龙湖凌云颂，背刺了谁？

文/北京进深 徐迪

9月16日，龙湖恩祥·凌云颂案名发布次日，总平图公示。

项目所在昌平南邵0033地块，占地2.87公顷，总建面9.27万㎡，其中：

地上计容面积5.74万㎡，包括住宅、配套公共服务设施等；

地上不计容建面807.37㎡，包括架空层、邻里中心。

地下建面3.45万㎡，包括配套机动车库、人防工程、自行车库、设备用房及戊类库房等。

住宅部分规划24栋7-15F洋房 小高层产品，共580户，户型建面78/96/112/139㎡，层高3米。

2栋小高 6栋矮板 11栋洋房

住宅楼呈行列式排布，高-低-高波浪形，格局对称。

以11层洋房为主，中间穿插六栋7层矮板：7＃、10＃、13＃、16＃、20＃、23＃。

南北中轴的两栋：5#、18#楼为15层，这也是小区仅有的两栋小高层产品。

这种排布下，楼栋中间有大块空白场地可供景观发挥，龙湖的造园水准还是值得期待的。

据悉项目将在景观打造上规划“两轴一芯”，形成十字景观中庭。

昌平主城首个新规双会所住宅

正门位于小区西区正中央位置，占地超800平米的门庭空间，顶部挑空设计。

穿过邻里中间是下沉庭院。

两座邻里中心配套楼，两栋首层架空，两块室外运动场地，都在下沉庭院周围。

作为昌平主城首个新规双会所住宅，配置了酒廊、书吧、健身房、篮羽馆、私宴厅等八大功能区域。

此外，下沉庭院两侧各有一条虚线勾勒的空间，没有标注，看形状大概是风雨连廊。

小区南侧中央位置还有一处人行出入口，置于8000㎡的规划绿地之间，穿过公园回家，城市边界消融。

生态环境是龙湖恩祥·凌雲颂的亮点之一，除了南侧的口袋公园，西边一路之隔还规划有10万㎡体育公园。

主打超拓空间，“同面积多一房”

总平图画质略渣，关键信息马赛克了。

不过据说得房率预计会突破昌平主城新房上限，开发商强调了“跃级尺度 拓展空间”，在极致规划下，部分产品“同面积多一房”。

· 78㎡紧凑三居：超预期面宽，收纳空间是亮点，总价门槛低；

· 96㎡三居双卫，南北通透，空间布局灵活性较高，适合成长型初改家庭；

· 112㎡全景四居：南向大面宽，专利级巨幕，公区的社交功能性突出；

· 139㎡四居：改善天花板户型，拥有豪宅尺度宽厅，度假式主卧等加分元素。

赠送方面：

1、内嵌阳台，1.2-1.8米进深；

2、南向飘窗、转角飘窗，侧边飘窗尺度很大，几乎占了整面墙；

3、北向空间标注不清晰，或为挑空平台。

如果是采光井的话，也可能有大量首层下跃产品。

小区东侧0036地块为一所12班幼儿园，地上建面4245㎡，总高3层，预计可招收396名学龄前儿童入园。

幼儿园人行出入口位于西南角位置，与小区南门较近。

昌平新城“好房子”，老盘恐遭背刺

项目位于昌平南邵镇，地处北六环外，距离地铁昌平线北邵洼站500米左右，步行可达。

相比朱辛庄、沙河高教园等板块，南邵板块关注度稍弱，但也是昌平重点发力建设的板块之一，板块配套也在逐步到位。

南邵板块目前有两个新盘在售：建发观堂府、首开梧桐山语。

①建发观堂府，在凌云颂往西600米左右。

总建面18万方的大规模社区，共1842套房源，销售指导价5.5万元/㎡。

一期2023年底取证，二期2024年8月1日取证。

目前累计网签1284套，去化近七成，成交均价4.6万元/㎡，约为指导价84折。

②首开梧桐山语，在凌云颂东北方向。

共1199套房源，2023年7月28日拿证，销售指导价5.3万元/㎡。

目前网签697套，全盘去化率58%，成交均价约4.1万元/㎡，约为指导价的77折。

两个项目直线距离1公里，周边配套基本一致，中间隔一条昌崔路，建发观堂府更靠近地铁站，这也是项目去化快的主要原因之一。

两个项目都是国企操盘，产品定位上，建发观堂府强调改善，顶配做到180㎡大平层，但产品面积段跨度很大，100㎡以下的刚需户型也有几百套，包括总价在300万以内的一居房源，改善属性不是很纯粹。

随着龙湖“好房子”的入市，梧桐山语和观堂府剩余1000多套房源的成交，或将更加艰难。

2025的昌平楼市，是京北码农挑花眼的一年。北四村的越秀国誉星城即将开盘，朱辛庄的中海未来之境正在强销中，还有去年拿地的城建国誉燕园二期、越秀星耀未来、北京国贤府二期，也都相继入市。

与此同时，2024年以及更早之前开盘的项目，去化压力更大了，没有产品优势，降价几乎是板上钉钉的事。

河北民企拿地，龙湖代建

7月31日，凌云颂所在昌平新城东区二期0033、0036，四期0044地块以13.69亿元底价成交。

受让方为民营房企北京恩祥集团，由河北太行钢铁集团旗下明芳地产持股99%。

龙湖旗下代建品牌龙智造为项目提供建造管理服务。

这是一宗“宅产配”组合地块，住宅、教育、商业各1幅，肥瘦相间。

①0033地块为居住用地，地上建面5.74万㎡，容积率2.0，控高36米（局部45米）。

住宅地块总价11.6亿元，折合楼面价约2.02万元/㎡。

②0036地块为基础教育用地，在住宅地块东侧，建面约0.42万㎡，控高16米，规划为1所12班幼儿园；

③0044地块为商业用地，总价2.09亿元。

是商业组团中最北边的一块，在住宅地块往西1公里处，紧邻滨河森林公园，建面2.87万㎡，控高12米（局部18米。）