再造一个万科需要多少年？

前30多年，万科一直都被奉为行业偶像，被很多人崇拜，被很多人追捧，“招保万金”、“恒万碧”的群体里都有它，行业更迭了几代，它还在头部。

截止目前，行业排名超过它的，结局都不是很美满：

绿地控股2014年销售规模超了万科，现在是暴雷房企里，它是少数暴雷的国企之一，也是规模最大的国企；

恒大最惨，直接清盘退市，港股市场再也无它一席之地，A股市场最终没有接受它的进入，但后劲十足，恒大成了一种现象，各行各业估计还会继续出现无数的“恒大”，行业里已经传出汽车领域的“恒大”；

碧桂园还在经营转段的阶段，匍匐攀爬，忙着重组，利润惨不忍睹，好几年的亏损量都在行业里排第一……

时也运也命也！

万科的名声转向可能开始于2016年的宝万之争。那时候，很多人就已经对万科不满，认为万科没有责任心，就任由股价下跌，置股东和投资人的利益于不顾，但最终万科挺过来了。

2017年，创始人王石卸任了万科董事长之位，郁亮的时代开始。

2018年，行业的这一轮调整刚刚开始，万科在这个时候，看似博眼球的提出“活下去”，很多人都不理解，认为这是在传递焦虑，矫情。

现在回过头来看，万科能在危机始点率先提出“活下去”，是真的有前瞻性。

但万科却没有实际行动，没有把步伐缩一缩，没有做好风险应对的准备。

2024年，烟台合作方的几封公开信，将很多“不为人知”的内容公之于众，将万科及郁亮、祝九胜等一众管理层送上了公开审判席，一场伤筋动骨的大危机就此开启。业绩极速下挫，管理层动荡，债务压顶，投身深铁集团求生。

万科或许不会想到，7年后的今天，曾经说出口的话得以印证，真的在想方设法“活下去”。

如果万科7年前能说到做到，现在的结局会不会不一样？

现在的万科真的很难！

销售业绩像坐火箭一样往下冲。

2023年销售额3761.2亿，行业排名第二位；

2024年，万科来到不惑之年，销售额2460.2亿，业绩降幅35%，排名掉出行业前三，下滑到第五位；

2025年1-8月的业绩没过千亿，只有911.1亿，降幅高达44%，行业排名来到第六位；

2026年，能不能再出发，往回走？未完待续……

销售代表着回款，销售情况也一定程度上反映着企业的现金流情况。2024年经营性现金流净额38亿，连续16年为正，2025年逆转，上半年经营性活动性现金流净额是-30.39亿。

万科仍在努力的改善企业现金流情况：

一方面，加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正，同时进一步发挥好经营服务类业务的造血功能；

另一方面，落实收敛聚焦，根据市场条件灵活采用市场化转让、资产证券化、战略引战、扩大合作等策略，充分实现资产价值，适时补充流动性。

亏损严重！

2024年，是万科经营的转折年，这一年万科出现了历史上的首次亏损，实实在在的演绎了不亏则已，一亏惊人，全年归属于上市公司股东的净利润巨亏494.8亿，同比大幅下滑506.8%，是亏损最多的A股上市房企。

2025年3/4的时间过去了，万科依旧没有摆脱亏损的命运，半年度实现营业收入1053.2亿，同比分别下降26.2%，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿。

亏损的原因无外乎几个：

（一）房地产开发项目结算的规模显著下降，毛利润率也处在低位上；

（二）结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值；

（三）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

还想“活下去”，也在努力“活下去”

收缩到脚踝，没怎么拿地！

从2024年的风波开始，万科就开启了资产负债表的收缩。把一些资产和业务甩出去。上半年完成13个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，合计签约金额64.3亿。

2025年也是以去化库存为主，专门针对现房、尾盘、车位、商办实行销售品类专项管理。上半年，年初现房实现销售176亿，准现房销售183亿，车商办销售81亿，实现69个尾盘项目清尾。

真的怕了，不敢再大手笔拿地。2024年已经开始收缩，2024年全年只新增了13个项目，总规划计容建筑面积137万㎡，权益计容规划建筑面积83.3万㎡，权益地价总额约是55.6亿，不及2023年的零头（2023年权益地价总额是463.2亿），同比降幅高达88%，即一年时间，权益投资额斩到了脚面，只剩下一成。

2025年以来，更加谨小慎微，1-8月只拿了10块地，规划计容建筑面积85万㎡，权益规划计容建筑面积50.8万㎡，这样的土地补充量，很难维持住规模。

图表：2025年1-8月新增土地投资情况（万㎡）

资料来源：企业年报，亿翰智库

土地投资的收缩可以节省开支，减轻企业压力，但同时，投资上已经连续收缩两年，货值短缺的压力必然是与日俱增的。如果说2025年经营上再没有什么明显的改善，业绩下滑，站位后移是板上钉钉的事情，有些机会错过了，可能就很难再有了。

截止2025年6月30日，万科拥有在建项目总计容建筑面积约3227.2万㎡，权益计容建筑面积约2116.6 万㎡；规划中项目总计容建筑面积约3007.4万㎡，权益计容建筑面积约1926.5万㎡，合计是拥有6234.6万㎡的土地储备，能给予企业一定的业绩支撑，但库存的问题还是不容易解决。

