北京前“地产一哥”重返赛道，拿下三环核心迷你地块

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呼家楼地块是首开“1托4”城中村改造项目的一部分，首开作为实施主体，拿地属项目推进的必然步骤，带有一定政策任务属性。

彭红侠、单甜甜/发自北京

时隔两年，首开股份再次现身北京土地市场。

9月5日，北京市朝阳区呼家楼9001、9002地块出让，首开股份4.46亿元底价拍下，楼面价约8.1万元/平方米（除社区服务配套）；丰台区岳各庄L01地块则由北京城建、住总集团、北京建工、厦门国贸联合体29亿元底价拍下，楼面价约5万元/平方米。

这是一宗东三环外超迷你地块，紧邻地铁10号线金台夕照站，与CBD核心区一路之隔。从地段条件来看，呼家楼地块总土地面积5300平方米，建筑控制规模7588平方米，其中住宅部分建筑面积5508平方米，容积率2.04，限高36米。按套均120平方米户型计算，呼家楼地块只能产出不足50套房源。

位置好、地段佳、门槛低，这宗三环小王炸虽优势明显，但硬伤也较为突出。地块过小，开发成本难摊薄，利润空间受限，地块内部还有一条宽8米的东西向街坊路，加大了设计难度，也将容积率由2.04推高至2.4。另外项目还须配建2080平方米建面的社区服务设施，进一步挤压可售面积。

呼家楼9001、9002地块挂牌信息

有消息称，此前曾有房企跟进研究过该地块，但因体量过小，难以形成规模优势和品牌溢价，最终选择放弃。

与其他房企不同，首开股份拍下该地块一方面是履行城中村改造主体责任，呼家楼地块是首开“1托4”城中村改造项目的一部分，首开作为实施主体，拿地属项目推进的必然步骤，带有政策任务属性。

另一方面，首开股份捆绑开发可平衡整体收益。从“1托4”城中村改造项目来看，首开须通过4个城中村改造项目整体算账，除呼家楼地块外，其余3个地块双井、三间房、双桥总建面超21万平方米，首开可利用呼家楼地块的CBD区位溢价，对冲其他地块的潜在亏损，实现"以肥补瘦"。

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鸡腿还是鸡肋？

呼家楼9001、9002地块虽同时出让，但两地块并不相连。

从地图来看，呼家楼9001地块位于呼家楼南里西南侧，南北东三面皆为呼家楼南里小区，西侧临街对望首创禧瑞都；9002地块则位于呼家楼南里小区内部，26号楼与25号楼中部地带。这也就意味着，9002地块或将成为呼家楼南里社区服务配套。

呼家楼9001、9002地块位置

根据首开“1托4”城中村改造方案介绍，9001、9002地块原为呼家楼南里19、24号楼，两栋楼建于上世纪50年代，属危楼项目，存在较大安全隐患才进行城市更新改造。改造方案2024年7月取得北京市政府批复，2024年11~12月完成居民签约腾退和地上物拆迁。

有当地居民对中房报京津冀称，呼家楼南里社区楼栋建成年份不一，其中9001、9002地块的住宅楼为70多年楼龄的砖混结构楼，产权单位原为北京北汽摩有限公司，后来移交其他公司管理，楼里住户也在去年搬离。

9002地块内部实拍图 单甜甜/摄

贝壳二手房网站显示，9001、9002地块周边老旧小区环绕，呼家楼南里、呼家楼北里、呼家楼西里、呼家楼新苑等多为上世纪50年代起建设的板楼/塔楼，挂牌价5.6万元~6.5万元；区域内次新房只有首创禧瑞都，建成于2011年，目前贝壳二手房挂牌房源110平方米起，挂牌均价9.9万元/平方米。

从周边来看，地块南侧200米处是中国尊和中央电视台总部大楼，国贸三期、财富中心等一批北京地标性建筑目之所及；西北向500米左右是6号线金台夕照地铁站。周边有首都医科大学附属北京朝阳医院，国贸商城、好世界、万达广场、北京SKP、新世界百货等商业体，生活配套成熟。

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从“北京一哥”到业绩寒冬

拿下呼家楼地块，是首开股份两年来首次在北京土地市场成功竞得地块。作为曾经的北京“地产一哥”，首开股份减少土地储备，与近年来持续下滑的业绩表现不无关系。

首开股份财报显示，2025年上半年总营收180.39亿元，同比增长105.19%，归属母公司净利润-18.39亿元，同比减亏5.61%。上半年，首开股份通过加速项目结转实现收入翻倍，但高成本和减值压力仍导致亏损扩大，净利润持续承压。

