越秀房托亏损卖楼还债，揭秘其中的逻辑

2005年，港股上市公司越秀投资（2009年更名为“越秀地产”）分拆旗下4项出租物业——位于广州的白马大厦、城建大厦、财富广场和维多利广场，组建越秀房地产投资信托基金（简称”越秀房托”）在香港联交所主板上市，这是是全球第一只投资于中国内地物业的REITs。

此后，越秀房托又相继收购了越秀地产的多处项目！

2021年，越秀房产信托基金以78亿元向越秀地产收购越秀金融大厦后，成为香港上市房托中持有中国资产组合规模最大的REIT，越秀地产也因此获得13.66亿元的税后收益。

近年来楼市不景气，越秀金融大厦的整体出租率持续走低：从2021年末的96.1%降至2024年末的83.7%，每平方米月租金也由2021年末的200.3元降至2024年末的194.2元。

出租率和单价同时降低，意味着未来净现金流的减少，物业也会相应贬值。

为了避免对基金净值产生不利影响，越秀房托采取了两项措施：

1、出售50%的股权

9月8日，越秀房产信托基金公告称：其全资特殊目的实体计划以34.33亿元的总价，卖掉持有越秀金融大厦的目标公司50%股权，受让方为广州越秀发展集团有限公司（简称“越秀发展”）。

越秀房产信托基金的管理人是越秀房托资产管理有限公司，注册地在香港，隶属于广州越秀集团股份有限公司（简称“越秀集团”）。而受让方越秀发展，也是越秀集团的全资孙公司。

因此，这是一笔关联交易。

2、内部重组

出售50%的股权后，越秀房托将剩余50%的股权将转让给一家非全资附属公司进行内部重组。重组完成后，越秀房托对目标公司及该物业的实际实益权益将减至49.495%。

从50%降至49.495%，只减少了0.505%，可见越秀房产信托基金对这家非全资附属公司的持股比例相当高，达到98.99%。

这样操作的目的在于，将越秀房托对目标公司的持股降至50%以下，不再是附属公司，而只是参股公司。

这样一来，越秀房托就不用与目标公司合并报表，越秀金融大厦成为其“合资格少数权益物业”，价格涨跌就不用体现在越秀房托的损益里。

越秀金融大厦目前估值是多少？

根据公告，这次出售50%股权的资产净值为35.82亿元，那么100%股权就是71.64亿元，要比78亿元的买入价贬值6.36亿元。

出售50%股权的成交价为34.33亿元，要比35.82亿元的资产净值低1.49亿元，加上交易费用等成本，这次出售事项及内部重组将导致越秀房托1.65亿元的亏损。

此外，目标公司取得一家银行不超过40亿贷款的承诺函，利率为5年期LPR下浮65个基点，抵押物为越秀金融大厦及目标公司的应收租金账款；其中的30亿，准备用以偿还结欠越秀房托附属公司的部分现有应付款项。

越秀房托此次出售股权的所得款项净额预计约23亿元，连同上述贷款中的30亿共计53亿，用于偿还部分现有离岸债务，以降低负债率。

截至今年6月30日，越秀房产信托基金的借贷总额为205.65亿元，相当于总资产的48.1%，已经逼近香港《房地产投资信托基金守则》的50%上限。

除了上述项目外，越秀房托还收购了的什么项目：

1、2008年，以6.77亿港元收购广州越秀新都会大厦72.3%权益；2018年，以11.78亿元出售给独立第三方。所得款项净额10.02亿元，用于悉数支付越秀房托收购拥有武汉物业的控股公司67%的递延代价8.22亿元。

这是越秀房托唯一退出的项目，所得款项主要用于收购越秀地产另一个项目。

2、2012年，以134.4亿元收购广州国际金融中心（IFC），包括88.5亿股权代价、45亿元开发贷款及0.9亿元股东权益，这是越秀房托迄今为止最大金额的收购。

3、2015年，以26.27亿元收购上海浦东竹园CBD物业宏嘉大厦，并更名为“上海越秀大厦”，这是越秀房托唯一一次收购第三方物业。

4、2017年，以22.81亿人民币收购“武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及配套停车位“67%的股权。

其中，12.22亿元银行贷款融资，其余为内部自有资金。

为此，越秀房托将广州越秀新都会大厦出售给第三方，用10.02亿所得款项净额中的8.22亿为武汉项目买单。

然而，目前该项目在越秀房托所有项目中的出租率最低，只有66.8%。

利用债务融资投资商业地产，这种模式就是吃利率和租金回报率之间的差价，但风险也很大。

5、2018年，以5.9亿收购“杭州维多利商务中心2幢”及315个地下车位。

6、2019年，以9800万元收购城建大厦停车位和财富广场停车位。

7、2022年，以1.258亿港元收购香港越秀大厦17楼及23楼。

以上项目，除了上海越秀大厦，出售方都是越秀地产。

综上，越秀房托目前一共持有10个项目，其中广州6个、上海、武汉、杭州和香港各1个。