北京楼市：北三环跳水，太夸张了

早上粉丝甩来一张图片——朝阳安贞里小区，一套75平的三居室，次顶层，业主急售价281万，折合单价3.7万/平，据说是业主在外面欠了281万，索性就把房价定成了这个价格！

熟悉北京楼市的朋友都知道，安贞里虽算不上顶流学区房，但地处朝阳核心板块，周边配套成熟，地铁、商超、医院一应俱全，也算是朝阳比较不错的上车流通盘了。

小区8月13日成交了一套71平的房源，成交价468万，成交单价6.5万/平，对比3.7万，都算不上是降价了，分明是业主拿着锤子在砸盘！

其实这不是个案，越是在楼市下行期，这样的“惊爆价”房源，总是能经常看到。

北京大量老破小，价格还没到底

很多人看到安贞里这样的低价房源，会觉得“是不是已经跌到位了？”但在我看来，北京大量老破小的价格，底部还没出现，后面还有一定的空间。（特别补充说明：普通老破小和学区房老破小，市场的涨跌规律、行情节点都不同，这一点大家要有辨识度，否则容易错判，造成大的损失）

一方面，现在老破小的市场已经彻底进入“供大于求”的状态。就拿安贞里所在的朝阳北部来说，最近几个月挂出来的老破小房源数量，比去年同期多了将近30%，但成交量却一直在下滑，很多房源挂了三四个月都无人问津。为了尽快出手，业主只能不断降价，后面还会有更多业主被逼着加入，供给端压力只会越来越大。

另一方面，新房小户型的持续供应，还在不断分流老破小的潜在买家。现在北京近郊区域，都推出了单价4-5万/平的新房小户型，虽然地段不如老破小核心，但胜在户型设计合理、小区环境好、物业有保障，还带精装修，对于年轻人来说吸引力很大。

看着这么多低价老破小，刚需族肯定犯嘀咕：现在该不该下手？

我的建议是：

如果是纯刚需自住，而且通勤方便，那现在遇到像安贞里这样性价比高的房源，其实可以考虑捡漏。毕竟对于刚需来说，买房是为了住，不是为了投资，只要房子满足自己的居住需求，价格合适，能承受首付和月供，就可以入手。而且现在市场下行，业主议价空间大，刚需完全可以跟业主好好谈，争取拿到更优惠的价格。

但一定要记住一点：

买低价老破小，必须做好长期持有的准备。别想着买了之后短期就能升值，甚至想“低买高卖”赚一笔，这种想法现在已经不现实了。

未来几年，老破小大概率还是以横盘或缓慢下跌为主，就算行情好的时候，升值幅度也会远远落后于个别板块的新房。所以买之前要想清楚：就算房价跌了，自己也能接受，就当是交房租了。

但如果是想投资老破小，那我劝你还是趁早放弃，老破小不仅升值难，而且随着房龄增长，后续维护成本还会越来越高，投资性价比极低，很容易被套牢。

未来老破小的出路：改造或原拆原建

很多人会问：

难道北京的老破小就只能一直跌下去，没有出路了吗？

其实也不是，未来老破小的出路，大概率在“改造”和“原拆原建”上，这也是官方一直在强调的“城市更新”的重要方向。

最近几年，北京已经在多个区域试点老破小改造，比如加装电梯、翻新外立面、改造上下水管道、增加小区绿化和停车位等。改造后的老破小，居住体验能得到明显提升，房价和租金也会有一定的回暖，越来越多的老破小纳入改造范围，对业主来说，也算是一个好消息。

除了改造，“原拆原建”也是部分老破小的重要出路，不过“原拆原建”卡的条件比较严苛，符合条件的小区零星几个，短期内很难大规模推广。

最后，老破小该留还是该卖？想清楚这一点就够了。

说到底，对于北京老破小，大家不用过度恐慌，但也不能抱有不切实际的期待。

总结下来就一句话：老破小除非是纯自住，而且没有更好的置换选择，否则真的没有持有的必要，有机会尽早出掉，才是最好的选择。

如果是纯自住，而且房子通勤方便、配套满足需求，那也不用纠结房价涨跌，踏踏实实自己住就好。毕竟房子是用来住的，不是用来炒的，涨了跌了，只要你不卖，对你的生活影响都不大，与其整天焦虑房价，不如把精力放在提升生活质量上。

但如果手里的老破小是闲置的，或者是用来投资的，那现在真的要抓紧时间出手了。别想着等 “行情回暖”，未来老破小存在流通性陷阱问题，提醒大家最好提前做打算，有先见之明…