原告以配偶婚内购房主张腾退小产权房，法院因权属不明驳回

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原告以 “房屋系配偶婚内购买，有权继承使用” 为由要求被告腾退房屋，被告以 “原告非合法占有人，请求权超时效” 抗辩，第三人称房屋已抵债给自己。近日，法院判决驳回原告诉求，明确 “小产权房无官方登记，原告未证明配偶为有权占有人，权属争议未明时无法支持返还请求”。

一、案情梳理

1. 家庭与房屋背景：原告凭继承主张返还，被告否认占有合法性

刘敏（原告一）与周强（已故）系夫妻，1980 年结婚，育有一子周磊（原告二）。2023 年 11 月周强去世后，刘敏、周磊起诉张燕（被告），诉求：1. 判令张燕返还 “一号房屋”（顺义区某村小产权房）；2. 诉讼费由张燕承担。

刘敏、周磊主张：2014 年 12 月周强向村委会交款 125 万元，取得 “一号房屋” 使用权，属婚内财产；2016 年张燕与周强姘居并占用房屋，周强去世后张燕拒不搬离，原告作为继承人有权管理使用房屋，张燕违背公序良俗占有，应返还。

张燕抗辩：1. 原告无 “一号房屋” 合法占有权，从未实际占有房屋，不符合 “占有物返还请求权” 主体要求；2. 自己自 2014 年 12 月起居住房屋已超 10 年，原告请求权已过 1 年时效；3. 房屋实际是周强抵账给马某（第三人），马某未主张权利，自己居住合法。

马某述称：曾与周强合作工程，周强将 “一号房屋” 抵账给自己，现房屋由张燕居住，自己持有相关手续。

2. 关键事实：小产权房权属与证据争议

房屋性质与登记：“一号房屋” 为小产权房，无行政部门产权登记，权属以村委会收据、更名记录为准，村委会称 “购房人变更需在原始收据上更名，无备案合同”。

原告证据：提交 125 万元收据复印件（2014 年 12 月村委会出具，载明交款人周强），称原件在村委会，但未提供村委会盖章确认的原件或底联；另主张周强 2014 年至 2023 年 10 月持续居住房屋，张燕是非法占用。

被告与第三人证据：张燕提交 36.5 万元收据复印件（2014 年 12 月村委会出具，原始交款人周强，下方补写马某姓名及身份证号并盖村委会公章）、房屋登记信息（载明所有人马某，村委会盖章），称原件在马某处；村委会在另案中认可该收据真实性，确认 “周强已将房屋转让给马某，收据更名是合法变更方式”；马某称房屋是周强抵账所得，自己持有相关合同（未提交），因无居住需求未主张权利。

价格与抵账争议：原告质疑 “36.5 万元低于市价，马某无购房能力”，主张周强 2008 年后资金宽松，无抵账必要；张燕称 “周强以 36.5 万元购房，抵偿 100 多万元债务，故有两张不同金额收据”，村委会未否认抵账事实。

二、案件分析

1. 核心争议

刘敏、周磊是否享有 “一号房屋” 的合法占有权，能否主张占有物返还？

原告的请求权是否已过 1 年时效？

“一号房屋” 权属（周强继承还是马某抵账所有）是否明确？

2. 胜诉关键：权属争议未明，原告举证不足

（1）小产权房权属以村委会手续为准，原告未证明周强是有权占有人

法律依据：《民法典》第四百六十二条（占有物返还需以 “合法占有” 为前提）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（当事人对主张需提供证据）。

事实推导：① 小产权房无官方产权登记，村委会作为建设管理方，其出具的收据、更名记录是权属核心依据。原告仅提交 125 万元收据复印件，无原件或村委会确认的底联，无法证明周强实际支付 125 万元及持续享有使用权；② 村委会在另案中明确认可 “周强将房屋转让给马某，收据更名合法”，张燕提交的 36.5 万元收据（补写马某信息并盖章）与村委会陈述一致，形成完整证据链，证明房屋已从周强变更为马某；③ 原告质疑 “价格过低、马某无购房能力”，但未提供证据证明 “抵账虚假”，马某虽未提交抵账合同，但其持有村委会认可的更名收据，权属主张更具合理性。

