北京买房：理清思路，购房建议1653

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，能给推荐一下阜成门附近性价比高的房子吗？只是自住不为上学，因为我们的户口在这里（爷爷家），今年已经入学。但我们住在朝阳的常营，工作在通州，所以接送非常的辛苦。

想在学校附近买个能自住的就行，三口人不用多大面积，希望的是价格低些，条件稍微好些就行。之所以不租房是因为孩子爸爸和爷爷都不接受，租房是给人家房东钱，那还不如住爷爷家呢。但孩子爷爷家离的倒是不远但非常的小，最小面积的那种两居，东西还特别的多，五口人根本转不开，连孩子写作业的地方都没有了。

我们预算不高，大概能凑150万的首付，月供可以高些，贷款在300万左右，请您帮着推荐一下。关键是要没有学区溢价的，因为我们实在用不上，不想冒贬值的风险。

补充：本来我们想的挺好，地铁只需要倒一趟，在车上补会觉就能往返了。但想简单了，几天跑下来太辛苦了，每天接送和周末去爷爷家的感觉完全不一样，导致娃和我都有要崩溃的兆头了。

放学倒是奶奶能接，然后我们晚上再接，但是这每天往返加上耽误的时间要超过四个小时，5点半起床6点出门，一路都是赶着，我到单位时已经筋疲力尽。晚上接孩子更是强忍着劳累，到家都8点半以后了，感觉吃饭都没力气。

A：

1、这还真挺为难的。阜成门附近，无论哪个方向，只要是西城的就动辄10万起，海淀的也得8万多以上。400多万买两居，条件好不到哪儿去，基本也是最小的两居了，建面50平左右是一大关。

2、如果想要溢价低的，那基本就只能在海淀了。而且附近还不好找，得去西直门向北和西外才多一些选择，也就是北太平庄学区。450万在这儿买两居倒没问题，但上班是不是就更辛苦了？

本来这里的学区溢价就相对低，这种时期有可能买到更低的，完全不带溢价也有可能。但这种房就得是一房一议了，每套房源都得计算租售比和溢价率，能买到就算捡漏儿。这我推荐不了，只能是让当地中介给找房。

3、其他我真没什么建议，能理解您家的辛苦，但这预算不高+不接受租房+上班远，实在是不太好办。要不跟家里商量一下，把常营的房子租出去，拿着租金在学校附近租房行不行啊？这样你们既是房东也是租客，也就不是单纯的给房东交钱了。

而且常营的房子是肯定没有学区溢价的，这样租在西城或海淀，是能占学区溢价部分的便宜的。至少25%吧，多了也有可能，您看是不是考虑一下？

仅供参考。

二

Q:

请问，可以从保值角度进一步对比一下左安浦园和远洋一方溪语苑吗？我们现在比较喜欢左安浦园的外部环境，但又担心回迁房未来贬值严重。

A：

1、这不好比，不是同一种产品，价格构成也不一样。另外左安浦园属于经适房性质的安置房，比回迁房强点儿。

2、左安浦园更主要的是典型的学区房，价格中是包含学区溢价的，现在虽然降了点儿，但也应该在25%左右。我刚看了看90平的两居室，售价700万吧，租金不到8000。那租售比就是800多900吧，而北京现在的平均值是650，高了说也不到700，那左安浦园的溢价比例就是25%上下呗。

再看溪语苑的，同样90平的两居室均价450万左右吧，租金6/7000，租售比650-700之间。那这里跟学区房就差了25%左右的溢价，怎么相比啊？

3、也就是说，假定左安浦园700万的房子，其中500多万是基础价值，另外小200万是学区价值。基础部分的保值肯定没问题，基本就是跟随北京大盘，东西城核心区的还更强一些。

但溢价部分我不敢说什么，毕竟明年就是入学人数的拐点，之后是否能保持住溢价比例得看政策，不敢预测。如果有政策利好，比如放宽落户和非京籍高考什么的，那购买学区房的就会增多，溢价就能撑住，没有的话就只能到时候再看了。

4、简单就这情况，我只能是列出来供参考，怎么选择看自己的判断。房子是用来住的，还是多考虑居住体验吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，本人京户结婚三年准备要小孩，今年底或明年买房，主要是避开孕期吸甲醛的问题。首付150w，如果房子性价比高能高配到180w，但要影响装修和家具家电了。

