专题 | 新规项目显著分化，重庆去化同环比齐增

9月恰逢传统营销旺季，供应量提升和折扣力度持续加大预期助力新房成交止跌回升，但考量到当前居民购房信心和消费乏力的客观事实，整体增幅有限，延续弱复苏走势。

◎ 文/俞倩倩

8月因高温天气影响整体楼市呈现出季节性回落，新房供求稳中有降，但项目去化率同环比齐增重回年内高位。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？“金九”预期成色几何？

0 1

8月30城推盘“提质缩量”支撑平均去化率重回年内高位达42%

8月市场热度稳中有增，据CRIC监测数据，30个重点城市8月平均开盘去化率为42%，环比上升12pcts，同比上升16pcts，重回年内高位。

从项目去化率来看，天津、福州、无锡、东莞、珠海、嘉兴等6城无项目开盘或加推，炎热天气叠加低迷行情影响了房企推盘积极性。

分城市来看，去化率超6成城市为重庆、长沙、成都、宁波、杭州，主要得益于适销对路网红盘入市带动作用。而从变化趋势来看，环比涨多跌少，典型城市大体可分为以下几类：一是上海、深圳、成都、杭州等热点城市本月去化率稳中有增，热度持续上升；二是武汉、西安、南京、郑州、昆明等二线城市市场延续弱复苏走势，本月去化率延续增势；三是青岛、佛山、徐州、常州等弱二三线城市8月去化率均不足2成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。

0 2

蓉汉渝长宁郑等新规/四代宅集中入市领涨，项目间分化加剧

目前来看，各地高得房率四代宅、新规项目入市对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用，特别是在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，产品力较强的优质改善盘成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目。下表我们罗列了部分8月去化率居前产品力突出的“好房子”项目。

事实上，诸如成都、武汉、重庆、长沙、南京、郑州等短期内去化率同环比齐增皆是来自“好房子”的托举效应。以武汉为例，8月全市共计8次推盘，共计推出1528套，综合首日去化率为35%。其中新规项目推盘7次，推盘套数占比90%，首日去化率38%；老规范项目推盘1次，推盘套数占比10%，首日去化率仅为3%。再如长沙，去化率高达84%主要源于单盘驱动，即高端改善四代宅项目雨花区招商序入市拉动。重庆8月开盘清一色新规项目使得去化率同环比大增6成左右。

不过值得关注的是，随着各地新规/四代宅产品集中入市，销量亦有分化迹象，并非所有项目均能热销，以南京和成都为例，除了去化率高达8成以上的热销项目外，不乏去化率不足4成的滞销产品，譬如成都绿****项目，主要受到项目周边同类四代宅集中入市造成客户分流，因而开盘当日去化不佳；续销期整体销量开始复归常态化。而南京三个项目定位偏中高端，但区位相对一般，中****项目面积偏大，总价较高，平推补货并未集中开盘，因而整体去化平平；江北核心区两项目所处区域市场热度低，且一二手房竞争强度较大，部分优质二手房项目甚至可能分流新房客户。

0 3

沪杭甬核心区标杆豪宅去化居前，杭州滨绿豪宅“越涨越买”

上海、杭州、宁波等标杆豪宅入市使得整体市场热度稳中有增，杭州滨江、绿城两标杆豪宅入市呈现出“越涨越买”特征。下表我们罗列了8月三城热销豪宅项目基本情况。

具体来看，上海顶级豪宅标杆项目上海壹号院位于黄浦区核心地段，是上海中心城区最大体量的城市更新项目、同时为2025年首个破百亿单盘项目，套均总价5000万元起，呈现出“屡开屡罄”热销盛况：2024年8月25日首开33套房源，均价17万/㎡，共计44组认购，开盘日光；2025年1月12日二开107套，当日去化95%；2025年5月21日三开64套，开盘日光；2025年6月27日四开124套，开盘日光；2025年8月23日五开66套，日光。

