国家稳房价是帮炒房客接盘？看懂“扶新压旧”的底层逻辑

国家稳房价是帮炒房客接盘？看懂“扶新压旧”的底层逻辑

国家稳房价，是为了稳炒房客的房价、给他们接盘吗？最近不少炒房客鼓吹“该抄底了”，还说国家要出台稳房价政策。但从数据和政策逻辑来看，事情恐怕和他们想的不一样。

从中指研究院的百城房价数据来看，一手房市场还算稳定，有涨有跌；二手房则是全面下跌，而且所有城市的二手房挂牌量都居高不下。要知道，中国房地产市场规模已超400万亿，撑起这个市场需要的资金体量，远超过2008年和2016年。

地方政府的财政收入，很大一部分来自土地出让金。现在各地都在解决新房（也就是一手房）的库存问题。如果购房者都去买降价的二手房，会进一步挤压新房销售空间。而新房销售直接关系到土地出让金收入和开发商资金链运转——一旦新房市场没了流动性，土地出让金锐减，会重创地方财政，导致基础设施投资、社会保障等领域资金断裂，甚至引发连锁债务风险。

相比之下，二手房交易虽可能活跃，但对财政的贡献有限，主要依赖印花税等零散税收。政府保新房，不仅能维持土地财政稳定，还能刺激上游建筑、建材等产业复苏，从而支撑整体经济大局。在当前经济转型期，这已是政策的优先考量。

政府说得很清楚：“发挥市场机制作用，让商品住房回归商品属性。”什么是商品属性？就像你买了辆新车，开几年后想转手，难道还指望它涨价、等着别人接盘？现在开发商要去库存，土地财政要维稳，哪能优先顾及二手房东的利益？

而且从价格和品质来看，新房优势明显。不少新楼盘从去年开始就变相降价，比如赠送面积、物业费、车位，甚至送金条，还提高得房率。对比二手房70%-80%的得房率，新房动辄90%甚至超100%的得房率，优势不言而喻。再加上新型4.0住宅概念带来的品质提升，更是碾压不少二手“老破小”。

从数据层面也能印证这一点。7月住建部去广东、浙江调研，结论是“房地产市场总体保持稳定态势”——这里的“稳定”，更多看的是百城新建住宅均价。7月百城新建住宅均价16877元，环比结构性上涨0.18%，同比上涨2.64%。很明显，在房地产税全面铺开前，二手房价格对财政、对开发商生存，都没有太大直接作用，优先把资源给到开发商和土地财政，是现实选择。

那为什么7月会议没出台相关政策？因为没必要——新房市场表现不错，不需要大张旗鼓调整。从2021年1月至今，中指院的数据也清晰显示，百城新房和二手房价格环比变化趋势分化，新房市场的稳定是政策重点。

有人问，为什么不“扶”二手房市场？要撑二手房，意味着政府可能要重复过去棚改的“撒钱”计划，但400万亿的市场规模，需要多少资金才能起效？更何况还有财政利益分配问题：新房市场牵扯土地出让金、开发商利润、税收和就业，形成庞大产业链；而二手房交易更多是个人资产转移，和政府财政关联度低。卖得多的新房能让政府财源更充裕，二手房再火爆，财政增收也有限。加上地方财政压力大，没人想改变依赖土地出让金的局面。

其实“扶新压旧”是一场利益平衡的博弈：优先保障财政收入，逐步压缩二手房市场空间。部分银行也在“站队”一手房——房龄超15年的二手房贷款难、审批慢，评估价常打7-8折；而新房评估能满额，审批也快，银行把大量资源投向了新房市场。现在不少城市的二手房挂牌超90天、甚至半年都没人问津，卖房难、出手渠道少、房价难涨，二手房成了不少人的“包袱”。

总体来看，这种“有保有压”的政策值得赞同，它体现了从“旧项目”向“好房子”转型的思路，让市场更注重房屋本身价值，而非放大投机预期，避免重蹈过去过度刺激的覆辙。