首开股份2024年的处境同样不容乐观。截至2024年底，首开股份全口径销售金额仅为 400.13亿元，同比下降34.97%，这一数据较2022年的869.63亿元近乎腰斩。销售面积205.19 万平方米，同比下降23.96%。

业务规模也开始呈现收缩态势。截至2024年末，首开股份总资产2298.69 亿元，较上年末下降9.2%；归属上市公司股东的净资产135.72亿元，较上年末下降 37.5%。到了2025 年上半年，总资产进一步减少至2089亿元，较 2024年末下降近10%。资产规模连续下降，显示首开股份在主动收缩业务规模。

从土地储备来看，2024年首开股份全年仅获取2宗土地，分别位于成都和北京，总地价约 12.2亿元。与2020 年新增21个土地项目、2021年新增30个土地项目相比，拿地策略极为谨慎。

土地储备是房企发展的基石，如果房企土地市场没有足够的优质项目补充，随着现有项目的逐步开发完毕，其业务规模可能会进一步萎缩，市场份额也将难以维持，这或许也成为首开股份拍下呼家楼地块的原因之一。

对于首开股份的业绩表现，中泰证券表示，首开股份短期流动性压力可控，但经营端修复仍需时间。有评级认为，其信用风险短期受股东支持缓和，但长期资产质量恶化可能加剧估值波动。

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国企联合体抱团拿地

丰台岳各庄L01地块位置同样极佳，位于西三环外，距离中关村、金融街、丽泽、总部基地等均在10公里以内。

挂牌文件显示，丰台岳各庄DC-L01地块土地面积21772.59平方米，建筑控制规模58000平方米，容积率约2.66，限高60局部80米，起始价29亿元。

岳各庄L01地块实拍图 单甜甜/摄

配套上，岳各庄L01地块生活配套完善，有中国人民解放军总医院第五医学中心、千禧购物中心、银座和谐广场、万丰公园等，南侧是北京十一中堂实验学校，今年高中部将招收首届学生。

不过，该地块距离地铁站并不算近，与地铁10号线六里桥站相距2公里左右，对通勤族不太友好，且地块北侧就是北京西站车辆段，存在一定噪音干扰。另外，地块南侧的岳各庄批发市场按目前街区控规预计 2028 年底拆除完毕，在此期间可能存在一定噪音、交通拥堵等问题。

周边来看，岳各庄L01地块老破小环绕，大多为经适房、老公房，次新二手房紫辰院的挂牌价约8.9万元/平方米，保利和光逸境逼近10万元/平方米。相比之下，岳各庄L01地块楼面价仅5万元/平方米，存在较大利润空间。

从新房来看，丰台近年来加快供应，新盘库存积压。克而瑞数据显示，2022年~2024年丰台区涉宅用地供应总建面近300万平方米，是北京供应量最高的区域，连续多年的大规模供地让丰台市场供需有所失衡。

克而瑞统计数据

据不完全统计，丰台目前主要在售新房超20个，其中2024年以来拿地销售新房包括羊坊板块中建壹品花香壹号，大瓦窑和颂九里、西贤府，丰台科技园中建云境、中海丰和叁號院，万泉寺中海丽泽叁號院等。产品以改善型为主，主流网签均价约7.5~10万元/平方米，产品重合度较高，竞争态势明显。

2025年起丰台区供地虽有所收紧，但超大库存积压下，岳各庄L01地块能否跑出高流速，对开发公司仍是个不小的考验。

有消息称，北京城建和住总集团联合体拍下岳各庄L01地块早有苗头。早在8月15日，城建发展召开第九届董事会第二十二次会议，审议通过了《关于公司与关联人合作投资房地产项目的议案》，其中的关联人，即住总集团旗下北京金第房地产开发有限责任公司。

根据议案，双方组成联合体独立或联合外部企业合作投资北京市内房地产项目，项目整体支付的地价款及后续开发建设资金总额度不超过55亿元。竞得土地后，合作各方共同申请设立具有独立法人资格的项目公司，负责项目具体开发运作，项目公司由城建发展控股。

会议召开的同一时间，北京市工程建设招标投标交易系统发布岳各庄L01地块施工招标和项目监理，招标人正是城建发展。

岳各庄L01地块是城建发展董事长齐占峰上任后拿下的首个项目。齐占峰在城建发展2025年年中销售工作会上提到，要坚持拿地即营销的理念，加快产品周转，加速项目去化。岳各庄L01地块未来能否如齐占峰所愿，加快周转与去化仍未可知。

有信源透露，岳各庄L01地块拍卖前夕，厦门国贸也有报名拍地，但成交名单中并未出现厦门国贸的信息，厦门国贸也未出价，业内预测未来城建联合体或与厦门国贸合作开发该地块。