保房不是赌运气：尽调+法律保障，才是硬道理!

陈哥的房子保住了，笑得眼角都皱了：“终于不用再担心房子被拍，孩子明年上学的学区也保住了！”

三个月前他第一次来，手里攥着法院拍卖通知书，声音发颤：“这是我和老婆打拼十年买的唯一住房，欠供应商30万就要被拍，真不知道该怎么办？”

其实陈哥的情况不算特殊，很多业主面对拍房危机，要么乱协商要么瞎维权，最后错过时机。

主要是陈哥做对了这几步。

第一步：先做“3项尽调”，找出保房突破口

陈哥一开始自己找供应商谈，对方一口咬定“要么全款，要么拍房”，碰了一鼻子灰。

在和青天智控专业团队一起沟通后，团队没急着出方案，而是先做了3项关键尽调，直接找到扭转局面的关键点：

1、查产权细节

发现房子购买时用了陈哥父亲的工龄补贴，房产证备注“共有权益”——按规定，处置共有房产必须经共有人同意，而法院查封时根本没通知陈哥父亲，程序违规，这是暂停拍卖的重要依据。

2、摸债务底情

供应商手里的欠条只写了欠款金额，没约定“以房抵债”，而且对方近期有几笔应收账款到账，不是非拍房不可，协商空间其实很大。

3、核评估价格

法院评估价150万，但我们调取同小区近3个月成交记录，类似户型成交价都在180万左右，评估价明显偏低，不符合“市场公允”原则，这也是后续谈判的重要筹码。

第二步：用“法律手段”破局

找到突破口后，专业团队没让陈哥再盲目协商，而是先通过法律手段“稳住局面”：

1、提执行异议，暂停拍卖

整理好房产证、工龄补贴证明、小区成交记录等材料，正式向法院提交“执行异议申请”。根据法律规定，法院收到异议后必须暂停拍卖流程，这一下就给陈哥争取到了2个月的协商时间，不用再被“马上要拍房”的压力逼得慌神。

2、带证据谈判，让对方让步

拿着尽调报告和法律依据跟供应商谈，先摆事实：“按150万评估价拍卖，扣除诉讼费、拍卖费，你最多拿到25万，还得等3个月；陈哥每月能还1.2万，2年还清，期间用房产担保，你能稳拿30万，还不用等。”供应商算完账，果然松了口，同意分期还款。

第三步：签协议走程序，避免“对方反悔”

谈好方案不代表万事大吉，最怕对方事后反悔。做了两件关键事，彻底锁死风险：

1、签《债务还款协议》，明确权责

协议里写清“每月15号还款1.2万，2年还清”“履约期间供应商不得申请拍卖房产”“若陈哥逾期3次，供应商可重新申请执行”，把双方权利义务写得明明白白，避免后续扯皮。

2、找法院出《执行和解裁定书》

光签私人协议不够，还得让法院认可。我们带着协议去法院，由法院出具《执行和解裁定书》，把还款方案纳入司法监管。就算后来供应商换了对接人，看到法院的裁定书，也没法再临时变卦。

现在陈哥已经按时还了3个月欠款，房子稳稳握在手里。他说：“一开始以为保房要靠运气，现在才知道，是靠一步一步查清楚、用法律把风险堵上。”

陈哥保房成功，不是因为运气好，而是因为青天智控专业团队坚持成功后再收费，把“尽调要点、法律流程、谈判技巧”都做成了可复制的方法论。

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