你以为的“热销盛况”，可能是“预制”出来的！

下半年以来，上海的楼市略显一丝凉意，即使在“825”楼市新政及时出台之后，新房市场的积极反馈仍不够明显，“认购火热，网签冷清”的现象表明新房市场并没有销售人员说的这么“美好”，大家看到的“热销盘”宣传，或许只是项目的更多期盼，而并非完全真实……

8月认购：一半火焰，一半冰山

在2025年8月上海新入市及完成认购的项目中，有14个项目的认购率超过100%，其中，上海壹号院的认购率高达202%，排名第一。

从整体认购率表现来看，80%-110%的认购率区间出现“真空”地带，进一步体现当前上海市场的“冰火两重天”。

表：2025年8月上海楼盘认购率表现

（截至2025/8/31）

信息来源：亿翰整理

细究上述8月开盘项目，既有“逢开必罄”的上海壹号院、浦开云璟、保利天奕等“明星盘”，也有“一炮而红”的金茂璞元、华润外滩瑞府等“首发产品系”。当然，也出现了前期认购火爆，但后续加推热度有所减弱的项目。

除地段优势和价格倒挂等因素外，上海新房竞争最激烈的有两个总价段区间，一个是500-800万的首置首改产品，一个是1500-2000万的品质改善产品。从8月的认购表现来看，金茂棠前无疑是目前上海首置首改客户最认可的产品，且没有之一；而翡云悦府和外滩瑞府则完美匹配了目前上海品质改善客户的产品预期；如果要再往上够一下的话，那就是金茂璞元了。

高认购率≠高网签率，“真热销”不多

不要以为认购率超过100%就一定能售罄，在同总价段房源中，认购客户的重叠率明显提升，以华润翡云悦府为例，作为全市品质改善客户必看项目之一，有近6成认购客户与竞品项目重叠，开盘时间点、选房不确定性等，都会影响认购客户的最终选择，更不用说那些采光面较差的楼层，以及沿街、受不利因素影响的楼栋等。

所以说“高认购率≠高网签率”，我们梳理了8月开启认购并已完成开盘项目的实际网签情况（截至2025年9月12日），能称得上高认购率（>130%）、高网签率（>80%）的项目仅有3个！分别是上海壹号院、保利海上印、翡云悦府二期。

表：2025年8月上海“真热销”楼盘情况

（截至2025/9/12）

信息来源：网上房地产、亿翰整理

金茂璞元、招商林屿湖畔的网签率已接近80%，考虑到开盘时间临近月底，备案时间仅两周，目前的网签进度还是比较“靠谱”的。但是其余几个高认购率项目的备案进度就有些滞后了，不到一半的网签进度不免让人产生些许的疑虑，要知道部分项目在认购阶段可是异常火爆的。

表：2025年8月上海正常网签的楼盘情况

（截至2025/9/12）

信息来源：网上房地产、亿翰整理

低网签率项目普遍集中在宝山和五大新城，且在可查询到的网签数据中，6个项目的网签率不足10%。比较令人意外的是中环置地中心·望云，作为大型TOD项目，历次开盘呈现“高开低走”的态势，可见“北中环”的置业需求正在被快速消耗。

表：2025年8月上海“低网签率”楼盘情况

（截至2025/9/12）

信息来源：网上房地产、亿翰整理

拒绝“预制”热销，聚焦“产品内核”

认购热度与网签进度呈现明显的落差，但一张张项目喜报却犹如提前“预制”一般，早已流传在各大媒体与网络之中。明明官宣“开盘即售罄”的项目，网签率不足6成，甚至号称“几开几捷”的项目网签率不足10%，如此“魔幻”的销售现象与中央积极采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势的基调产生明显反差。

时间会证明一切。

我们了解到，目前已有不少所谓的“网红盘”开通了全民经纪人推荐，甚至采取下调价格的方式试图吸引购房者，但这些举措无非是为了挽回“惨淡”的销售业绩，“产品与售价的不匹配”才是根本问题！

联想到近期热搜，因西贝的“预制菜”事件，消费者呼吁并期盼餐饮行业针对预制食品安全的规范与标准尽快落地。消费者不是不能接受预制菜，但以“现炒”为噱头，卖的确是“高价”预制菜，这种落差相信大家难免会有怨言。

回到对于房地产行业，大家也一定不希望“可疑”的认购率和“预制”的楼盘喜报影响购房者对“好房子”的客观判断与选择。

就像餐饮企业需要回归食品安全与食材品质一样，开发企业更需要回归“产品内核”，唯有以更真诚、更高质价比、更迎合当前居住需求的优质项目方能打动购房者。

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