如何唤醒万亿级不动产市场？合肥、深圳、上海三种模式各有特色

【文/羽扇观金工作室】

9月17日，由上海市城市更新研究会、金砖财经、绿地外滩中心、上海市工商联房地产商会资产管理分会、亚洲国际基金会、数权共创孵化器、海南省国际文化交流中心联合主办的第十四届金砖论坛暨2025不动产资管大会在上海绿地外滩中心举行。

本届论坛以“唤醒万亿资产价值”为主题，汇聚了政府官员、资管专家、投资机构、开发商和运营商等各界精英，深度探讨在存量时代背景下，如何通过价值重塑实现不动产行业的转型升级。

与会嘉宾围绕资产管理新模式、技术创新应用、国际资本视角等议题展开深入交流，为行业发展指明了新的方向。论坛期间，多位专家提出了RWDa框架、“五化行动”等创新理念，并分享了众多实践案例，展现了在房地产行业深度调整期，通过专业化资产管理和价值重塑破解困局的可行路径。

存量时代呼唤价值重塑新思路

中国房地产行业正经历从增量开发向存量运营的深刻转型。全国工商联房地产商会副会长蒋家平在致辞中指出，过去依靠高周转、高杠杆的发展模式已难以为继，行业迎来以韧性生存和价值重塑为核心的新阶段。面对万亿级城市更新与存量资产市场，如何唤醒资产价值、盘活优质资源成为行业共同课题。

上海市城市更新研究会秘书长张思柱强调，城市更新不是简单的推倒重建，而是关于空间重构、功能重塑、价值呈现的系统工程。需要通过更智慧的资本运作、更精细的运营管理、更前瞻的生态理念来唤醒每一处存量资产的生命力。

上海市工商联房地产商会资产管理分会会长、德必集团董事长贾波表示，当前正是“一地鸡毛，一地黄金”的时代，危机背后蕴藏着巨大机遇。通过专业化的资产管理，可以把“砖变成金子”，实现资产价值的重新发现和创造。

技术创新驱动行业范式变革

论坛上，多位专家提出了具有前瞻性的技术创新理念。北京国家数字出版基地研究院首席专家、创意之窗资产管理有限公司董事长苏彤提出了“RWDa”全新框架，即真实世界数据资产通证化，包括RWA（真实世界资产）、RWD（真实世界数据）和RDA（真实世界数据资产）三个维度。

苏彤认为，传统金融是“二次元”的局限，将丰富的真实世界简化为可流通的纸币。而在Web3.0时代，完全可以实现向“三次元”金融的跃迁，通过RWDa框架完整映射真实世界资产的价值层级和价值体系。他提出了存量资产盘活的“五化行动”逻辑：物权版权化、版权数据化、数据权益化、权益通证化、通证多元化，形成完整的价值闭环。

在实物期权战略投资模式方面，苏彤提出构建“投创与投资双环驱动”的资管新逻辑，通过锚定物权资产的数据资产形成投创阶段，将资金变成更加活跃的数据要素。这种模式可以充分容纳试错和创新，为不动产资管提供全新的价值实现路径。

人工智能和数字化技术的应用也成为资管升级的重要推动力。多位嘉宾提到，通过AI生成内容、地理信息系统、区块链数据链和知识图谱等技术，可以构建“全时空资产管理智慧底座”，从智能科技到社群科技、内容科技、营销科技等八大科技支柱，为不动产资管提供强大的技术支撑。

多元化实践探索价值创造路径

论坛期间，多位来自不同领域的专家分享了价值创造的实践案例，展现了资管行业的多样化探索路径。

上海市城市更新研究会财经工委会首席专家韩玉祥分析了国资平台存量资产盘活的新模式。他指出，面对地方政府债务压力和房地产市场下行，政府产业基金正在从传统的财政出资向市场化运作转变。以合肥、深圳、上海为代表的三种模式各有特色：合肥注重产业链投资，深圳更像风险投资，上海则充分利用金融中心优势。

韩玉祥建议，国资平台应该建立“投资+服务”的新模式，不仅提供资金，更要提供产业资源对接、政策申报指导等综合服务，通过投创阶段培育企业成长，再通过投资阶段实现规模化退出。

