天津盛基公司称土地优先承租权被精武镇的春海公司擅自剥夺

法治瞭望(石保恒 杜金明)天津盛基建筑设备租赁有限公司(以下简称盛基公司)法定代表人王磊向我们反映，称天津市春海经贸有限责任公司(以下简称春海公司)在未遵循法定程序的情况下，终止了与盛基公司的事实土地租赁关系，剥夺了盛基公司依法享有的优先承租权。

　　据王磊介绍，早在2002年11月1日，天津盛和成科技贸易有限公司承租了天津西青区经济开发区南河工业园管理委员会的75.15亩土地，租赁期限定为30年。2009年1月18日，原南河镇更名为精武镇，天津盛和成科技贸易有限公司所承租的土地随之由精武镇的平台公司——春海公司接管。

　　上述土地在经历多次转租和合作后，盛基公司于2012年5月10日与天津冶金轧一钢铁贸易有限公司(以下简称轧一公司)签订了合作协议。自此，该土地由盛基公司实际使用，并通过轧一公司向春海公司支付土地承租费。然而，轧一公司在收到盛基公司支付的土地使用费后，有时未能及时转交给春海公司。为此，盛基公司与精武镇经过商议，决定自2017年起，由盛基公司直接向春海公司支付土地使用费。

　　南河镇更名为精武镇后，尽管春海公司接管了原天津西青区经济开发区南河工业园管理委员会的土地，但合同主体并未发生变更，也未重新签订租赁合同。在此期间，盛基公司一直严格按照天津盛和成科技贸易有限公司与天津西青区经济开发区南河工业园管理委员会签订的土地租赁合同约定，及时缴纳土地使用费，形成了事实租赁关系。此外，盛基公司还与其他单位合作，投资超过1500万元，建设了总面积达10580.82平方米的建筑物，并对土地范围内的房产及其下水系统进行了大规模修缮。

　　2021年和2022年，盛基公司曾几次将土地使用费汇入春海公司账户，但款项均被退回。退回理由为土地租赁期限30年不符合法律规定，需对合同主体资格进行纠正，并上调租赁费用。

　　为此，2022年8月8日，由精武镇政府牵头，春海公司代表、盛基公司代表及相关单位和人员齐聚精武镇政府会议楼第二会议室，就春海公司及相关单位与盛基公司之间的租赁问题进行协商，并最终形成会议纪要。该会议纪要载明，盛基公司同意终止与春海公司的租赁关系;盛基公司在同等条件下享有优先租赁权等相关事项。与会人员和单位均在会议纪要上签字盖章，以示确认。

　　然而，盛基公司事后得知，春海公司却在未进行公开招标，也未在通知盛基公司的情况下，于2022年底将土地租给了其他公司。这一行为让盛基公司十分意外和不满。盛基公司认为，按照之前形成的会议纪要，自己在同等条件下享有优先租赁权，春海公司此举严重损害了自身的合法权益。

　　就此事件，我们走访了北京市信凯律师事务所马庆朝律师。马律师表示，从法律层面来看，春海公司在未遵循法定程序且未通知盛基公司的情况下，将土地租给其他公司这一行为存在诸多问题。首先，既然此前形成的会议纪要明确载明盛基公司在同等条件下享有优先租赁权，那么春海公司在出租土地时，就应当履行通知义务，告知盛基公司相关出租事宜，在盛基公司明确表示放弃或者未在合理期限内回应的情况下，才能将土地租给他人。

　　其次，关于土地租赁期限 30 年不符合法律规定这一问题，虽然原合同租赁期限可能存在与现行法律规定的冲突，但这并不能成为春海公司终止与盛基公司事实租赁关系且不尊重其优先承租权的理由。在处理此类合同问题时，应当通过合法、合理的途径，比如协商变更合同条款或者依法解除合同等，而不是简单粗暴地直接将土地租给第三方。

　　此外，春海公司未进行公开招标就出租土地的行为，也可能违反了相关的招投标规定。如果该土地出租项目属于必须进行招标的范围，那么春海公司的做法就涉嫌违规操作，这不仅损害了盛基公司的利益，也可能对市场秩序造成不良影响。盛基公司可以通过法律途径，要求春海公司承担相应的法律责任，以维护自身的合法权益。