房价失守2.3万！第一省会，难了！

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作者：余飞

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广州，套均总价创五年新低

8月以来，北京、上海、深圳均再度放松限购，一线城市中，唯有广州没有行动。

不是广州没有救市需求，而是广州已经完全不限购，没有“放松限购”这张牌可打。

去年限购大放松背景下，广州成为首个全域不再限购的一线城市，向二线城市看齐。

无论是远郊区的花都、增城、从化，外围区的黄埔、白云、番禺、南沙，还是核心区的海珠、天河、荔湾、越秀，购房都没有了任何限制，谁都可以买，买多少套都可以。

其房贷利率是一线城市中最低，和二线城市齐平。

此外，去年还全面取消了限售、限价。每日经济新闻当时用的报道标题是：

广州结束15年楼市调控史。

所以，去年我在分析广州楼市的时候说过，从救市激进程度和限购力度角度看，广州已经是一个二线城市了。

然而，最激进的救市措施，效果却最差。

有数据为证。从国家统计局披露的数据来看，去年9月末一线城市开启救市之后：

北京10月份开始连涨，到今年4月份才重新下跌。上海二手房同样在10月份转涨，到5月份重新下跌。深圳新房去年10月份止跌上涨，二手房11月份止跌上涨，直到今年才又陷入了双跌。

唯独广州，无论新房还是二手房，从未上涨过。新房持续下跌，二手房仅4月份持平，其余时间都在下跌。

制图：城市财经；数据：国家统计局

今年4月份之后，全国房价跌幅再度扩大。8月份北京二手房价格环比下跌1.2%，领跌全国。

上海、广州二手房价格跌幅也扩大至年内最大，跌幅位居全国前十。深圳的新房与二手房跌幅也都在扩大。

此外，根据克而瑞广佛区域公布的数据显示：

二手房的套均成交总价持续下探，8月更是跌至231万元/套，创近五年的新低纪录。

02

广州楼市现状

套均价格创五年新低的大背景，是全国楼市再度陷入了深度调整当中。

前两天本号就分析过国家统计局公布的8月份全国房地产数据，得出的结论是：

第一，房地产投资跌幅扩至最大。

这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。2022年下降10%，2023年下降9.5%，2024年下降10.6%。2025年前8个月下降12.9%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

第二，商品房销售面积与销售额跌幅扩大至年内最大。

1-8月份，新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7.0%。

来源：国家统计局

第三，二手房价格下跌城市数量扩大至年内最多。

8月份70个大中城市二手房环比下跌城市69个，这一数量从今年4月份开始逐渐增加。4月份64个，5月份67个，6月份69个，7月份68个。

制图：城市财经；数据：国家统计局

此背景下，广州楼市的局面如何：

第一，二手房成交量7月份跌破9000套，8月份降至8730套。

成交的8730套二手房中，62%的总价在200万以下，26%在200万至400万之间。

也即当下广州的二手房成交总价中，近90%是400万以下的房子。

第二，广州二手房均价跌至2.27万元。

贝壳找房披露的成交数据显示，今年广州的二手房均价已经跌破了2.3万元，8月份为2.27万元/平方米。

第三，广州楼市的心态，再次跌至谷底。

广州中原地产披露，目前客户观望情绪浓厚，看房热情较低。8月份二手房带看量环比下降11.8%。

第四，二手房降价面扩至最大。

贝壳找房披露的数据，8月份广州二手房挂牌房源中，价格变动的房源，有94.04%在降价。

第五，新房库存量大，去化周期长，仍没有止跌的动力。

广州中原地产披露，广州8月份一手住宅去化周期21.1个月，仍远超自然资源部与住建部划定的12个月安全警戒线。

分区来看，黄埔区、南沙区去化周期超30个月，而越秀虽然库存量不大，但很难卖动，去化周期更是达到了62.1个月。

03

救市最激进，为何反而效果最差

广州相比于京沪深，救市最激进，为何效果反而最差？

这与广州当下的经济、产业困局有很大关系。

2024年，水逆周期贯穿了广州全年。

2024年一季度，广州GDP增速3.6%，位居十强城市倒数第一。

2024上半年，广州GDP增速2.5%，增速在十强城市中倒数第一。

2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11亿元，增量增速在十强阵容中均倒数第一。

2024全年，仍没有摆脱。GDP增速2.1%，增量308.94亿元，在十强城市中，仍是倒数第一。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

2025年，依旧没有摆脱增速垫底局面。上半年广州的GDP实际增速3.8%，在头部十强城市中，依旧倒数第一。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

