这个大王山楼盘算不算虚假宣传？

原创 春小楼 2025年09月14日 11:28 湖南

有粉丝在直播间问洋湖锦玉2栋入户大堂与样板栋展示不一样，是不是虚假宣传？

楼主在网上找了相关的图片，就是这个样子的：

楼主作为一个从业17年的地产营销人，觉得所以出现这种大堂变异的情况，应该是一层有商铺的结构梁柱，或者管线、设备设施等情况存在，无法正常展开大堂空间。

一般如果楼栋下面有底商的话，就是住宅落在商业上面，为了不影响上面的住宅的柱网结构，应该设置结构转换层，这样就不会对上面的住宅有太多影响。

那些没有底商的楼栋，一层尽量设置架空层，这样对于大堂的影响也会小一些。

因为开发商做的项目效果图都是基于某一栋楼栋的标准层做的，在实际施工当中，因为地形的变化，商业、设备间等设置，不同楼栋可能会出现变化，但是开发商又不会把每一栋的效果图做出来，这就容易让消费者造成误解。

那这个构不构成虚假宣传？

虚假宣传是指经营者在商业活动中，利用广告或其他方法，对商品或服务的实际情况作虚假的或引人误解的宣传，从而欺骗、误导消费者的行为。

这个核心在于“虚假”或“引人误解”，可能表现为完全虚构事实，也可能虽然部分信息真实，但通过模糊的表述或使暗示使消费者产生错误认知。

对于虚假宣传的处罚一般有行政处罚、民事赔偿、刑事责任。

最常见的是行政处罚。一般是责令停止发布广告，消除影响，处广告费用3倍以上5倍以下罚款，广告费用无法计算或明显偏低时，处20万元以上100万元以下罚款，两年内三次以上违法或有其他严重情节的，处广告费用5倍以上10倍以下罚款，广告费用无法计算或明显偏低时，处100万元以上200万元以下罚款，情况严重的吊销营业执照、撤销广告宣查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

同时消费者权益受损的，可以要求赔偿损失；构成虚假广告罪，情节严重时，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金。

因为我们现在的期房销售制度，所以可能会出现后期变异的情况，因而有些地方的广告宣传就很严格，在宣传价格时，一定要指明是哪一栋哪一户的价格，在使用样板间照片或视频时，要注明是哪一栋的哪一户，这其实宣示的是客户的知情权和选择权。

开发商的法务团队在广告宣传出街时，一定会要求上面加上免责说明，就是画面下面一定有一行小字，具体楼主就不放了，一般关键词是，“不作为广告邀约”、“制作发布时间”、“最终解释权归开发商”、“具体内容以商品房买卖合同约定为准”，等等。

这个免责其实就是开发商给自己构筑的一道防火墙。

但是有了这个免责是不是就保险了呢？

也不是，这个并不构成完全免除开发商的责任，如果被认定是霸王条款或格式合同中的无效条款，还是不能免除开发商的责任。

问题的核心是消费者的知情权和选择权，就是主动要放在消费者手中。

所以一般开发商在与买房人签订商品房买卖合同正本时，还会签很厚的一摞附件，在附件中一般会有一个很长的附件，这个就是风险提示，就是把开发过程中存在的设计变异、争议问题明确了一道，算是告知客户。

然后也会在现场公示这些风险点。

有些开发商做得好一些，像龙湖，楼主不记得是去看哪个项目的样板间，在通道中专门做了一个风险提示牌，把某个楼栋的大堂、标准层的变异放在那里供过往看，但是大部分客户是不看的，开发商只要用水印相机把这些公示牌拍照作为证据留存，又给自己加了一道保险。

包括你去看华润、招商这些大开发商的样板间，凡是有变异的地方必然贴上标签，让本来是审美的样板间像一个个补丁，这个没有办法，为了以后少些法律纠纷，只能这么做。

这是有开发经验的开发商这么做，但对于一些小开发商显然这个做得不够。

一般开发商只要有这些纸质文件、照片留存作为证据，相关部门对于这种虚假宣传的调查结论是：

开发商已经作过变异信息的公示与提醒，不构成虚假宣传，督促开发商对业主做好解释工作。

因此对于这个楼盘投诉虚假宣传估计也是这个结论。

那购房人如何来保护自己的权益呢？

还是预防胜于治疗，在购房伊始，就要注意以下几点：

第一、仔细查看规划设计图纸：有条件的，可以要求查看经规划部门批准的最终设计图纸，核对大堂的设计尺寸和布局。

第二，不轻信口头承诺：销售人员口头承诺的、特别是影响您购房决策的重要内容，应尽量要求其写入购房合同或补充协议中。

第三，仔细阅读合同条款：在签署任何文件前，仔细阅读每一个条款，特别是关于设计变更、违约责任以及附件中的不利因素公示等。

第四，保留一切宣传资料：将所有的宣传材料、沟通记录等都妥善保存，以备不时之需。

买房是大宗交易，动辙百万、千万，可不慎乎？