房子过剩严重，2025年是房价“涨”还是“跌”？潘石屹“12字”透底

前几天我朋友小李电话里一脸苦恼："我攒了几年的首付，正准备今年买房，结果我爸妈极力反对，说现在房子过剩严重，肯定会大跌，让我再等等。可我媳妇催得紧，说再不买就租不起了，房价还在涨。到底该不该现在出手啊？"

小李的困惑不是个例。最近几个月，随着各地楼市调控政策频出，房价走势成了茶余饭后的热门话题。有人说现在正是入手的好时机，有人却断言房价还会继续下跌；有人担忧通胀会推高房价，也有人认为供过于求将导致房价长期低迷。众说纷纭，让不少购房者陷入了纠结。

作为长期关注房地产市场的自媒体人，我们决定深入调查，为大家梳理当前房地产市场的真实情况，尤其是关于"房子过剩"的说法是否属实，以及2025年房价可能的走势。

我们先来看看当前房地产市场的基本面。根据国家统计局的数据，截至2024年底，全国商品房待售面积达到5.78亿平方米，比2023年增长了12.3%。2025年第一季度，这一数字继续攀升至6.05亿平方米。与此同时，2024年全国商品房销售面积为11.63亿平方米，同比下降5.2%，销售额为11.97万亿元，同比下降8.4%。

这组数据表明，当前房地产市场确实存在供大于求的情况。尤其是三四线城市，不少楼盘因为销售不佳而推迟交付，甚至出现了"烂尾"现象。这也是小李父母担忧的主要原因。

不过，房地产市场情况复杂，不能简单地用"过剩"二字一概而论。我们走访了多个城市的楼市，发现各地情况差异很大。

一线城市和强二线城市如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等，核心区域的住宅供应仍然紧张，价格保持相对稳定甚至小幅上涨。我们的朋友赵先生在北京工作，他告诉我们："3月份看了朝阳区的几个二手房小区，价格比去年底反而涨了2000元/平方米左右，好房源根本不等挂牌就被抢走了。"

与此形成鲜明对比的是，许多三四线城市以及部分二线城市的非核心区域，房子确实出现了供大于求的局面。江西九江的一位置业顾问透露："现在我们这个楼盘打折力度很大，首付分期，还送车位和装修，就是为了尽快回笼资金。即便这样，成交量还是不理想。"

那么，这种局面是如何形成的？通过分析大量数据和采访业内人士，我们发现了几个关键因素。

首先是人口结构变化。根据国家统计局数据，2023年我国出生人口为902万人，死亡人口为1141万人，人口自然增长率为-0.17%，首次出现全年人口负增长。2024年，这一趋势进一步加剧，人口自然增长率降至-0.23%。根据人口专家预测，2025年我国人口自然增长率可能降至-0.3%左右。

人口增长放缓甚至负增长，直接影响了住房需求。中国人口与发展研究中心的数据显示，我国每年因婚嫁、生育等原因产生的新增住房需求，从2018年的约1000万套下降到2024年的约720万套，预计2025年将进一步降至约680万套。

与此同时，我国房地产开发投资曾长期保持高速增长。2010年至2020年，全国房地产开发投资年均增速达到10.7%。即使在疫情冲击下，2021年全国房地产开发投资仍增长4.4%，达到14.76万亿元。开发商对市场前景的乐观预期，导致了大量住房供应入市。

然而，随着经济增速放缓和人口结构变化，购房需求逐渐萎缩。2022年开始，房地产市场进入调整期，2023年和2024年，全国房地产开发投资连续两年负增长，分别为-5.7%和-9.3%。尽管如此，由于前期大量开工项目陆续竣工入市，市场上的房源仍然很多。

这种供求关系的变化，导致了当前部分地区房子"过剩"的现象。不过，我们需要辩证地看待这个问题。

房子过剩并不等于所有房子都会贬值。我国房地产市场分化明显，一二线城市与三四线城市、核心区域与郊区、优质房源与普通房源之间的差距正在拉大。北京中原地产的市场分析报告显示，2024年北京二手房价格差异系数达到0.47，创下历史新高，这意味着不同区域、不同品质房源的价格分化程度越来越明显。

