北京人气商场易主背后：商业地产正被险资改写规则

宜家系购物中心大转手，险资接盘释放什么信号？

160亿！北京南城商业地标易主，险资成最大赢家

年客流量3000万的项目为何转手？资本流动暗藏转型密码

从无锡到北京的商业变迁：实体商业资产正在重新分配

北京南城的商业地标正迎来资本变局。长期占据大众点评北京商场热门榜前三的荟聚购物中心，近期以首批三家项目合计160亿元的价格启动交易程序。交易买方并非传统房企，而是以泰康人寿为核心的多家险资机构组成的收购基金。

这次交易的特殊性值得关注。参与收购的险资联盟包括中银三星人寿、友邦保险、大都会人寿等机构，共同出资60亿元。卖方英格卡集团则认购20亿元劣后级份额，剩余80亿元采用银行融资。交易完成后项目公司股权结构变更，但运营团队维持不变——英格卡承诺在投资期内提供接近7%的年化回报。

无锡荟聚作为英格卡在中国的首个商业项目，自2014年开业至今十年间展现持续活力。公开数据显示其年度客流量已突破1800万人次，相当于无锡常住人口的2.5倍。而总建筑面积超50万平米的北京荟聚，作为亚洲最大的单体购物中心之一，近年来年均客流量保持在2500-2800万人次区间。

企业战略调整往往源于业绩变化。英格卡集团2024财年报告显示，其净利润同比下降46.5%至8.06亿欧元。核心业务宜家零售板块表现尤为明显，中国市场销售额较2019年峰值下降约30%。这解释了为何企业选择出售成熟资产：将无锡、北京、武汉三处已运营十年以上的项目变现，可迅速优化资产负债表。

商业地产行业正在形成新型分工模式。在险资接手物理资产的同时，专业运营商持续提升服务价值。上海荟聚中心引入区域首店比例高达71%，西安项目融合汉唐文化元素的主题街区创造差异化体验。通过资产持有与运营服务的分离，既保障资本方的稳定收益，又释放了运营方的创新空间。

消费者体验将在新模式中升级。相较于追求短期回报的开发商，险资更重视资产的长期价值。北京荟购中心维持7000个免费停车位的运营策略，武汉项目持续举办北欧文化主题市集的做法，都体现了对用户黏性的投入。普通消费者甚至不会察觉商场股权变动，却能持续享受更成熟的商业服务。

行业洗牌的趋势已经显现。2024年以来，大家保险收购万达旗下四座广场，中邮保险联合中东资本接手上海博华广场等案例密集发生。仲量联行报告指出，近三年险资在内地商业地产直接投资达93亿美元，规模位居亚太首位。资本格局变迁预示着商业地产从开发驱动转向资产管理的新阶段。

需要关注的是新型合作关系。在英格卡与险资的交易设计中，7%的回报承诺来源于资产租金收益而非业绩对赌。这种方式避免重蹈早前商业地产并购中常见的经营纠纷。双方建立清晰的责权边界：资本方提供稳定资金支持，运营方专注场景创新，形成良性协作模式。

当商业地产从开发时代进入资管时代，行业洗牌正在加速。缺乏资本支持的中小运营商面临转型压力，如部分区域性商场被迫转向社区商业或主题化改造。而头部运营品牌将获得更多发展机会，万科旗下印力集团2024年新签约管理项目同比增长40%即为证明。

北京商业联合会秘书长对这类转型作出解读：“未来衡量商业项目价值的核心指标，正从位置面积转向客流质量。当资本方和运营方各自发挥优势时，消费者反而能获得更专业的服务。”这或许是160亿交易对行业的真正启示。

商业的本质终究要回归用户需求。无论商场股权如何变更，持续提供有温度的服务体验才是关键。那些精准的商品组合、便捷的停车服务、舒适的休息空间，才是真正决定消费者脚步的因素。资本游戏改变了所有者名册，但最终书写成功故事的，依旧是推门而入的每个普通人。