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宝山地块的位置。项目位于西四环外，属于海淀四季青板块，距离地铁6号线廖公庄站约700米。这个位置说好不好，说差不差——比上不足，比下有余。

比起海淀核心区，这里城市界面一般，周边还有待提升；但比起石景山、丰台等区域，这里毕竟顶着"海淀"两个字，而且配套正在快速完善。

8万+的单价是如何确定的？我们对比一下周边房价就明白了：

- 二手房对比：周边次新房如大苑海淀名著挂牌价10.75万/㎡，房龄15年内的次新小区均价都在9-11万/㎡区间。宝山新房8万+的价格，确实存在明显倒挂。

- 新房对比：海淀目前在售的新房项目，如四季青板块的越秀·香山樾成交均价12.2万/㎡，天恒广安·印香山11.8万/㎡。宝山项目比这些楼盘便宜了3-4万/㎡。

- 跨区对比：隔壁石景山西黄村的中海瑞文里放风价6万/㎡，但那里是石景山学籍；宝山项目是纯正海淀学籍，每平米贵2万+，这个溢价买的是海淀的教育资源。

产品极度稀缺

其实，按照当前的剧透，没必要比了，不是一个产品类型。

中建壹品宝山项目走的是性价比路线。

均价8.8万/㎡，主力户型90-100㎡三居，120㎡四居。90平估计总价约720万，首付144万就能上车海淀。

而且据说中建三局很可能把100平做成南向三面宽三居，有传言说要搬运#嘉华天珺的99平户型。

我们用次新二手房做对比，帮大家查了一下：

以楼龄15年内作为标准，面积不超过110平的三居，全海淀只有129套库存。

精确到五环内，就只剩下46套了。除去像五福玲珑居、天合家园等小区的28套次新回迁，就只有24套挂牌的商品房。

以南北通透作为最终条件，其中符合要求的只有#永定华庭、#大苑海淀名著、#雅世合金等小区，共计不到10套在售。

就冲目前这个供应量，预计主力户型在100-120平的#中建三局宝山项目会非常抢手。

规划上，小区11栋7-11层洋房，共414户，楼间距37-69米，低楼层也不怕挡光，层高3-3.1米。

据悉外立面用铝板+石材，质感在线。

还做了3300㎡园中园+900㎡下沉会所，三个花园加起来超过1万㎡，这配置放在海淀确实能打。

金隅宝山项目则瞄准改善客群。放风价9万+，主力户型106-145㎡，总价1000万起步。145㎡户型是亮点，5.1米客厅面宽，270°转角飘窗，G型大窗厨房，用料也比较讲究（法国木皮、石材）。

金隅做了13栋6-11层洋房，共474户，外立面用玻璃幕墙+铝板+琉璃陶板（自家生产，成本可控）。规划了运动主题会所，有羽毛球、壁球馆，海派风格大门。

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