中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，9月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(9月1日至9月15日)的二级市场走势进行了分析。

9月上旬，中资地产美元债二级市场整体持续回升，投资级地产债普遍上涨，高收益级地产债基本稳定。值得注意的是，房企组织架构调整仍在持续，头部房企已成为组织变革的核心主体。据克而瑞数据，今年以来，包括保利发展、华润置地、招商蛇口等在内的头部房企都进行了调整，预计接下来房企组织架构扁平化调整还将持续深化。

投资级普遍上涨，高收益级基本稳定

如下图所示，9月上半月，中资地产美元债投资级地产债普遍上涨。

其中，中国海外发展附属拟收购两家标的公司权益，预计将按有关比例分别出资约73.41亿元及8.12亿元，该公司CHIOLI 6.375 10/29/43、CHIOLI 5.35 11/15/42估值上行超2.5pt，收益率下行超20bp;另外，希慎兴业南丰国际控股永续债HYSAN 4.85 PERP、NANFUN 5 PERP估值亦上行超2.5pt，收益率下行均超25bps。

公司公告及消息方面，越秀房产信托基金以约34.33亿元出售越秀金融大厦50%权益，同时，拟于9月26日召开基金单位持有人特别大会;越秀地产拟获授2亿港元(或等值人民币)的定期贷款融资，另外，其附属广州城建完成发行15亿元公司债;保利发展上海地产投资联手受让上海杨浦区新江湾项目与虹口区余杭路项目。

9月上旬，高收益级及无评级地产债保持稳定，部分房企境内外债务重组事宜取得积极成果，推动市场筑底企稳。

龙光集团近日宣布就境外债重组达成修订协议，对整体债权人支持协议作出若干修订，该协议已签署并生效。本次条款修订，将短期票据、长期票据对应的底层项目及资产设立资产信托用于抵债，将剩余债务纳入转股选项，扩大转股选项规模。原方案中的现金选项条款及6港元/股的加权平均转股价则保持不变。值得关注的是，龙光在条款修订中引入资产信托抵债模式，成为地产同业境外债重组方案中唯一提供此选项的内地房企。此次创新重组模式有效推动市场信心，目前，该公司存续美元债价格明显回升，其中，永续债LOGPH 7 PERP、LOGPH 4.7 07/06/26涨幅均超11%至约8美元，LOGPH 5.25 10/19/25涨幅亦近10%。

融创中国近日获法院批准召开债权人会议，就其96亿美元的离岸债务重组计划进行表决，计划会议的召开时间定于10月14日，呈请实质聆讯时间定于11月5日。据此前公告，截至6月24日，持有约75%未偿还本金总额的债权人已加入重组支持协议。据了解，融创拟通过“安排计划”推进重组流程，此类计划在香港特区需获得占总金额75%及以上、且每一债权类别中多数债权人的赞成票方可通过。另外，融创的清盘案申请人信达香港已向法院致函，表示对该计划存在担忧，清盘聆讯已于上月延期至2026年1月5日。值得注意的是，融创于2022年发生美元债违约，并在2023年成功完成一轮离岸债务重组。本次计划将是该公司第二次尝试大规模债务重组。目前，该公司存续美元债价格均有所回暖，其中，SUNAC 6 09/30/29、SUNAC 5.75 09/30/28、SUNAC 6 09/30/29等长端票据上涨均超6%至约14美元。

值得注意的是，旭辉控股集团宣布百亿境内债重组方案获通过。该方案涉及对其金额合计约100.6亿元的7只境内债的本息偿付安排进行调整，并提供包括债券购回、股票经济收益权、以资抵债及一般债权等重组选项。同时，安排相关债权人就其持有的债券在重组选项中进行选择及分配。受重组事宜利好影响，该公司存续美元债价格保持稳定，均价在10美元左右。

另外，富力地产境内债重组事宜亦取得重要进展，该公司拟初步为其境内债持有人提供包括现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债、全额留债长展期等在内的全面重组方案，最长展期至2035年。该方案涉及“H16富力4”等6只境内债券，未偿还剩余本金余额合计约122亿元。据悉，上述方案仍处于初步阶段，若最终通过，将显著缓解该公司短期集中偿债压力。市场对此反应积极，投资者信心得到提振，现其存续美元债价格小幅上涨，GZRFPR 6.5 07/11/28、GZRFPR 6.5 07/11/27涨幅均超2%。

