深圳龙华红山【联发瑧著雅居】分析，一文读懂

最新通知：深圳龙华红山【联发瑧著雅居】最后10来套准现楼（预计10月份交楼）现在一口价打到底！过来看房提前来电预约的话，建面81㎡的三房两卫只要480万起步（楼层20楼左右）而91㎡的6.25米大阳台的518万起即可购得（楼层15左右）。81平三房两卫，单价优惠完约5.9万起，而且是非常不错的楼层！市面上非常少见，在红山目前最低深业颐樾府的三房两卫总价要660多万。

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温馨提示：因近期参观的购房者较多，所以本楼盘采取预约制，过来营销中心现场参观样板间请记得提前拨打开发商售楼处400热线电话在线预约，预约看房价格更优惠，感谢您的配合！

下面是我们楼盘营销中心现场实拍照片：

备案价格表：

项目介绍

联发臻著雅居位于龙华区民治街道红山-上塘板块，周边有金地上塘道、中央原著、星河传奇等小区，配套齐全，生活氛围浓厚。

联发臻著雅居总建筑面积64166.2㎡，由3栋建筑主体组成，其中1栋一单元、1栋二单元为住宅楼栋，1栋三单元为公共住房(含自持)，总房源648户，其中保障房288户，商品房360户。

项目位于龙华区民治街道红山-上塘板块，周边有金地上塘道、中央原著、星河传奇等小区，配套齐全，生活氛围浓厚。

商业配套：
除大量的社区底商支持日常生活购物外，就近还有天虹、星河COCO Garden等中型商业体，可以满足更全面的日常生活购物需求；

红山6979

周边还有6979商业中心、Costco开市客等大型商圈，支持多元化购物、聚餐、文娱等需求。

交通配套：
项目所在上塘片区有地铁4、6号线交错，从区域站点出发，抵达深圳北、梅林、福田中心区、银湖、罗湖中心等地的出行效率较高。

示意图

项目距离4号线上塘站及6号线上芬站1.1公里左右，两站可换乘深圳北站通达全城。
教育配套：

龙华实验学校

项目距离龙华区实验学校仅600米，距离深圳市未来小学（原上芬小学）约900米。项目西侧300米还有一所27班规划九年制学校。

配套就不详细说了，在这里主要分析下产品优劣，以及接下来该如何选户型。

户型设计方面，项目主打刚需，仅有两个户型，建面约81~91㎡三房两卫。

建面约81㎡，独腿户、竖厅、三房两卫，LDK一体化布局，动静分区、室内动线清晰、功能间布局合理，区别于传统竖厅结构，这种布局通风和采光性能更强，动区与主卧可实现双面采光、对流通透，4飘台+1设备平台大幅增加了可使用面积，整体尺度确实是偏紧凑了一些，但在当前的新房市场中80㎡出头能给到三房两卫的属实难得。

不过，客厅阳台是朝西北或东北的。

其中东北向是对着金地上塘道小区，不临路，车流噪音影响相对较小，但没什么视野和景观。2单元的东北要优于1单元，因为2单元与上塘道小区楼间相对远。

西北向是1单元的西北正对2单元楼体，不临路，车流噪音影响相对较小，主要以自身小区花园为主，选高了没意义；2单元的西北对着金地上塘道小区，不临路，车流噪音影响相对较小，但楼间距有点短，不仅是视野和景观严重受阻，还存在与金地上塘道小区对视的隐患。另一侧餐厅的开窗在天井中，谈不上视野和景观，仅局限于有点进光和利于通风。

因此，这就意味着想要兼具通透性、实用性、低总价优势，就必须在朝向选择上妥协。需要注意的是，虽然餐厅开窗看出去是天井，通风和采光可能没那么理想，但一定程度上能够弥补朝西北或东北面临的通透和采光短板。

建面约91㎡，两户对称、传统经典竖厅、三房两卫，LDK一体化布局，动静分区、室内动线清晰、预留凹形嵌入式冰箱位、功能间布局合理，6.25米宽景阳台+3飘台+2设备平台大幅增加了可使用面积，相较于81㎡户型，它的整体尺度要舒适一些，更适合改善居住。周边配套已经很成熟。

东南想是1单元东南对着松仔园城中村，近景观感欠佳，远景看民治中心区，高层建筑少，在城中村不旧改的情况下，10楼以上视野都会比较好；2单元东南临双向6车道的民塘路，对同期在建的深业颐樾府和中央原著，基础视距是有，没远景视野，需要评估临路的车流噪音影响。

西南向是临双向6车道的民塘路，对星河传奇或同期在建的深业颐樾府，这俩小区的建筑总层高于本项目一样的，所以基本以楼景为主，谈不上啥景观，只是2单元的西南会比1单元西南视距要稍远一些，需要评估临路的车流噪音影响。

当然，不管是朝西南或东南的，这俩都是比较受欢迎的朝向，且主要功能间也都朝优势方向，无非是视野和景观的不同罢了。

得房率上，两种户型不含赠送得房率约80%左右，算上所有可使用的面积，使用率能达到90%，在当前新房市场中是非常突出的，。

尤其是81㎡户型，兼具低总价、高实用、通透性优势，在红山片区，不管是现在还是未来，它都会是非常有竞争力的产品。

点评：

项目主推建面约81-91㎡三房两卫，明摆着就是主打刚需的产品。

81㎡通透三房两卫的配置在新房市场中非常有竞争力，兼具低总价和实用性。

91㎡传统竖厅三房两卫户型，全优朝向和宽景阳台是亮点；两种户型不含赠送得房率约80%左右，算上所有可使用的面积，使用率能达到90%，表现突出。

优点：
1.龙华最好的地段之一，城市面貌较新

2.周边配套相对比较齐全，没有比较明显的短板
3.整个红山片区都是住宅区域，居住氛围很浓厚

4.学校带来一定的附加值，对口学校龙华区实验的生源纯A1类，师资以及成绩也算区第一梯队

5.周围二手盘价格较高，合正中央原著指导价7.35万、星河传奇指导价7.2万，楼龄均在8年以上，小户型对比上有一定的倒挂。

6.绿化率达到40%，绿化率很高。

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