新城控股多元布局穿越周期：上半年商管营收增11.78%，高回款率筑牢资金安全线

来源：财经网

文/王强

新城控股（601155.SH）于近日披露的2025年中期业绩报告显示，公司“商业运营+地产开发”双轮驱动战略持续见效，今年上半年实现营业收入221.00亿元、归属于上市公司股东的净利润8.95亿元、扣非归母净利润9.47亿元。

其中，商业运营板块表现亮眼，以69.44亿元营收（同比增11.78%）、71.20%的物业出租及管理毛利率成为业绩稳定器；同期地产开发板块则凭借103.30亿元合同销售额、115.05%的高回款率筑牢资金底盘。不仅如此，新城控股2022年开辟的建管业务也持续突破，成为支撑企业发展的“第三增长极”。

9月2日，中国银河在研报中指出，基于2025年上半年新城控股的业绩表现、财务状况等因素，预测公司2025—2027年归母净利润为8.62亿元、9.10亿元、9.55亿元，对应EPS为0.38元/股、0.40元/股、0.42元/股，对应PE为38.46X、36.43X、34.73X，维持“推荐”评级。

商管与地产协同发力，经营质效稳步提升

今年上半年，商业运营与地产开发的优势互补、协同共进，构筑了新城控股可持续发展的核心竞争力。

在地产开发业务方面，公司以“重销售、抓回款”为核心抓手，持续稳固基本盘，报告期内实现合同销售金额103.30亿元，合同销售面积133.5万平方米；实现回款金额118.84亿元，回款率达到115.05%，有回款的销售为公司筑牢资金底盘。

截至报告期末，公司共有158个子项目在建，总建筑面积达1748.47万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到1179.19万平方米（含合联营项目），为后续业绩释放储备充足动能。同时在“保交楼”方面，上半年公司实现全国超1.6万套物业高品质交付，下半年将持续优化交付流程，强化工程品质管控，确保全年交付任务高标准完成。

同期，受益于国内消费复苏政策及线下商业回暖趋势，其商业运营板块通过多维创新实现规模与盈利的双增长。在2025年促消费政策持续加码的背景下，新城控股上半年商业运营实现收入69.44亿元，同比增长11.78%，物业出租及管理业务贡献毛利45.73亿元，占公司总毛利比重从去年同期的57.21%提升至77.06%，71.20%的高毛利率持续强化盈利支撑。

截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到205座，出租率稳定保持在97.81%，覆盖上海、天津、重庆等国内141个大中城市，其中在营吾悦广场数量174座。期内，山东淄博鑫马吾悦广场作为年度首开项目正式启幕，全国首座“金标”商业标杆常州武进吾悦广场焕新升级，持续为消费者带来幸福生活体验。

同时，公司以“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”的“五边形经营理念”深化运营，通过“我爱你五月”“春纷新聚场”等IP活动及“悦会员”体系搭建，实现多方价值共创。其中，深耕九年的“我爱你・五月”活动带动吾悦广场客流量、销售额分别提升13%、15%，会员消费占比增长20%；7月联动苏超联赛打造的“吾悦爱江苏”主题活动，成功构建“体育+商业”消费场景，将赛事热度转化为商业势能。

商业运营板块的高盈利与稳增长，不仅强化了业绩贡献，更显著提升了企业的抗风险能力。随着商业的深度进阶，新城控股自2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2025年上半年该比例进一步增长至4倍。在业内看来，在国内大力提振消费的政策驱动下，未来商业板块有望为新城控股带来更大支撑。

值得一提的是，在“双轮驱动”筑牢基本盘的基础上，新城控股2022年开辟的建管业务持续突破，成为支撑企业发展的“第三增长极”。根据中报，今年上半年，新城建管新增签约面积超305万平方米，累计管理项目115个（含65个商业综合体），总管理面积突破1900万平方米，并成功跻身“2025中国代建企业品牌价值TOP10”。这一轻资产、高盈利的业务板块，正为公司构建稳定的管理费收入体系，进一步丰富盈利结构。

财务安全底色扎实，ESG赋能长期可持续发展

“双轮驱动”战略下的稳健经营，推动新城控股财务结构持续优化，抗风险能力稳步增强。

中报显示，截至上半年末，公司在手现金余额91.83亿元，净负债率维持在53.40%的低位，经营性现金流净额2.86亿元连续为正，“现金充足、负债可控、现金流稳健”的财务基本面进一步夯实。

作为房地产行业中少数坚守“零违约”的民营房企之一，新城控股坚持底线思维，持续进行积极主动的债务管理，2025年上半年已偿还境内外公开市场债券10.67亿元，继续保持每一笔债务提前或到期偿付的良好记录；截至期末，公司融资余额为522.76亿元，较年初压降13.74亿元；公司合联营权益有息负债降至25.82亿元，相比年初再次下降6.91亿元，债务结构不断优化。

稳定向好的业绩表现以及“零违约”的良好信用体系，有效降低了融资成本、增强了投资者信心，为新城控股在融资端的不断突破提供了有力支撑。

其中，今年6月12日，新城控股母公司新城发展（01030.HK）宣布，成功完成3亿美元高级无抵押债券的发行，成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企，为行业恢复海外融资信心起到积极带动作用；8月1日，新城控股成功发行2025年度第一期中期票据，发行规模10亿元，认购倍数2.28倍，期限为5年，票面利率为2.68％。这也是自2022年9月发行首笔中债增全额担保中票后新城控股成功发行的第七笔中期票据，连续四年获民企债券融资支持工具助力。

此外，在政策的引导与鼓励下，公司积极推进公募REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级REITs产品，并成功于2025年上半年完成持有型不动产ABS的申报工作。银河证券研报指出，新城控股控制负债规模，融资渠道通畅，且商管强者恒强，公司商业收入同比双位数增长，出租率维持高位，再考虑到公司毛利率提升，预测公司2025—2027年归母净利润为8.62亿元、9.10亿元、9.55亿元。

值得一提的是，除了财务端的稳健表现，新城控股通过践行ESG理念进一步夯实可持续发展根基，以责任担当赋能长期发展，将环境、社会及公司管治要求深度融入经营全流程。

中报显示，2025年上半年，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得71项国内外绿色认证，100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。而在社会责任领域，除了于环境保护端不断发力之外，依托公益品牌“七色光计划”，在教育平权、儿童健康、绿色社区、人道救助、文化工程、体育运动等版块持续发力，努力以温暖的力量推动社会进步，持续让幸福变得简单。