我们的朋友王女士就深有体会。她在河北某三线城市有一套2015年买的房子，现在想卖掉置换到省会城市，但发现原来的房子已经贬值近30%，而省会城市的房价却基本保持稳定。"房子不是普通商品，不能简单说涨说跌。"王女士感慨道。

那么，面对这样的市场环境，2025年房价到底会"涨"还是"跌"？

带着这个问题，我们关注到了SOHO中国创始人潘石屹近期的一番言论。在2025年3月的一场房地产论坛上，潘石屹用了"12字"来概括他对当前房地产市场的看法："量缩价稳，区域分化，结构升级"。这12个字简洁明了地概括了当前房地产市场的特点，也为我们预判2025年房价走势提供了思路。

"量缩价稳"是指整体市场交易量萎缩，但价格不会出现大起大落。根据中国指数研究院的数据，2024年全国百城住宅均价同比下降2.3%，跌幅较为温和。2025年第一季度，这一跌幅已经收窄至1.7%，呈现企稳态势。预计2025年全年，全国房价总体将延续这种小幅波动的态势，不会出现大幅下跌。

"区域分化"是指不同城市、不同区域的房价走势差异加大。一线城市和强二线城市的核心区域，由于土地资源稀缺、产业集聚效应强、人口持续流入，房价有望保持稳中有升。而大多数三四线城市以及部分二线城市的非核心区域，受人口流出和供应过剩影响，房价仍有下行压力。

"结构升级"是指购房需求正在从"有房住"向"住好房"转变，购房者更加注重房屋品质、社区环境、配套设施等因素。优质房源、品牌开发商项目更受青睐，而普通房源可能面临更大的价格压力。

基于这三点，我们对2025年不同类型城市的房价走势做出了预判：

一线城市和强二线城市的核心区域，房价可能小幅上涨3%-5%。这些地区土地供应有限，人口导入持续，加上通胀预期，支撑了房价的上涨。从实际数据看，2025年第一季度，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅均价已经环比上涨0.8%，这一趋势很可能在后续季度延续。

普通二线城市和部分强三线城市，房价可能维持稳定或小幅波动，波动范围在±3%左右。这些城市的房地产市场相对成熟，供需基本平衡，价格不会出现大幅波动。我们在成都、武汉、长沙等城市的调研显示，2025年第一季度房价基本与2024年末持平，市场预期稳定。

大多数三四线城市，尤其是人口持续流出的地区，房价仍面临5%-10%的下行压力。这些地区供大于求的矛盾突出，开发商为了加快去库存，不得不采取降价促销策略。山东临沂、安徽蚌埠等地的一些楼盘，2025年春节后就推出了"特价房"活动，价格比2024年底低了8%左右。

当然，这只是总体趋势，具体到每个城市、每个区域甚至每个小区，情况可能各不相同。决定一个具体房源价格的因素很多，包括区位、品质、产权年限、学区等。

那么，对于像小李这样正在犹豫是否入市的购房者，我们有什么建议呢？

第一，明确自己的购房需求和财务状况。如果是刚需购房，主要为了解决住房问题，那么选择合适的时机入市比等待价格波动更重要。房子是用来住的，不是用来炒的。只要月供不超过家庭收入的30%，即使短期内房价有所波动，长期来看影响也不大。

我们的朋友张先生去年在犹豫之后决定购入了杭州的一套房子。他告诉我们："当时也担心房价会跌，但考虑到家里已经有了孩子，再租房不是长久之计。现在回想起来，这个决定很正确。虽然房价没怎么涨，但住得舒心踏实，比租房好多了。"

第二，关注城市发展前景和区域规划。城市的产业结构、人口流动趋势、重大基础设施建设等，都会影响房价的长期走势。选择经济基础好、产业升级态势明显、人口持续流入的城市和区域，长期升值的可能性更大。

我们的朋友李先生2018年在南京江北新区买了一套房子，当时均价才2万出头。随着江北新区的开发建设和地铁的开通，现在这个区域的房价已经涨到了3.5万左右。他感慨道："买房一定要看准城市规划和发展方向，这比短期的市场波动重要多了。"

