10年里在深圳陆续推出以瑧湾汇、瑧山府、瑧湾悦为代表的“瑧系”豪宅，不断精进，大获成功，令万科做豪宅的能力为市场所高度认可。傲境延续了这一“瑧系”精神，并更进一步，做出了万科在马鞍岛上迄今为止更加高端、更加稀缺的设计。

屿境处于湾中新城高端组团——原墅小区的中央C位，是唯一一栋17层高的河海景观大平层，极致视野无遮挡，远则可观深中通道与黄金内湾海景，近则坐拥宽达250-280米的水系公园。

（屿境景观视野示意图）

建筑采用独特的帆影设计，上下大面积玻璃幕墙，大堂与会所简约现代大尺度，展现独具一格的楼王气质。材料非常舍得投入，外立面使用真石漆，搭配香槟金色铝板与Low-E玻璃，尊贵大气。

小伙伴们可以点击下方万科湾中新城视频号最新的屿境宣传片，感受一下这条黄金内湾线上只有16席的“隐奢私屿”。

湾中新城

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屿境一共只有16席，面积大约256平米，户型均面朝大海，坐拥270度视野，可远观整个黄金内湾、深中通道，也可俯瞰小区园林美景。户型阔绰设计了2梯1户、专梯入户。户型独特设计在于客厅拥有270°转角边厅，通过玻璃幕墙引入室外景致。并采用餐厨客LDK一体化设计，空间感大方开扬。15.4米L型超长景观阳台则是又一大亮点，可以打造成一个空中花园或星空茶室。

据我观察，沿着港深广这条黄金内湾线，从没有出现过小高层、低密度、2梯1户的超级大平层。傲境的位置、产品、设计、用料，都决定了它是大湾区整条黄金内湾线上高度稀缺的产品，也将会再一次向市场证明万科的顶级豪宅开发能力。

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谁适合这样的海景豪宅？

那么问题来了，如果你向一个深圳人推介这样的房子，总价接近千万。我想，他会瞪大眼睛问你：我为什么要去那里买？我疯了吧。

一开始我也是这样的想法，如果要我花1000万买万科瑧湾悦，我会考虑，我每天住那里，往返上班，但买在马鞍岛，对我的意义是什么？我开始想不到。但等我认真的思考之后，我发现事实并非如此。

显然，万科屿境这样的产品，不是普通住宅，它是给高净值人群准备的。它首先定位是豪宅产品，拥有豪宅具备的基本要素。在全球市场，市场所理解的豪宅，必然要拥有：稀缺自然资源+原创性产品设计。比如在著名的“北纬22度”这条线上，产生了诸多世界级滨海度假胜地。在深圳，则如香蜜湖、深圳湾，也同样如此。屿境也拥有这些，它所拥有的黄金内湾海景极为罕见，你在屿境即可欣赏对岸前海、尤其是整个黄金内湾的夜景，那种体验不可多得。它的海景级别，和深圳西部海岸线是同等的，既可以得到城市级的便利，又可以得到度假般的放松。

在深圳，你想要欣赏到城市核心区的无敌稀缺海景，人们常常会把目光投注在深圳湾——前海——宝中这一条西部海岸线上，比如半岛城邦、中信东角头项目、以及月底即将出让的宝中南街坊地块等等。但不同的是，你随便去跑跑楼盘就知道了，这条海岸线上的楼盘单价动辄都在10w+，同样买250平米以上的大平层，常常要价4000-5000万，乃至更高。即便你是富有人群，也会谨慎对待。

相比之下，屿境拥有同样稀缺的海景资源，同时又有巨大的价格优势。可以说，对于大湾区那部分渴望获得大面积豪宅居所的高净值人群，屿境正在创造另外一个数量极其有限的选择。

它一定是小众产品，市场常规观念对理解这样的豪宅产品，是苍白的。市场常常会以增值评价作为唯一标准，但这样风险真的好大，过往的楼市调整已经强有力的说明了这些，所以，我向来都是以实际使用为标准。只有真正可以让我们居住使用并且从中获得幸福感的物业，才是房子的根本。

我列举如下几类人群，就好明白了。

这类人群的共性一定是在深圳、香港这些国际城市都有了稳定的物业，上千万的置业支出也是较低的资金占比，但同时他们的人生追求也发生了一些变化。

比如：有一类人群在香港，或者是在深圳工作的港人，他们到了一定年龄之后想要休息，不再以奋斗，而是以享受，作为人生追求。众所周知，港人对中山的“隐居”生活情感深厚，许多港人都会选择把后半生扎根在中山，体味山海乐趣，那这类物业会很适合他们。