不停借钱！未来2年没有境外公开债到期

上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿（不含股东借款）；顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已经没有境外公开债到期。

2025年已向深铁集团十次求援，合计（拟）借款金额278.04亿，2025年1月以来，已经获得了大股东深铁集团的股东借款累计238.77亿（不加9.16最新一期），最好的资产万物云派上了用场。

2月10日，28亿借款，提供不超过价值40亿元的资产进行质押，质押率设定为70%。初始是以公司持有的万物云市值为40亿的股票提供质押担保，

2月21日，借款42亿，以不超过60亿元万物云股票作为原借款合同质押物；

3月20日，8.9亿借款；

4月29日，借款33亿；

5月14日，借款15.51亿，以万物云股票为质押物；

6月6日，借款30亿；

7月3日，借款62.49亿，已获得深圳证券交易所同意；

7月30日，不超过8.69亿借款，拟提供的抵质押资产价值为不超过12.98亿元；

8月5日，不超过16.81亿借款，最终借款金额是11.89亿；

9月16日，深铁集团提供不超过20.64亿借款……

2024年6月27日万科2024年度股东大会以来，深铁确实给了真金白银的支持，分批次提供的款项及安排如下：

新增借款62.49亿元、展期借款8.9亿元、新增借款8.69 亿元并提供资产抵质押、新增借款11.89亿元（2025年8月5日董事会审议通过的借款金额是不超过16.81亿元），以及就已有的15.51亿元借款提供万物云股权质押作为担保。其中 62.49亿元借款和8.9亿元借款已获得深圳证券交易所同意 在确认关联交易是否达到需提交公司股东会审议金额时，豁免累计计算。

盘活资产！

2025年继续多措并举推动存量资产盘活：

第一、商办占比较高的地块，结合城市需要，进行“收储、调规、再出让”；9月把闲置了12年之久福州高新区150亩地块签订收储协议，还给了政府；

第二、资源置换，通过整售商办资产，置换住宅项目，例如成都3.8万㎡商业资产置换成了住宅项目，这个项目已经开盘销售；

第三、利用专项债收购存量土地与存量商品房，目前已向政府申报36个，15个已经纳入市级清单；

另外，通过项目股权退出，自转销售等方式，盘活自愿，回收资金，杭州一自持住宅被杭州安居收购用作保障性租赁住房。

上半年通过存量盘活优化和新增产能95.2亿，通过存量盘活回款57.5亿，2023年以来已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿，通过盘活项目新增销售约226亿。

史上最大力度架构调整！

2024年开始，万科已经经历过多次的组织架构调整。2024年3月，合并南方区域公司，原有的区域公司由12个变为7个；2024年7月，区域公司再缩减，东北区域、西北区域降为总公司，只设置管理职能；同时把优势明显、货值大、重大项目多的上海公司和广佛公司调整为开发经营本部直管。

2025年7月，又进行了力度最大一轮架构调整，撤销所有的区域公司（华东、南方、北京、西南、华中，共计五个区域公司），由集团直接强管控城市公司。同时，上海的开发经营本部也将迁回深圳，总部对一线业务实行直接管控。减少了管理层级，能一定程度上提高沟通的效率，减少不必要的资源浪费，实现降本增效的效果。

官网已经更新了最新的组织架构：13个中心+16个地区公司+8个事业部，组织架构的调整有种重头再来的意思，从调架构入手，统一思想再出发。

还有网红盘撑着。

2025万科也有红盘，是上海静安的中興傲舍，2025年7月第三期开盘，产品的户型从100+~355㎡，既能满足高端改善人群的住房需求，也是瞄准了千万级预算的城市新贵群体，核心1000万的豪宅不是梦。2024年开盘至今，累计销售额超过百亿，是继融创外滩壹号院后的第二个百亿楼盘。

除此之外，也有一些项目取得了理想的销售业绩，温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开去化率达到9成及以上。

再造一个万科有多难？

任何人都不能否认，曾经的万科做得确实不错，有很多地方值得学习。现在也确实很难，如果能熬过2025，或许2026年会好过一些，很多人还很期待万科缓过来去跟“保中华”争第一。

也没有人能否认，现在行业不一样了：

即使“保中华招”取代了“恒万碧融”，但也很难复制过往的行业荣光；

即使我们看到浙江台州的“汽车模具大王”跑到上海拿下全国单价地王（徐汇衡复风貌地块），外界猜测这是要在上海滩搞块地做“自建房”，连谁来操盘都猜到了；

看到内蒙古的千亿煤老板伊泰集团勇闯上海滩，接手恒大的盘，要做豪宅；

看到浙江“纽扣大王”豪赌地产，去杭州、合肥玩高端；

看到世界级办公与文具巨头得力在地产行业跑马圈地20年，被称为“隐形的地主”；

看到“纺织大王”江苏南通亚伦杀伐果决，以一己之力逼退保利、华润等国家队选手，抢下土地；

看到很多地方型的中小民企（企业）开始蠢蠢欲动，有四川的联投、北京的懋源、杭州的金帝、江西的佳新、四川的润达丰滨江、嘉禾兴……

但如果万科倒下，也很难再造另一个万科。

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