究其热销原因，项目区位核心，产品质佳：项目立面采用罕见的陶板材质，搭配ArtDeco风格线条；主力户型为300-1000平大平层，全落地窗、270°弧形窗设计，采光与视野极佳；打造约4500平方米业主专属会所与1.8万平海派花园。

杭州滨江绿城兴耀建杭海威·奥映鸣翠府和滨江·鸣湖里两个标杆豪宅均在8月相继入市，凭借地段稀缺+近郊低密，当前售价较原来限价涨幅高达85%和26%。

宁波江山万里星洲项目，项目因一城一湖的核心地段+TOD复合地标综合体+宁波地产&江山万里品牌与一系列软性圈层服务+低密且纯粹高端产品等，整体稀缺性强、品质调性高，受高端客群的认可度高，整体蓄客扎实；8月16日项目加推293平大户型60套，当天去化约52套，去化率高达87%；本次加推高层产品，核心卖点为高端墅区组团内的270°观景大平层，圈层高端；成交以大东部和鄞州中心客户为主（占比约8成以上），以企业主及大型企业高管为主，年龄约40-60岁，其中不乏江山万里历史开发楼盘的老业主。

0 4

镐汉苏郑等部分楼盘加速“以价换量”
特价房等助力去库存

而对于部分市场相对低迷的弱二线城市诸如西安、武汉、苏州、郑州、福州等部分项目或加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金等，均取得了不错的营销效果。

譬如西安部分项目去化依赖降价销售策略，典型代表为中国铁建轨交秦风雅颂项目，8月13日案场推出老产品特价房100套，价格1万-1.2万元/平，相当于此前8折，以此带动8月认购套数达136套。保利未央璞悦案场优惠力度持续加大，由5个点扩至8个点，也使得销量名列前位。

武汉老规项目为应对新规项目竞争，采取积极调价策略，为8月新房案场转化率提升有所助力。以武汉白沙洲片区中建铂公馆、吴家山老城片区中铁阅湖郡等楼盘以特价房、工抵房名义让利促销，价格降幅较大，降价首周去化优异。

苏州8月销量TOP10中有8个项目价格低于当月商品住宅均价，6个项目价格低于25000元/平，折扣力度较高的项目基本分布在相城、吴江和新区等城市外围板块，文泽华府等项目折扣力度持续加大，低至75折。

郑州8月多个现房三代住宅特价房+项目盘活，对市场持续输出，如：华发峰景湾特价10500元/平冲进销量前三，8月单月销量达57套。

总体来看，当前楼市延续止跌企稳弱复苏走势，因开盘“提质缩量”8月30城市项目开盘去化率为42%，重回年内高位。成都、武汉、重庆、长沙、南京、郑州等短期内去化率同环比齐增皆是来自“好房子”的托举效应，不过随着各地新规/四代宅产品集中入市，销量亦有分化迹象，并非所有项目均能热销，南京、成都等城市除了去化率高达8成以上的热销项目外，不乏去化率不足4成的滞销产品。上海、杭州、宁波等标杆豪宅入市使得整体市场热度稳中有增，杭州滨江、绿城两标杆豪宅入市呈现出“越涨越买”特征。而对于多数弱二三线城市而言，刚需客群消费降级严重，部分楼盘仅能依托大折扣等价格策略才能实现销量提升。

预判9月，我们认为，因9月恰逢传统营销旺季，供应量提升和折扣力度持续加大预期助力新房成交止跌回升，但考量到当前居民购房信心和消费乏力的客观事实，整体增幅有限，延续弱复苏走势。城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，京沪受益于808和825新政出台，目前仍处于政策利好期，而成都、杭州因适销对路改善盘入市，市场热度有望延续。武汉、南京、合肥、郑州等二线城市或将呈现出弱复苏走势，购房信心逐步修复。值得关注的是，随着含四代宅在内的新规住宅集中入市，并非所有高得房率产品均可实现热销，内部也存在一定的分化行情，只有具备核心区位、优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势类项目才能保持高热。

排版：鸟姐

转自CRIC研究中心

以上代表研究中心团队观点，仅供参考