（2）原告不具备占有物返还请求权的主体资格，时效亦不成立

法律依据：《民法典》第四百六十二条（占有物返还请求权需满足 “占有人被侵占”，且时效 1 年）。

事实推导：① 主体不适格：占有物返还请求权的行使主体是 “当前合法占有人”，原告称周强 2014 年至 2023 年居住房屋，但未提供水电费、物业费支付记录等实际占有证据；即使周强曾居住，其去世后原告未实际接管房屋，未取得 “合法占有” 状态，无权主张返还；② 时效不适用：原告主张 “张燕 2016 年姘居占用”，但张燕称 “2014 年 12 月起居住”，且房屋已变更至马某名下，原告从未占有房屋，不存在 “侵占发生之日”，时效无从起算，但核心问题仍是 “原告无合法占有权”，而非时效。

（3）权属争议未明，法院无法直接支持返还

法律依据：《民事诉讼法》第一百二十二条（起诉需 “事实清楚、证据充分”）。

事实推导：① 现房屋存在 “周强继承” 与 “马某抵账” 两种权属主张，原告未推翻 “收据更名” 的合法性，马某未明确放弃权利，权属处于争议状态；② 小产权房权属确认需以村委会手续为核心，在村委会已认可 “转让给马某” 的情况下，原告无相反证据证明周强仍为权利人，法院若支持返还，可能侵害马某的合法权益；③ 原告应先通过诉讼确认 “周强是否为房屋有权占有人”，待权属明确后再主张返还，现直接起诉返还，缺乏事实基础。

三、裁判结果

驳回原告刘敏、周磊的全部诉讼请求。

四、案件启示

1. 小产权房维权：3 个核心证据要点

留存村委会原始手续，确保权属可追溯

购买小产权房需索要村委会盖章的原件收据、购房协议，变更权属时要求村委会出具书面更名证明（而非仅在收据上补写），留存村委会工作人员签字确认的记录；本案中原告因无原件收据，无法对抗被告的更名收据，丧失权属主张基础。

证明实际占有，夯实请求权基础

居住小产权房时，留存水电费、物业费缴费凭证、邻居证言、房屋装修记录等，证明 “持续合法占有”；若主张继承，需提供被继承人的占有证据（如缴费记录、居住照片），避免因 “无实际占有” 丧失主体资格。

先确权再主张返还，避免权属争议阻碍诉求

小产权房无官方登记，权属争议需先通过诉讼确认（如起诉村委会、原转让人确认权属），待 “有权占有人” 明确后，再主张返还或腾退；本案原告未确权直接起诉返还，因权属不明被驳回，浪费时间成本。

2. 占有物返还请求权：2 个关键提醒

主体需为 “当前合法占有人”

仅基于 “继承”“亲属关系” 主张返还，无实际占有证据或权属证明，无法成为适格主体；需先通过接管房屋、取得权属证明等方式获得 “合法占有” 状态，再行使请求权。

时效 1 年，从 “侵占发生之日” 起算

若确为合法占有人，发现房屋被侵占后需 1 年内起诉，超期则丧失请求权；但需注意 “侵占” 需是 “非法剥夺现有占有”，若从未实际占有，不存在 “侵占”，时效不适用。

3. 核心提醒

本案的核心裁判逻辑是 “小产权房权属以建设管理方（村委会）手续为准，无充分证据证明合法占有权时，无法主张占有物返还；权属争议未明时，需先确权再维权”。

建议涉及小产权房继承、转让时，优先与村委会核实权属变更流程，留存书面证据；发生纠纷后，先梳理 “权属证据链”，必要时咨询专业律师制定 “确权 + 维权” 两步方案，避免因证据不足或程序错误导致诉求被驳回。

法律小贴士

《民法典》第四百六十二条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。” 需特别注意，该权利的行使前提是 “占有人合法占有”，且需在 1 年内主张；对于小产权房这类无官方登记的财产，“合法占有” 的证明需依赖原始购房手续、实际使用证据及管理方确认，缺一不可。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）