华润利润超过“保绿中”总和 地产五巨头半年报亮出哪些“家底”

没有“铁打”的第一名，只有“流动”的排行榜。

在房地产市场不断调整的背景下，央国企保利发展（下称“保利”）、华润置地（下称“华润”）、中海取代了曾经的万科、碧桂园等，成为新一代榜单“霸主”。

在中指研究院和克而瑞研究中心2025年上半年销售额的榜单中，房地产行业最新诞生的“五巨头”保利、绿城、中海、华润、招商蛇口（下称“招商”），它们各显神通、成功霸榜，但在逆流而上的过程中也暴露出自身的优劣势，保利蝉联“销冠”“营收之王”，很有“面子”，但是要论赚钱，还是归母净利润最高的华润赚到了“里子”。那么，这五家巨头PK，谁的“含金量”更高？

保利有“面子”

据中指研究院数据统计，全口径销售额前三名的房企分别为保利、绿城、中海，销售额分别为1451.71亿元、1222亿元和1201.5亿元。华润、招商分别位列第四名、第五名，对应销售额分别为1103亿元和888.9亿元。

保利仍然处于“销冠”地位，但绿城、中海、华润销售额“咬”得紧，相差不大。这四家房企在上半年销售额都过了千亿，与第五名招商拉开了差距。

需要指出的是，在中指研究院的排行榜中，绿城的全口径销售额加上了代建部分。若不算代建部分，根据克而瑞研究中心统计，保利、中海、华润为前三名，绿城就退到了第五位。

从营收规模来看，保利是上半年行业内唯一一家营收超千亿的房企，达到1168.57亿元；华润依然实现了营收双位数增长，其上半年营业收入949.21亿元，同比增长19.96%；中海营收832.19亿元，位居第三位。

其实，保利的第一名是来之不易的。在此前多年“保三争一”的口号下，保利铆足劲拿地扩储，目前，其土地储备已经达到了约1.14亿平方米，稳居行业第一，比中海和华润加起来的土储规模还要大。

但是，保利的土储中有不少是之前在三四线城市拿的，所以就能级分布来看，三四线占比为43.8%，二线占比为43%，一线城市占比为12.8%。也正因如此，保利目前面临着来自三四线城市较大的去化压力。

近两年，保利也在“腾笼换鸟”，加大比例投向一二线城市。今年上半年，保利斥资509亿元拿地，仍然位居行业第一，而且上半年保利重点投资一线城市，建面占比达到23.8%。

因此，从规模来看，保利拿了四个“第一”，其销售规模、营收规模、土储规模、拿地金额均位居首位，短时间内其“龙头地位”已难以撼动。

要论进取之心，中海可能很想摘掉“老二”的帽子，其上半年斥资401.1亿元拿地，仅次于保利，且六成都投向了一线城市，前脚75.02亿元在北京海淀拿了地王，后脚就去上海静安、普陀“砸”了118.88亿元。从中海的布局可以看出，它就是要“收割”这轮一线城市回暖中豪宅火爆的“红利”。

华润和绿城也强调了土储的布局结构，华润土储中一、二线城市的占比达到70%，绿城表示其土储中一、二线城市占比已经到80%。

华润有“里子”

从去年开始，华润取代了中海，当上了房地产行业新晋“利润王”。根据上半年“战况”，华润的归母净利润达到了118.8亿元，位居第一，并且与中海的86亿元拉开了差距。

然而，华润赶超中海，靠的不是开发，而是收租。今年上半年，华润占总营业额仅21.7%的经常性业务贡献了60.2%的核心净利润，达60.2亿元；而开发销售型业务仅带来39.8亿元核心净利润，同比减少23.8%。经常性业务指的就是购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等的运营性收入。

华润抢先一步实现了“开发+经营”两条腿走路，尤其是经营业务，不仅能提供稳定的现金流，而且毛利率还高。今年上半年，华润经营性不动产业务毛利率就达到72.9%，远超开发性业务15.6%的结算毛利率。

其实，中海的毛利率虽然下滑到了17.4%，但是在行业内依然领先，奈何中海的经营性业务规模尚小，占总营收不足5%，对整体毛利率拉动作用甚微。保利也面临一样的短板，尽管正在转型城市运营商，但是其上半年不动产经营收入仅为25.4亿元，与华润的百亿营收贡献相差较远，转型步伐明显慢了。

不仅如此，上半年保利归母净利润同比下滑了六成。对此，保利发展董事、总经理潘志华也在业绩说明会上解释，“报告期内，因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。行业仍处于深度调整期，公司虽已保持较大强度的增量投资，且增量项目盈利能力较好，但存量项目较多，去库存与盈利改善仍然需要一定周期。”

而绿城也受到了存货的拖累，归母净利润仅为2.1亿元，同比减少了89.74%，一项关键的影响因素便是因推动长库存去化，计提相关资产减值损失19.33亿元。

再从净利率指标来看，只有华润和中海的净利率维持在两位数，分别为15.47%和11.45%，而保利、绿城、招商已经降到了个位数，其中，绿城最低，已经降到了2.27%。

所以，对于保利、绿城、招商来说，最大的难题还是保“利润”。

谁是“大哥”？

在房地产行业告别“三高”发展模式后，安全是放在首位的。

从安全角度来看，截至上半年末，华润和中海“底子”更厚，在手现金超千亿，且净负债率都低于40%；保利的在手现金居首为1366亿元，但是净负债率略高为59.64%，这三者的安全系数相对更高一些。

再看绿城，其在手现金668亿元，净负债率较去年底提升7.3个百分点，为63.9%，不仅如此，绿城的净负债率在近年呈现上涨态势，这点是需要警惕的。同时，招商在上半年末的净负债率为66.42%，在5家房企中属于最高。

不过，这五家房企毕竟是头部房企，相关指标都符合“三道红线”的“绿档”要求。

事实上，房地产行业发展至今，“规模为王”时代已经过去，那么，从多指标考量，这五家房企，谁未来更具有发展优势？

综合来看，保利是“规模之王”但是也有利润的“烦恼”；华润是“多面手”，一手开发、一手收租，能赚钱，财务也稳健；中海稳扎稳打，不断聚焦高端产品线；而绿城、招商还需要加快追赶步伐。

你更看好哪家房企呢？

新京报贝壳财经记者徐倩

制图 卢子雄

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