目前看了房山和大兴的几个新房，如果从地段发展角度看，您建议哪个开发商的？也可以接受二手房，长阳和西红门东您建议哪里？之所以考虑西红门东的二手房，主要考虑这里是新发展板块，那二手房应该得到更多的利好。

A：

1、郊区的最主要配套就是地铁，有了未必加分，但没有必定减分。另外最重要的是产业规划，这和地铁是相辅相成的，没有地铁的话园区不好招工，所发展的产业也就大多是传统行业了，对板块的拉动小。

2、长阳和西红门东的二手房，那肯定是长阳啊，这是送分题。您要是说新房，那有可能最新的设计更强，但既然是二手房，那就必定是长阳的占优了。西红门东的次新房不多，大部分的二手房都年头相对老了，各种设计和维护都弱点儿。

新板块未必得到更多的利好，全北京新板块多了，是否得到利好得看当地政府的投入力度。西红门东是两区交界，从现在看也不太像产业重点，很难得到太大的投入，丰台区也未必配合，谁都不愿给他人做嫁衣裳的。

而且就算得到利好，那一般也是次新房占优，老小区未必得到多少。因为郊区产业区的员工以年轻人为主，心气儿高，谁会优先关注二手房啊？这参考北京近郊的各个产业区吧，基本都是次新房拿走大部分利好份额，老小区一般得不到什么。

3、简单就这情况吧，二手房的话常规建议是长阳，全北京发展的不错的新区也不多。

仅供参考。

四

Q:

有三个问题咨询：

1、孩子26年出生落户孩子爸爸的集体户（落户时间在731后），现在想买月坛的学区房，请问会出区吗？如果大概率会出区，您有推荐的区域吗？

2、是直接买白云路对口的小区还是其他小学的小区？

3、带电梯但户型不方正和东西向无电梯的，哪个更好？

A：

1、2026年出生，那不是明年吗？上学要到至少2032年了，这会儿考虑上学问题是不是太早了？而且也没必要，因为从2017年之后到现在都是出生人口低谷期，那到上学时自然也是低谷，学位至少比这几年宽松的多，到时候大概率都能对口入学，所谓的731也就没意义了。

如果是2026年上学，那有出区的可能。但明年也已经是明确低谷期的开始了，所以谈不上大概率，只是有可能而已。

2、白云路对口小区，是指实验二小白云路吗？也就是白云路小学，公安部子弟校？这小学也不是太热门吧，排名不是太高，有必要这么做比较吗？或者说图个稳妥就买这儿的吧，有房有户就极大的概率入学，一般不会调剂。

想去排名更高的小学再考其他的对口小区呗，这看家长的期望值了，外人不好建议。

3、这种理论上的房源比较没什么意义。相当于问有俩相亲对象，一个有车但长的一般，另一个长的还行但没车，哪个更好？没法儿判断呗，因为其他的条件都没聊，信息量太少，不见到活人的话也没有直观感觉。

简单说吧，如果是同小区，户型不方正的塔楼肯定是次选，首选小板楼中间层户型好的。东西向不算硬伤，只看自己的喜好。

仅供参考。

五

Q:

请问，CBD传奇的北向小开间投资性如何？单价在5万多6万之内。租金在5000左右，收益率2.3%，性价比算高吗？这里的学区溢价多少，去陈经纶帝景的概率能否提高？我是纯投资，只要收益率超过银行利息即可，升值不落后大盘。

A：

1、CBD传奇的投资性，开间普通吧，大多数在升值角度都不占优，只是租金收益率还不错而已。2.3%肯定算性价比高的，因为北京的平均值才1.8%。但这有个常识，一般来说，之所以租金收益高，通常是因为房价涨的慢换来的。甘蔗不能两头甜，看自己更重视哪方面吧。

2、而且还是北向的，就算不影响价格走势，出手时的挂牌期也长，也就是流动性偏弱。

3、没有学区溢价，去帝景的概率不高，否则就出现溢价了。之所以没有，那就说明追捧的人少，所以才没涨出来。

4、如果确定是只注重租金收益，那这套房就算合适，但加上升值就不敢保证了，大概率够呛。

仅供参考。

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