Ⓧ保利半壁店项目营销中心公告@保利半壁店项目高得房率#欢迎品鉴

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北侧铁路：地块北侧为地铁12号线田村停车场，目前因为种种原因处于停工状态，所以未来除了京门铁路，还有地铁出入线。

图源：地铁规划建设观察

上方航线：项目北侧1.8公里就是西郊机场，不用说你也应该知道这个机场是干什么的。虽然飞机起降频率肯定没有首都和大兴机场高，但是噪音影响也是一个不得不考虑的问题。

东侧高架：东侧规划永引南路为城市主干路，标准段道路红线宽40-75米，用四幅路型式，设计速度为60公里/小时；京门铁路~规划支路二段规划横断面为主辅路型式，横断面布置为，中间主路高架型式，东侧辅路下拉槽型式；规划支路二~西西环路段：规划横断面为主辅路型式，受现状规划6号线等因素制约，同时考虑道路方案对北侧现状居住小区的影响，将永引南路主路布置在南侧，永引南路辅路布置在北侧，南侧主路高架型式。

老破小包围，京门铁路+永引渠阻隔，城市割裂感十足。

地块北侧有一条铁路京门铁路（西直门-门头沟），单线、路基型式。目前铁路已经废弃，未来的市郊铁路京门线目前规划也没有到这个为止，不知道未来某一天会不会重新启用。

项目东侧为永定河引水渠。也就是说，往北、往东都被阻断，想出去，实际上只有一个方向，即向南到田村路！

地块紧挨的田村板块城市界面老旧，海淀拔尖的产业基本没有，配套也比较弱，区域内没有顶尖学区，商业依赖京粮广场、万达广场，商业能级较低。

户型做大，总价高，有钱人看不上，改善也买不起；户型做小，开发商没利润，楼面价和溢价率摆在那，刚需也买不起。

下个月，宝山村地块即将出让。宝山地块在半壁店西侧3公里多，接近西五环，位置不如半壁店但地块素质和周边环境配套比半壁店要好，未来售价估计也会更低一些，起始楼面价直降1.4万/平米，你说香不香？开发商对宝山拿地热情更高一些，据说不少开放商已经正在做产品和价格调研了。

海淀，至今在好房子三件套上未正式松口，现在仅有建发海宴南客厅外有一步阳台。半壁店，素质不够的情况下，会不会用黑科技来凑？

周边竞品方面，距离地块最近的次新房是 2023 年底交付的大苑海淀府，整体户型为 170-319 平米的大平层，套均总价达到2000万元。项目2004年由大苑天地获得，2019年首期开盘，2023年交付，跟东边的御翠园有的一拼。

再往西，四季青田村板块从2007年到2019年的10多年间一直没有宅地供应。

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