再比如：有一类人群在深圳，也许还是企业主，他们本身在深圳中山有往来生意，也会有类似的需求。这样的大平层物业，一方面可以满足企业主商务会客的需要，另一方面也可以让他们有一处身心放松的居所，以便于逃离大都市快节奏的工作生活压力。

看下面屿境的样板房户型实景图，感受一下270度的无敌视野。

他们在购置这类物业的时候，首要考量的是如何生活才更能活得出自己。坦白说，人不到一定年龄、没有丰富阅历、达不到一定认知，以及不拥有充沛的财富，不可能会展开这些思考。

有人会问：那同时都满足这些条件的人能有多少？

肯定不多，但是恰恰也不需要多，因为屿境也只有16席，面向整个大湾区9000万人口只要寻找它的16位业主。

04

深中通道将彻底改变马鞍岛！

最后，我来再谈谈我对马鞍岛的理解。之前我在一些文章里已经明确表达了我对此的乐观态度《“100公里黄金内湾”，是大湾区未来十年的最大故事！》，我认为中山将因此全面融入深圳都市圈，价格成本较高的马鞍岛要比价格成本较低的惠州更有综合竞争力。随着深中通道开通接近1年，可以说我的看法被验证了。

我记得开通前有一些观点对深中通道的车流量表示担忧，而我测算了这个A字型出海口各条大桥之间的距离之后非常乐观。最新清明节的数字显示：深中通道车流量已经达到约17.84万车次，创历史新高。而港珠澳大桥呢？车流量约2.33万车次，前者已经攀升至后者的7.7倍。

所以，收费不是核心问题，需求才是。这个车流量，证明了不再需要绕道东莞与珠江西岸连接的深圳，对中山有巨大的需求，包括产业转移和生活往来。

我再次强调：深中通道的建设，将会激活中山的“第二次历史发展机遇”。马鞍岛的地位与价值将因深中通道而发生彻底改变，它最终将会变成深圳的“后花园”。

而万科傲境，则有希望成为这100公里黄金内湾上的豪宅“明珠”。长远看，深圳-马鞍岛会变成像纽约-新泽西那样的关系，或者说，会变成像香港与深圳上世纪90年代的罗湖那样的关系。马鞍岛的前景，将完全取决于深圳的经济与城市基本面发展。

看深圳当下和未来的发展，虽然因国际国内的环境变化，有一些挑战，但是整个城市的基本面依然很坚实，深圳依然是全中国乃至全球极其少有、可以有很高确定性的超级城市。影响房地产最重要的三个因素：人口的增加、企业的财富创造、公共配套的改善，深圳都在挑战中默默进行改善。

比如人口，尽管人们在谈论少子化，但未来的重点显然是在城市竞争。如果你看城市，就会看到另一个事实：深圳的人口在继续增加，并且吸引力更强了。

2024年，深圳常住人口规模增长到1798.95万人，增量19.94万人，高居全国首位，成为整个广东省人口增长的主要推动力（占广东2024年人口流入量的27%）。两年来人们质疑深圳人口外流的声音，不见了。2024年末，深圳社区登记人口2237.88万人，同比增加74.11万人，每天实时生活在深圳的人口超2300万。深圳地铁客流量每日超过千万人次，已经不再是1年前的新鲜事，而是常事。

这是深圳的大底盘，也是我对深圳远期依然充满乐观的大底盘。所以，在看到挑战与问题的同时，我们也能够看到更多的好消息。在市场调整的时候，人们常常忽视好消息。这时候，更需要我们去独立思考，不要人云亦云。买房子是一个长期事件，人们买房子一般都要拿上个8-10年，是以，唯一要坚持的是长期主义思维，不能过度关注短期的市场波动。

作为一个新区开发的马鞍岛，它有着新区开发的所有特征：规划出现——提前定价——规划兑现——价值整理——消化估值——重新向上。它目前正处在为未来重新向上而积攒动能的关口，深中通道的开通，就是马鞍岛未来不断蓄能的起点。只要深圳变得更加强大，马鞍岛就会被深圳需要，而且比以往任何时候都要更加的被需要。

而在面向未来的市场进程中，真正的好资产，你可以用“很好的价格”买到它，然后享受生活、耐心的等待。

万科屿境，是这样的优质资产。它太稀缺了，放眼整个黄金内湾，只有这16席。未来你行船深中通道到马鞍岛时，左手边可以看到“未来之门”的双塔高耸，右边则是前海中心的摩天轮转动，交相辉映。那个时候，它的价值就会显现出来。

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