楼市止跌回稳需要新思路和新策略丨李宇嘉专栏

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

从国家统计局发布的1～8月数据来看，房地产行业上下游仍在经历深刻调整与结构性变革，面对止跌回稳的任务，还需要各地、各部门多方发力。

对于正在经历的调整，要客观理性地看待。首先，我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产供求关系会发生重大变化。行业和经济基本面发生变化，对房地产的需求也产生了影响，行业和市场出现调整、释放压力有一定的必然性。

其次，近几年房价持续调整，“房价只涨不跌”的预期被打破，住房金融属性基本褪去并回归到居住属性。供求关系发生重大变化以及住房存量时代的到来，作为增量的新房开发、销售一定程度上会相应下降。这既是供给端适应需求端而变化，也是供给收缩并与需求再平衡的必然结果。

再次，按目前规模推算，2025年住宅新开工5亿平方米左右，处于低位状态。考虑到存量住宅大概30%的部分将会在未来5～10年进入到30年以上的楼龄。即便每年拆除式更新10%，也将有10亿左右的新增住房建设量，加上住房改善升级的主旋律，行业供求两端正在向平衡靠拢，市场持续大幅下跌的可能性并不大。

最后，不管是新市民和外来人口的刚性需求，还是新型城镇化的潜力需求，抑或是住房改善的需求，存量改造和升级迭代的需求，房地产市场的潜力很大、韧性很强。对各地来讲，既要尊重房地产市场自身规律，主动作为，优化政策，也要从经济基本面将制约需求释放的因素解除，激活和发挥市场的自我修复功能。多方发力下，房地产市场止跌回稳将值得期待。

目前，在需求端，部分新市民出现“由买转租”倾向，潜力购房人群支付能力和对市场预期趋弱；在供给端，经过前期主动或被动调整，新房狭义库存消化周期普遍在12个月左右，但包含已开工待批售和未开发土地的广义库存，消化周期较长，有的在5年以上。同时，各地二手房挂牌量较大，且与新房存在竞争，市场供求平衡问题仍待修复。

笔者认为，无论是供需两端再平衡，还是内生动力修复，都需多方发力、政策设计更加精细化。首先，考虑到需求端动力不足、二手住房分流，要以供给端调整来平衡住房供求关系，细化“一区一策”供给政策：区域新房去化周期在12～18 个月，就要停止批售新项目；去化周期超过18～36个月，停止新项目新开工审批；新房去化周期超过36个月，就要停止供地。

其次，制定精细化的住房供给策略。各地要摸排各个片区内不同价位、板块、户型和针对不同意向客户群等新房供给及去化周期，结合上述“一区一策”的供给政策，借助高频率的市场监测，掌握区域需求特征和层次，安排新房项目供地、开工和批售。既要避免同质化竞争，也要制定促进“由租转买”“刚需和改善”“新房和二手住房”循环的政策措施。

再次，加大对高品质项目的批售和批后监管。高品质或“好房子”项目尽管满足居民改善型需求，但其“大面积、高总价”的特征使得需求潜力有限，由此导致很多高品质项目以“高得房率”作为营销利器，甚至将阳台、飘窗等赠送的面积腾挪至客厅、卧室，从而使得高品质项目在价格（高得房率摊薄价格）、户型设计、建筑用材等方面具有优势。

由此，在供应规模较大，需求端选择多样、各类房源相互竞争的情况下，也使得其他新房产品、二手住房面临销售难而不得不“降价售房”。这不仅影响市场对于房价止跌的预期，也对部分开发商形成压力。同时，二手房降价幅度加大，导致“卖旧买新”的住房置换链条循环不畅，最终也导致高品质新房产品销售下滑。

因此，一方面要根据现有项目消化进度，铺排高品质新房项目的供地、开工和批售节奏；另一方面，要加大对高品质项目的批后监管，杜绝“高得房率”营销宣传，杜绝高赠送异化为“偷面积”。最后，加快推动补短板为主旨的城市更新，提高老旧小区等存量房的居住体验感。同时，积极推进新型城镇化，落实常住地提供基本公共服务制度，夯实刚需对于存量房的需求。

值得注意的是，随着存量房规模增加，热点城市和区域相继进入存量主导阶段。存量房价格、交易周期、交易量对商品房市场整体的影响较大。下一步的政策重点，要从增量为主转向“增量存量并举”，特别是稳定二手住房价格、交易量至关重要，它涉及到需求端对后续房价的预期、市场“价格锚”的稳定。基于此，需将政策转向存量，除促进“以旧换新”，更要推进城市更新和新型城镇化的循环，修复存量供需两端的动力，夯实止跌回稳的基础。