让广州低迷至今的主要原因，是其支柱产业——汽车产业——在持续调整。

从工业总产值角度来看，广州的汽车工业占其工业总产值25.3%，是广州毫无争议的当家产业。

制图：城市财经；数据：广州市统计局

2024上半年，汽车制造业，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度进一步扩大：重点产业中，汽车制造业增加值同比下降17.4%，仍处动能转换深度调整期。

去年全年，仍处于动能转换深度调整期的汽车制造业增加值同比下降18.2%

广州汽车工业下滑，在于其生产、销售双杀。

回看过去几年，广州的汽车产量已经连续四年增长，2023年产量317.92万辆位居全国第一。

2024年广州全年汽车产量253.98万辆，同比下跌了20%。

来源：广州统计局

今年上半年，广州统计局披露：

全市规模以上工业增加值同比增长0.7%。三大支柱产业中，汽车制造业在新旧动能转换关键期继续承压，增加值同比下降5.7%。

广州汽车工业持续下行，具体而言，传统产能规模偏大且过度依赖国内市场，新产能规模较小导致规模效应有限，品牌高端化和全球性影响力不足，以及国内外汽车市场竞争日益激烈且复杂多变等问题，都对广州汽车产业的发展提出了严峻考验。

同样面对此局面的上海、重庆，已经快速搭上了新能源汽车赛道，避开了风险。深圳则在新能源汽车的厮杀中如鱼得水，去年已经坐上了全国汽车产量第一城宝座。

广汽则在这轮汽车新能源化的浪潮中，不太主动，尤其是面对当初华为抛来的橄榄枝时，不太积极。

之前就有人问过，华为是广东企业，为何没有先支持广州，而是去支持重庆、合肥、芜湖、北京？

具体原因无法知晓，市场上有一种观点，权当一看：

广州车企以合资车商为主，主要是日系车，华为很难跟他们合作。日本显然跟美国站在一起，对华为围追堵截。

重庆车企比较多，其中有央企（比如长安汽车），有民企（比如赛力斯），这些企业跟华为合作起来都比较主动，没有什么障碍。

不过，好在广汽去年开始，就已经主动拥抱华为，广汽正在主动求变。

此外，广州的工业，上半年也有好消息。

第一，工业增加值终于回正了，尽管仍只有0.7%的增速。

第二，汽车调整幅度收窄。上半年汽车制造业增加值降幅相较于一季度收窄了0.7个百分点。

第三，外贸强势崛起。

广州海关披露，上半年广州进出口货物总值6050.5亿元，首次突破6000亿元，且增速高达15.5%。

其中出口增速高达25.2%。

来源：广州海关

是什么拉动了广州的出口狂奔？

一个因素是，去年广州出口下跌，造成了低基数。

2024年上半年，以人民币计算，广州外贸进出口总值5192.3亿元，同比下降4.6%。

另一个因素是，受优势产业出口加快、跨境电商等新业态快速发展、民营企业进出口持续向好、对美“抢出口”和阶段性回暖等因素，今年外贸增长快速。

优势产业方面，根据21世纪经济报道披露， 广州多个产业体现新的突破，电动汽车、锂电池、光伏产品等“新三样”产品出口增长30.8%。

汽车出口9万辆，同比增加28.4%。例如，自主品牌车企以硬核科技与敏捷战略开拓海外市场，不仅在智能驾驶技术上重塑消费者的出行体验，还以“中国速度”迭代产品矩阵，彰显广州智造的澎湃动能，上半年自主品牌汽车出口增加27.6%，占整体汽车出口量的63.9%。

此外，作为广州的另一大产业美妆产业也是出口的主力军。

受益于本土品牌（如名创优品等）的全球化渠道拓展和新兴市场消费需求释放，上半年广州的美妆洗护产品出口额暴涨49.9%。

而且，广州自主品牌机电产品出口增长14%，集成制造技术出口增长51%，服装出口增长19%。跨境电商9610出口模式有效带动服装、箱包、小家电等传统优势产品出口。

民企的壮大，也成为广州出口的力量之一。

广州商务局披露的数据显示，上半年广州民营企业进出口占比达 60.4%（总值3653.5亿元），同比增速高达27.9%，拉动外贸增长15.2个百分点，成为绝对主力。

民企数量增长11.3%（达1.97万家），平均进出口规模扩大，其中出口高技术产品占比超55%，在锂电池、生物医药等领域主导出口突破，展现出 “机制灵活、创新驱动” 的显著优势。

作为一座繁荣了千年的城市，作为民国以来新思想萌发之地，作为一座极具创新精神、奋斗精神的老牌一线城市，困难都是暂时的。

广汽在求变，广州也在求变，相信广州会很快走出产业调整的阵痛周期，王者归来。

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