楼市依然在硬着陆的路上

2025的当下，买房和卖房的人都希望对方先着急。

我发现，其实很多楼市相关的群里大家聊天，有时候聊不到一块去。前几天我的群里，上海的朋友分享

保利海玥外滩序BUND98，均价12.64万/平。

这个房子甚至5月认购结束的时候，223套房源累计认购552组，认购率248%。在2025年，依然有触发5年限售的楼盘。

再加上他们其实很少去关心整体楼市的情况，所以是真的有很多人觉得楼市依然有热度。

那另外一部分人呢，就是关注各种数据和博主，相信数据，又不相信数据。

比如1-8月全国商品房销售销售额下降9.2%这种数据，他们会说加大力度；房价同比指数为99.6这种数据，他们会说虚假，远远不止这个数。

归根结底，是想佐证房价真的下跌了，而且跌幅很大。

这就是房价震荡期的真实常态，都对，都说服不了对方。因为楼市本身，就是“什么情况都存在”。

北上深为什么放开限购还得划定外环？苏州放开限售就直接全市范围？一线的核心区当下还是不愁卖，而且拥趸很多。

上半年，北京四环的新盘开出来就清盘，全是高单价大平方上千万的改善需求，买房人是谁咱不知道，但他们是真的拿着钱冲进来的。

土拍也是这样的，知名房企已经全部退守一二线。

2025年上半年，300城宅地出让金同比增21.8%，但前十城就占总额近一半。

北上深杭，单这四个城市就贡献了30%。房企们拿着年化成本不到3%的便宜钱，在最安全的地方抢最确定的地块，楼面价依然在高位。

这辈子都无关。你要知道，哪怕是房价最便宜的时候，富人依然会去买几千万的市区大平层和郊区独栋，这有什么稀奇的吗？

只不过是现在大家都在讨论楼市，恰好把豪宅当成案例纳入讨论了而已。这个指标，和楼市涨跌基本没有关系。

把视线挪一挪，看看二线以下城市，甚至都不用看“以下”，武汉、长沙、青岛、苏州、南京，这些明星城市的房价也都跌破五位数，尤其是武汉。

依然是中指研究院的数据，百城二手住宅价格截至8月已经连跌了28个月，8月份环比下跌的城市有96个，下跌抱团，铁板一块。

前期楼市兴旺的时候，太多人尝到甜头了。

都说自住的房子不会卖，但当年20万买的房子在2016年以后涨到1000万，现在又面临下跌周期的时候，没有任何一个业主不会想“要么我把房子卖了换成钱吧”。

楼市，深刻改变了这一代人对财富的认知。有房子的人可能不具备任何金融知识，但他们依然有本能的反应——“要么我把房子卖了换成钱吧”。

这是真的，因为现在挂牌量太大了。一个稍微大点的城市，二手房挂牌量都能动辄十几二十万套。

每个小区都有几十套房子在卖，你不降价，客户扭头就去看隔壁那套；或者房东费尽心思把价格守在了八折，下一个买家开口就从八折开始压价。

楼市是真不一样了。不是全面上涨就是横盘；不是全面横盘就是下跌。直观感受大多数情况下绝对真实。

不光直观感受真实，房企数据也真实。今年1-8月，全国房地产开发投资同比下降12.5%。

克而瑞数据，今年前8个月里，有近半数的百强房企没拿地，民企的拿地金额占比也减少到了15%以下。

然后，统统不涨价。

别看核心区有些盘好像很拽，但大多数楼盘，尤其是二三线城市的楼盘，都在各种意义上想办法降价。

降低公摊、赠送面积、送车位送装修送阳台，本质都是一样的。

很多二线城市新盘去化率都到不了50%，有的甚至只有30%。开盘卖不掉一半，谁还敢想涨价？

现在市场就这点购买力，新盘如果质量没有竞争力，客户分分钟转投二手房。

现在就是大家都不知道该怎么办的阶段，除非是真不在乎钱。从去年5月到今年9月，楼市里凡是能在大层面给的政策基本都给了。

降首付、降利率、放开限购。但是，市场反应依然不大。依然卡在信心的最后一步。

真正的症结在于居民的资产负债表修复，以及对未来稳定收入的预期。这些问题不解决，楼市想靠自身力量V型反转基本不可能。

所以楼市的问题，不全在楼市上。

也所以，下半年必然不会有什么奇迹。

最近说楼市回暖的声音多了，但也是因为阶段性楼市旺季要到了，发一些好消息吹吹风也是常规操作了。

下半年楼市依然会在底部反复拉锯，慢慢地磨一个底。