房贷断供危机：深圳保房实战指南！

2024 年，深圳宝安区的李女士因创业失败失去收入，连续 8 个月断供房贷，银行起诉要求收回其唯一住房。

这位独自抚养女儿的母亲在深圳中院门口哽咽：“房子没了，孩子的学区房资格也没了。”

最终，法官依据《深圳经济特区个人破产条例》启动重整程序，促成银行同意将月供从 2.8 万元降至 9600 元，并延长还款期限至 30 年。

李女士通过社区电商平台重新创业，2025 年已恢复稳定还款能力，成功保住了承载女儿教育希望的房产。

与银行协商的 “生死时速”

主动出击：断供后联系银行 “个贷重组中心”，明确表达还款意愿。比如：“因创业失败导致暂时困难，预计 6 个月内恢复还款能力，恳请将 30 年贷款延长至 40 年。”

证据链构建：

• 失业证明（社保局开具）；

• 创业失败清算报告（法院裁定书）；

• 新工作入职通知书（证明收入恢复预期）；

债务重组：申请 “先息后本”（适用于预期收入即将回升的创业者）。

用法律武器打破 “一边倒” 局面

合同瑕疵抗辩：

审查《借款合同》是否存在 “霸王条款”，如 “提前还款违约金超过实际损失 30%”。

深圳某购房者起诉银行未明确说明 “等额本息” 与 “等额本金” 差异，法院判决合同部分无效，允许重新选择还款方式。

居住权对抗：若房屋已为子女设立合法居住权（需在查封前登记），可主张 “居住权优先于抵押权”。

共有权分割：夫妻共有房产可申请析产，仅执行被执行人份额（需提供结婚证、购房合同等）。

唯一住房抗辩：

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 20 条，若银行未提供 5-8 年租金补偿或 “以大换小” 安置方案，法院不得强制拍卖唯一住房。

提交子女学区证明、老人医疗记录等，证明拍卖将导致基本生活无以为继。

破解 “法拍房死局” 的三大杀招

保障性住房回购

取得不动产权证未满 10 年的安居房，可申请政府回购。例如，深圳朱某因断供被公积金中心起诉，法院判决区住房保障中心以市场价 85% 回购房屋，避免了法拍。

纾困基金申请

深圳各区设立 “房贷应急周转金”，符合条件者可申请最高 50 万元无息贷款（需提交低收入证明、失业证等）

被动式拍卖策略

延长流程：通过申请租赁备案、居住权登记等方式，将法拍周期从 6 个月拉长至 2-3 年。

租赁备案：通过 “深圳市住房和建设局” 微信公众号提交租赁合同，备案后可对抗法院执行。

居住权登记：在查封前与亲友签订居住权合同，并在不动产登记中心完成登记。

引入第三方：由亲友或专业机构以 “代持” 形式拍下房屋，原房主保留回购权（需签订书面协议并公证）。

避开三大致命陷阱

虚假租赁的反噬

倒签租赁合同对抗执行，可能构成 “虚假诉讼罪”，最高可判 7 年有期徒刑。

正确做法：若房屋实际由亲友居住，应提供真实租金转账记录（需备注 “租金”）及水电缴费凭证。

个人破产的双刃剑

申请破产后，债务人将被限制高消费（如乘坐飞机、高铁），信用修复需 5 年以上。

慎用场景：仅适用于 “诚实而不幸” 的债务人，恶意逃债者将被列入失信名单。

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