第三，不要盲目追求大户型和豪华装修。随着人口结构变化和生活方式转变，小而精的住宅越来越受欢迎。根据贝壳研究院的数据，2024年全国新建商品住宅中，90-120平方米户型的销售占比达到53.7%，较2020年提高了8.2个百分点。选择刚需改善型的中小户型，不仅首付和月供压力小，未来也更容易转手。

第四，警惕高杠杆购房。目前一些银行推出了"首付分期"等产品，表面上降低了购房门槛，实际上增加了购房者的还款压力和风险。在经济增速放缓、就业形势不确定的背景下，量力而行至关重要。

我们的朋友王先生就是高杠杆购房的"受害者"。2021年他在武汉买了一套改善型住房，首付只付了两成，加上装修贷款，每月还款超过1.5万元。去年公司经营不善，他的收入大幅减少，现在每月还款压力很大，甚至考虑卖掉换小一点的房子。"买房一定要量力而行，留足备用金，不能把收入全部用来还贷。"王先生感慨道。

第五，对于投资性购房，需要更加谨慎。在当前市场环境下，投资房产的回报率已经大不如前。根据易居研究院的数据，2024年全国50个重点城市的住房租金收益率平均为1.87%，创下历史新低。如果考虑到房屋持有成本和贬值风险，投资房产的吸引力进一步下降。

回到小李的问题：2025年是否该买房？我们的建议是，如果是自住需求，经济条件允许，选择自己喜欢且能负担的房子入市无妨；如果是投资需求，则需要更加谨慎，全面评估风险和收益。

正如潘石屹所言，当前房地产市场正处于"量缩价稳，区域分化，结构升级"的阶段。这意味着房地产不再是一个简单的投资品，而是回归到居住属性。在这样的市场环境下，购房者需要更加理性，开发商需要更加务实，整个行业需要更加健康。

房地产市场的转变也反映了我国经济结构的深刻调整。过去依靠高投资、高杠杆推动的房地产模式难以为继，未来将更加注重民生改善和居住品质提升。这对广大购房者来说，未必是坏事。

随着房价趋于稳定，购房压力减轻，年轻人可以将更多资金和精力投入到教育、医疗、养老等方面，提高生活质量。同时，房地产开发商也会更加注重产品质量和服务体验，为购房者提供更好的居住环境。

我们注意到，一些优质开发商已经开始积极转型。比如，2024年万科推出的"好房子"计划，强调产品力和居住体验；龙湖集团推出的"智慧社区"项目，融合了智能家居、健康养老等元素；碧桂园增加了长租公寓、产业地产等业务比重。这些转变都表明，房地产行业正在从单纯追求规模转向追求品质和多元化发展。

从购房者角度看，这种市场环境下反而有更多选择权。不再需要担心"买不到"或"买不起"，而是可以根据自己的需求和偏好，选择最适合自己的住房方案。正如我们一位朋友所说："现在买房反而更轻松了，可以慢慢挑，不用担心看中的房子转眼就被别人抢走了。"

对于像小李这样的年轻人，我们想说的是：买房是人生大事，但不是唯一的事。无论房价涨跌，都要根据自己的实际需求和经济能力做决定，不要被短期的市场波动和他人的意见左右。正确的决策不一定是追求最大收益，而是最适合自己的选择。

最后，我们想再次强调：房子是用来住的，不是用来炒的。在当前经济环境下，购房首先要考虑的是居住需求和经济承受能力，而不是追求短期的投资回报。只有这样，才能在复杂多变的房地产市场中做出明智的决策。

你对2025年的房价走势有什么看法？你认为现在是买房的好时机吗？欢迎在评论区分享你的观点和经历，我们一起讨论这个与每个人息息相关的话题。

温馨提示：以上内容资料、素材均来源于网络，本文作者无意针对，影射任何现实国家，政体，组织，种族，个人。相关数据，理论考证皆来源于网络资料，以上内容并不代表本文作者赞同文章中的律法，规则，观点，行为以及对相关资料的真实性负责。以上文章仅供参考，具体信息还是以官方通告为准。本文作者就以上或相关所产生的任何问题概不负责，亦不承担任何直接与间接的法律责任。