这波流量接不住，那真是没办法了

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大家好，我是地产高富帅。

深圳楼市最新政策发布已经过去了两周，近期市场也还是有些变化的，特别是刚需客群主动询问价格数量增加了不少，市场迎来一波反弹。

从几大深圳房地产中介协会获悉，新政落地后首周（9月6日-12日），全市二手房市场录得量达1531套，较政策前一周增长19.9%，日均录得量不仅较8月日均提升28.7%，更较去年9月日均大幅增长72.2%。

区域成交数据进一步揭示市场热点。罗湖与宝安成为新政后首个周末的成交主力区域。其中，罗湖区二手房签约量较前一周周末翻倍，增幅达100%。

罗湖作为深圳传统核心区，凭借成熟的商业配套与优质教育资源，长期吸引购房者关注，此次政策放宽进一步释放了区域需求。

从最新房价数据来看，在连续下滑四个月后，深圳的房价降幅终于有所收窄。

国家统计局数据显示，8月份深圳新房价格指数环比下降0.4%，同比减少1.7%；二手房价格指数环比下降0.8%，同比减少1.9%。

深圳这座超级大都市，为什么每次政策都是慢人一步，这次新政也是慢慢挤牙膏调性，很多同行与买房者仍然对其颇有微词。

其实从这个行业大的周期来看，深圳早几年一直都是市场的超级风向标，什么都走在行业前面，也让很多人误以为深圳这座城市就是炒房客驱动。

其实也不难理解，深圳很多时间内，不管是二手房还是一手房价格都雄踞全国第一，高峰期的一手房均价更是直接高达7.7万/平米，这也让很多人年轻人对这座城市望而却步。

早在2007年，深圳房价就跃升至全国之首，尽管经历了2008年金融危机的暴跌，但在国家的经济刺激政策和特殊房贷政策下，深圳楼市迅速复苏。

此后，随着城市经济的快速发展和人口的不断涌入，深圳房价持续上涨，成为全国房价的领头羊。

如果从房价涨幅视角来看，回顾过去十年，也即拿2024年与2014年相比，全国房价上涨幅度排名前十的城市：深圳：涨幅排名第一，上涨 193%。

一方面，高房价吸引了大量投资者和高端人才，推动了城市的经济发展和产业升级。另一方面，高房价也限制了部分中低收入人群的生活选择，可能导致人才流失和城市发展不均衡。

因此，以上多重原因，深圳上头应该是不想让深圳再变成房价的风向标，也让深圳摆脱地产属性，转向高新科技创新城市的整体对外形象。

深圳几次楼市调整政策都是最晚的，这也是深圳的一种对外态度，或许也是想摆脱早十年来对外的刻板印象，回归城市发展初心。

另外，除去深圳新政激励楼市以外，就在刚刚，另外一个劲爆消息出炉，深圳楼市能否起飞，也就看这一波了。

9.15日，国家外汇管理局发布关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知。通知指出，便利境外个人境内购房结汇支付。

境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。

这几条看起来平平无奇，其实深度解读的意思就是国家要放宽境外的资金在国内购房，在早期这个流程监管是相当复杂的。

更一步的意思就是通过境外的资金来缓解国内开发商的燃眉之急，有了境外的资金导入，也会缓解国内开发商的库存压力。

就在同一日，国家外汇管理局发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》。

取消外商直接投资前期费用基本信息登记。取消外商投资企业境内再投资登记，将在部分省市试点的外商投资企业境内再投资免登记政策扩大至全国。

允许外商直接投资项下外汇利润境内再投资。

外商投资企业境内合法产生的外汇形式利润、境外投资者合法取得的外汇利润开展境内再投资，相关外汇资金可以划入被投资企业的资本金账户或股权出让方的资本项目结算账户，资金使用按照相关账户管理要求办理。

更直接一点的理解就是目前已经允许外企购买相关任意类型的房产，这一重磅内核消息，预计会引爆未来深圳这种对外贸易第一的窗口型城市。

未来很多外企可以通过在华经营的利润，用来接盘国内开发商的住宅资产，这也是近几年对于外企经营政策的又一重磅调整。

要知道在2023年，很多外企在国内只能购买商业办公等资产，或投资园区运营为主，本次直接来了一次最大的升级。

在2023年之前，整体外企的扩张步伐已经完全停滞，甚至很多外企都要远走他乡投资，彼时商办产业园区需求也在加速放缓。

写字楼空置率居高不小的大环境下，放开外企投资商办产业资产，也是合情合理，不过这一波政策在当时似乎水花也没有多少。

如今很多外企更加热衷于购买商场类持有项目较多，并且可以具备长期持有的资管属性。

不过似乎大家还没有发现，如今中国最值得投资的仍然还是一二线核心区域的高品质住宅产品，这也是很多大老板这几年的核心思路。

商办资产在如今这个市场下，绝对是没有好区位的住宅值钱的。因此前面提到的放宽外汇在国内买房只是一个小窗口，更王炸的是住宅对外企的全面开放。

要知道，一旦大量美元流入楼市，未来楼市的涨幅会不会起来，这已经不是一个讨论的话题，答案肯定是会。

要知道，当时高周转时代，多少房企疯狂跨境借美元债，就是因为实在是太容易借到钱了，才形成了这一波高周转高杠杆房企。

外企资本实在是太凶狠，加上近期美元降息了，全球的美元势必要流出去形成大的投资局面，这一波政策似乎都已经形成了闭环。

小编个人觉得，这正是上头在提前下的一步棋，想办法接住这一笔美元的流入，也就只有大批量放开外企投资权限，方能解决如今国内楼市的核心问题。

如今中国好的住宅产品已经到了价值低谷，加上这一波海外热钱即将涌入国内，各位老铁们，止跌回稳还会远吗？

如今深圳作为一个超级进出口大城市，应该是最接近这一波政策的大城市，深圳未来的房价与住宅产品价值链条，势必会迎来大的调整。

其实很多人内心已经有了一个答案：只有房价上涨，才能提振消费，收入才会提高，信心才会回归。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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