新世界发展近期频传剥离资产、洽淡融资/注资等传闻，该公司已澄清称，除正与德意志银行磋商一项贷款融资安排外，并未收到传言中所指的任何注资方案。市场对其流动性预期仍趋于乐观，其存续美元债价格整体维持稳定上行，其中，NWDEVL 6.25 PERP、NWDEVL 4.8 PERP等五只永续债涨幅均超20%至约48美元，NWDEVL 4.125 07/18/29、NWDEVL 4.5 05/19/30、NWDEVL 3.75 01/14/31等长端票据亦超10%至约66美元。

公司公告及消息方面，出险房企中，正商实业尚未支付ZENENT 7 09/12/25本息，票据已除牌;弘阳地产将提早重组支持协议及基础重组支持协议费用期限进一步延长至9月19日和10月3日;花样年控股延长提前同意费及一般同意费截止日期至9月23日和10月10日，持有本公司现有票据78.43%的持有人已加入重组支持协议;中骏集团控股宣布延长提前同意费及基本同意费截止日期至10月16日和10月23日;时代中国控股拟延长境外债务重组最后截止日期至12月31日;佳兆业集团境外债务重组方案已全面生效，2027年底前无刚性还本压力;据媒体报道，中国恒大清盘人已要求香港特区高等法院委任接管人，以查明并保全该公司创始人许家印的资产;恒大物业接清盘人函件，控股股东拟出售51%股份;据媒体报道，世茂集团位于香港特区的豪华公寓项目Beacon Peak于9月底到期的100亿港元贷款获展期三年;禹洲集团股份合并已生效;金科股份拟实施资本公积转增股本，预计转增约53亿股。

绿地控股集团GRNLGR 6.25 12/16/28特别决议已获通过;传瑞安房地产正在考虑发行美元债券以对6月到期的4亿美元票据SHUION 5.5 06/29/26进行再融资;瑞安建业附属浪佳有限公司拟1亿港元向武汉玉景投资管理出售瑞安物业管理服务

1-8月全国房地产开发投资同比下降12.9%，美联储有望开启新一轮降息

根据久期财经数据显示，截至9月15日，2025-2027年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

9月1日至9月15日期间，中资地产美元债二级市场整体持续回升，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行1.75，最新报187.6，到期收益率下行0.38%，最新报8.55%。

国内方面，9月12日，国家发改委发布通知称，坚持优中选优，严格把关项目质量，优先申报对实现国家重大战略、重大规划、重大政策等具有推动作用的优质基础设施项目。鼓励申报发售基金规模较大、对基础设施REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目。

另外，据国家统计局数据，1-8月份，全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%，其中住宅投资46382亿元，下降11.9%;新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%，其中住宅销售面积下降4.7%;新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%，其中住宅销售额下降7.0%。

8月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅总体继续收窄。其中，一线城市环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点;二、三线城市环比下降0.3%和0.4%;各线城市新建商品住宅销售价格同比降幅整体有所收窄，一线城市同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点，二、三线城市同比分别下降2.4%和3.7%，降幅分别收窄0.4个和0.5个百分点。

海外方面，美国8月份核心CPI同比增长3.1%，与前值以及预期基本一致。市场押注美联储将宣布今年的首次降息，届时将降息25个基点，此外，据CME美联储观察显示，预计美联储今年或将再降息两次，即在10月和12月继续降息。

欧洲央行维持基准利率不变，并释放出鹰派信号。目前，市场隐含概率显示，明年中前再降息一次的可能性已从60%以上骤降至不足50%。

英国央行有望放缓其每年1000亿英镑的政府债券减持节奏。此前，债券市场波动性显著上升，与此同时，该行将维持主要利率不变。

日本首相石破茂辞职引发日元、日债波动，市场预计日本央行将在明年1月之前上调基准利率。即便10月份加息的预期有所降温，但仍有近70%的人表示此为加息的最早可行时间。