1元转让成房企“保壳”标配？南国置业58亿亏损压顶下的轻资产求生路

近期，南国置业以1元价格转让房地产开发业务及相关资产的消息，引发了各界广泛关注。这一看似简单的交易背后，实则蕴含着复杂的战略考量与行业趋势。

1元转让93%资产：负估值标的的“脱手”逻辑

9月17日深夜，*ST南置（002305.ST，前身为南国置业）发布公告，拟向控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业有限公司，转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债，交易金额仅为1元。这一交易标的涵盖17项房地产开发、租赁业务股权资产、相关应收款项及其他资产和债务，而标的资产评估值为-29.34亿元。

图源：*ST南置公告

从财务数据来看，截至评估基准日2025年4月30日，标的资产总额197.78亿元，占*ST南置资产总额的93.92%；资产净额为-30.11亿元，占比为171.77%；营业收入27.35亿元，占比为92.1%。如此大规模且资不抵债的资产，以1元价格转让，其背后的逻辑值得深入剖析。

图源：*ST南置公告

有房地产行业分析师指出，这种1元转让交易的实质是承接负资产，买方需承担标的公司的所有负债和未来经营风险。对卖方而言，则意在摆脱拖累上市公司业绩的不良资产，避免继续亏损。易居研究院副院长严跃进认为，这一举措是公司为保住上市资格而采取的不得已之举。在A股市场，对于面临退市风险的上市公司，通过剥离不良资产来保住上市企业资格是常见做法。

从IPO明星到*ST警示：四年近60亿亏损的困局

值得注意的是，南国置业并非一直处于困境。公开资料显示，其成立于1998年，是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业。2009年，南国置业成为地产行业IPO重启后首家上市的商业地产公司，发展势头一度十分强劲。2014年4月，电建地产正式成为南国置业第一大股东，借助股东实力，其业务布局迅速拓展至全国多个重点核心城市。

然而，近年来房地产行业的持续调整，给主要从事房地产开发业务的*ST南置带来了沉重打击。自2021年以来，公司持续处于亏损状态。财报显示，2021年、2022年、2023年和2024年，南国置业实现归属于母公司股东的净利润分别为-11.15亿元、-8.23亿元、-16.93亿元和-22.38亿元，四年累计亏损达58.69亿元。2025年上半年，归属于上市公司股东的净利润为-8.98亿元，同比大幅下降20633.52%。

图源：东方财富公开数据

2024年末，公司经审计的归母净资产为-17.53亿元。根据《上市规则》有关规定，公司股票自2025年4月30日起被实施退市风险警示（*ST）。上市公司房地产开发业务已持续对公司整体经营业绩造成不利影响，这一事实促使公司寻求变革。

剥离重资产之后：轻运营转型的盈利考验

在本次交易完成后，虽然*ST南置的资产规模、负债总额和营业收入等财务指标都将大幅下降，但公司将得以轻装上阵，所有者权益和净利润均有较大幅度的改善。据*ST南置披露，交易完成后，2024年度公司备考的归属于母公司股东的净利润为2.25亿元，较交易前增加24.63亿元；2025年1-4月，公司备考的归属于母公司股东的净利润为-0.26亿元，较交易前减亏6.78亿元。

*ST南置方面表示，本次交易完成后，公司经营业务由重转轻，资产质量得到进一步提升，有利于增强上市公司盈利能力，符合上市公司全体股东的利益。未来，公司将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。此外，为进一步提升上市公司业绩规模，增强上市公司盈利能力，南国置业未来拟开拓物业服务业务。

不过，本次交易能否让*ST南置彻底摆脱退市风险，尚未可知。若上市公司2025年12月31日经审计的期末净资产为负值，或2025年度经审计的利润总额、净利润、扣非净利润三者孰低为负值且扣除后的营业收入低于3亿元，则公司股票将于2025年度经审计的财务报表披露后面临退市。

1元交易成风潮：房企“保壳”转型的行业镜像

事实上，*ST南置并非第一家收缩房地产开发业务的公司。在市场环境压力下，不少房企开始寻求业务转型，通过出售房地产项目、剥离相关业务等方式，逐步减少甚至退出房地产开发领域，仅保留资产管理、物业管理及项目建设管理等轻资产业务。

像*ST南置这样1元转让房地产业务的公司，也并非个例。例如，*ST中地为了保壳，将持有的经过评估为-29.8亿元的房地产开发业务相关资产及负债，以1元的价格转让给控股股东中交地产集团，其未来也将聚焦于物业服务和资产管理与运营等轻资产业务。

严跃进表示，由于部分公司房地产开发业务深陷亏损泥潭，这些房企的资产在市场上的估值大幅下降，还可能附带大量负债，对于接手方来说，是一个不小的负担，因此以1元的象征性价格转让，更像是一种“甩包袱”的行为，旨在快速实现减负及业务转型。

截至2025年6月末，*ST南置合并报表层面其他应付款余额133.57亿元，面临一定偿债压力。对*ST南置而言，此次资产转让是一次重要的战略抉择，也是其摆脱困境、寻求转机的关键一步。

同业竞争待解：大股东的承诺与边界

值得关注的是，电建集团以及电建地产控制的除南国置业外的其他企业，所从事的运营、物业服务业务与南国置业主营业务存在区域重合情况。为妥善解决运营、物业服务业务的同业竞争问题，保障上市公司及其股东权益，南国置业控股股东电建地产与实际控制人电建集团承诺，将分阶段逐步解决该等业务与南国置业的同业竞争问题。

如电建集团、电建地产控制的其他企业未来获得任何与南国置业主营业务构成或可能构成竞争的新业务机会，电建集团、电建地产将立即书面通知南国置业，并尽力促使该业务机会按合理和公平的条款和条件首先提供予南国置业。如南国置业放弃该等业务机会的，电建集团、电建地产控制的其他企业将在南国置业履行相关程序后方可从事。

减负之后的转型考验

业内人士认为，虽然转型之路充满挑战，但背靠中国电建集团这一央企股东，市场对*ST南置未来的发展仍抱有一定期待。此次资产剥离，为南国置业未来接受大股东优质资产注入创造了条件。但转型成功与否，还需看公司在新业务领域的布局和运营能力，以及能否有效整合资源，实现业务的平稳过渡和可持续发展。

至此，从短期来看，这一交易无疑是南国置业规避退市风险的关键一步，能快速缓解当前的生存压力。但将目光放长远，南国置业这场“减负”行动背后，更严峻的考验已然浮现——转型轻资产运营后，公司如何实现持续盈利，如何在激烈的市场竞争中筑牢优势？这不仅是南国置业面临的问题，也是众多寻求转型的房企共同面临的挑战。在房地产行业调整的大背景下，唯有不断适应市场变化，积极探索新的发展模式，才能在困境中寻得生机。

（内容综合自*ST南置公告、财联社、及东方财富公开数据及公开新闻报道）