北京买房：理清思路，购房建议1650

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我和爱人是非京籍，最近在北京看房，手里有现金300多万，准备贷款300万，孩子两岁，请问有没有必要现在连学区问题一起解决？现在主要看的是朝阳东四环的房子，请问哪几个小区算学区房？如果现在不买学区房，三年后再换会是什么情况？

A：

1、孩子两岁，那从理论上应该连学区问题一起解决了。要不然到5岁的时候还得考虑换房或买占坑儿房，挺折腾的。

但也考虑好，现在的学区房溢价没降低多少，平均值仍然在25%左右，各学区根据学校热门程度不同则溢价有高有低。当然具体房源也是溢价高低不同的，所以看房时最好每套房都算算账，尽量买溢价低的。

2、东四环，600万预算，那三环内有白小+80中的，还有芳草地+陈经纶的。再向北是东南三环沿线，有人朝和清朝的，都是朝阳的头部校。600万都能买到，就是基本都是老房。小区的话多了，还是先锁定学校，然后查学校的对口小区吧，问当地中介也行。

3、三年后再换，那有可能是学区房的溢价比例相对更低些。毕竟明年之后就是明确的入学低谷期了，溢价至少没道理上涨。但这得结合换房的税费成本来考量，一般是房子总价的3%左右，看看值不值吧。

仅供参考。

二

Q:

麻烦问下，现在感觉挂牌价都虚高的厉害，动不动就是几十万的价差，谈价时很难判断市场价该怎么办？

有个方庄芳古园一区中层两居的房子，标价280多，中介说270左右，进一步谈，就报到了250，应该还有空间。但心里没底可以谈到什么程度。跟中介要了今年的成交记录，感觉也都挺高的，基本没有低于250的，不知道这个成交记录是不是真实完整。一点困惑，麻烦您了。

A：

1、这问题还挺不好回答，因为市场上肯定是有这种虚高的房源，赶上了正常，但是否普遍可说不好。

我认为是不普遍，这种时期除非是中介跟卖房的业主关系好，否则根本就不会推荐价格高的。因为费力不讨好啊，付出更大的努力，扯皮砍价的时间也更长，有这功夫直接推价格低的好不好啊？

这不光是房产中介，所有销售行业的一线员工都不愿意推销价格高的，提成比例和付出的辛苦不成正比。

2、所以您看的这套房应该是特例，也就是并未虚高，是连中介都认为价格合理的房子，所以才推荐给您。但之所以能砍下这么大的幅度，或者是这套房有暗伤，或者是业主真的着急用钱。

那这种情况就考察清楚吧，没硬伤+隐情那就算占便宜捡漏儿了。但如果有硬伤就最好放弃，问不出原因则更要加小心，谁也说不好背后有什么事儿？别看上去占了便宜，但实际上买回了一堆麻烦。

3、总之在我看来现在不太可能存在普遍虚高的行情，这种情况都出现在牛市的时候，现在不具备条件。这套房是特例，建议考察清楚，先问中介，再问物业或社区，都问不出来还可以问问邻居，排除隐情后再评估，真要都没问题就有捡便宜的可能。

仅供参考。

三

Q:

咨询个问题，我家现在住丰台南四环的老小区一楼，夏天潮湿蚊虫多，冬天阴冷，所以想换到大兴好点的小区。朋友推荐了保利茉莉公馆，但听说得房率很低，请问是否值得一换？

主要是大兴的房价也不低，这次换房要添至少百万以上的贷款，我都快45了不知道是否合适？

A：

1、茉莉公馆的得房率是低点儿，但也不算太多，比平均值低个5%左右吧。当年我参与过这里的伟大事业，炒房，对比过几个竞品盘的数值，有差距但不算太过分。

房子是用来住的，如果居住体验觉得合适就换呗，不高的数值在居住的时候一般没什么感觉，有几天也就都习惯了。

2、另外这得房率对茉莉公馆的价格走势没什么影响，到目前为止挺好的，连很多业主都不知道具体得房率。打个比方这就跟汽车的油耗似的，可以说很重要，但没多少车主太过关心。

3、贷款预算和年龄这看自己了，外人不好建议。不过在我看来45岁不算怎样吧？毕竟百万贷款的月供是5000左右，可以说不低，但也谈不上太大风险和压力吧？我都50多了，还想给孩子再买一套呢，人家宗庆后70多了还生儿子呢，45岁算年轻力壮。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是面临退休买养老避暑的房子。目标城市是沈阳、大同和张家口，请问买在哪里更合适？主要是每年五月至九月居住，希望100万之内保值和宜居的。

A：

1、养老+避暑。如果是养老，那沈阳和大同的医疗资源更好，大同相对更凉快，因为海拔高。张家口的医疗不是不好，而是最适合避暑的是张北和沽源这俩县城，医疗资源跟市区就不好比了。

我这几年是都在张北避暑。理由是离北京最近，高铁时间最短，来回北京也方便。另外是房价和房租都便宜，房价均价3000多，租房则是一般是1万一年，夏天租俩仨月4/5000块钱。

2、沈阳和张家口的市区其实都不算太凉快，比北京低个5度左右吧，到了三伏天还是挺热的。相对最凉快的就是大同和张北沽源，夏天完全不用开空调，有个电扇就足够了。

3、保值不好说，我不太懂外地的房子。而且我也认为大概率是弱于北京的，所以没必要纠结保值，房子是用来住的，还是多考虑居住体验吧。

仅供参考。

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