爱琴海集团副总裁兼大资管中心总经理黄宇清分享了商业地产资管的实战经验。他指出，中国目前有近9000个购物中心项目，体量全球领先，但大多数项目都面临底层和表层的双重问题：底层包括产权复杂、债务纠纷、股权不清等，表层则是缺乏专业运营、定位不准、业态老化等。

黄宇清强调，商业资管必须从单一空间向生态系统转变，通过差异化定位、精细化运营、数字化赋能等方式提升资产价值。他分享的无锡、常州等项目案例显示，通过专业化改造和运营，原本闲置的商业项目可以实现从亏损到盈利的转变，资产价值提升数倍。

微建大设计创始人、中国建筑学会室内设计分会名誉副理事长宋微建从设计角度阐述了文化与经济的关系。他以苏州拙政园和秦皇岛阿那亚为例，说明设计不仅是美学表达，更是商业策略和文化传承的重要载体。

宋微建提出，中国古典园林的“隔、曲、借、移”四种手法，为现代资产价值提升提供了重要启示。设计师和艺术家的参与，可以通过较小的投入撬动巨大的资产价值增长，实现"文化资本向经济资本"的转换。

全球视角重新审视中国机遇

在全球资本流动放缓、地缘政治不确定性增加的背景下，国际资本对中国不动产市场的态度正在发生变化。论坛的圆桌讨论环节，多位国际投资机构代表分享了对中国市场的最新判断。

罗马中国研究委员会主席、国际金融地产联盟常务理事张萍主持的圆桌讨论中，安盛资产董事长张国政坦言，国际资本目前对中国房地产市场确实存在恐慌情绪，主要源于政策的突然变化和退出机制的不确定性。他建议政府应该建立市场救助基金，参照美国2008年金融危机的处理模式，先稳定市场信心，再逐步推进结构性改革。

铁狮门中国董事总经理张家伟表示，外资企业正在调整策略，从传统商办向长租公寓、物流地产、不良资产等相对安全的资产类别转移。同时，公司正在探索与科技类产业结合的新赛道，如半导体、生命科学等科技地产项目。

IWG中国区总裁胡茂分享了灵活办公在逆势增长中的经验。他指出，市场不确定性反而推动了分散式办公需求的增长，越来越多企业选择灵活的租赁方式来控制成本和风险。IWG全球新签项目在去年和今年上半年都保持了高速增长。

多位嘉宾认为，虽然短期面临挑战，但中国不动产市场的基本面依然坚实。关键在于如何通过专业化运营和价值创造，重新获得国际资本的信任和青睐。

基于论坛的深入讨论，与会专家总结出不动产资管行业的四大发展趋势正引领着不动产资管行业迈向新的发展阶段，这些趋势在近期一场行业论坛中成为共识，并勾勒出未来转型的核心方向。

首先，行业正从交易逻辑转向运营逻辑。以往强调“位置、位置、位置”的估值理念，逐渐被“现金流、现金流、现金流”所替代。资产价值的核心越来越依赖持续稳定的收益能力，这就要求资产管理机构提升精细化运营水平和业态创新力，通过提升运营效率夯实资产收益基础。

其次，单一资产管理模式正在向生态平台升级。现代资管不再局限于孤立运营资产，而是逐步构建产业链协同、客户深度服务和跨领域资源整合的生态体系。这一转变推动行业从传统“卖面积”转向“卖服务”，从提供物理空间进阶为创造多元价值。

第三，行业从标准化开发走向个性化定制。过去千篇一律的开发与运营模式难以适应市场需求，资管机构需更加注重基于资产特质与客户真实需求进行差异化定位，包括业态组合、空间设计、运营策略等多维度的创新与调整。

最后，数字化金融工具正在拓宽行业资金循环路径。现实世界资产（RWA）、REITs、资产证券化等产品为不动产资产管理提供了更为灵活的退出渠道与融资方式。尤其是在如香港这类金融创新活跃的市场，面向内地资产设计的金融产品持续涌现，为整个行业注入新动能。

论坛最后，与会嘉宾一致认为，虽然当前面临诸多挑战，但通过专业化资产管理和价值重塑，中国不动产行业完全有能力实现凤凰涅槃，迎来新的发展春天。正如论坛主题所言，"唤醒万亿资产价值"不仅是行业的号召，更是通向未来的必由之路。

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