韩国限购令下，日本房产成海外资本最后的“价值洼地”

有钱都没地方买房？这年头想要在海外配置资产感觉真的是越来越难了。

就在近期，韩国国土交通部发布的一则收紧外国人购房的公告，再次引起了海外投资者的广泛关注。

有些人认为，韩国出台外国人购房限制政策，完全是冲着中国投资者来的。也有人称，不少中国买家连夜取消去首尔看房的机票，转身改订飞往日本的航班。

这究竟是怎么一回事呢？

韩国限购

禁止外国人买房

8月21日，韩国国土交通部发布一纸公告，正式宣布在首都圈的大部分地区对外国人实施“房地产交易许可制”：

• 首尔25区、仁川7区及京畿道23市郡被划为“外国人土地交易许可区”；

• 外国人在这些地方购买6㎡以上的住宅时，必须先获得当地政府批准；

• 外国人购房后，需在4个月内入住并连续居住至少2年。

• 如果违反规定，将被处以最高相当于房价10%的罚款，并可能被取消交易。

这项新规基本涵盖了公寓、独栋、多户住宅等所有房产类型。这是韩国自1998年土地市场开放以来首次推出类似的限购措施，新规于8月26日起实施，为期一年。韩国政府还计划根据情况进一步延长限制期限。

这项被称为"史上最严"的购房限制措施，直接冲击了近年狂飙的外国资本购房潮，也不是对中国投资者的影响最大。

据了解，在韩国买房的所有外国人当中，中国人的数量最多。数据显示，截至2024年底，外国人持有100216套韩国住宅，其中56%为中国人持有，今年首尔首都圈外国人购买的住宅中，73%是被中国人买下的。

韩国这项新政的发布，意味着以投资为目的的“购而不住”的投资之路已经走不通了。因此，许多中国投资者立即掉头，将投资目的地转向了日本。

全球收紧

日本房产还能买吗？

其实，不单单是韩国首先发布购房限购令。今年以来，全球多个国家相继出台了针对外国人的购房限制政策：

加 拿 大

2025年1月起，温哥华和多伦多对外国购房者征收额外15%的“投机税”，并禁止非居民购买非自住房产

葡 萄 牙

2025年终止“黄金签证”购房移民政策，此前该政策允许通过购房获得居留权，导致里斯本等城市房价飙升

澳大利亚

4月1日起，禁止外国投资者购买已建成住宅，一直到2027年3月31日；

西 班 牙

西班牙政府于5月向议会提交议案，准备对非欧盟买家征收100%的房产税。

希 腊

2025年将雅典等热门区域的购房移民门槛从25万欧元提高至50万欧元，以限制投机性购房

除了以上这些政策，美国、新西兰、新加坡等国家也发布过限制外国人购房的类似政策。可以说，中国人今后想要在海外买套房，限制越来越多，成本越来越高。

那么，日本的政策又如何呢？

目前，日本对外国人的购房还是比较开放的，没有专门出台针对外国人的购房限制政策，外国人可以在日本自由购买住宅、商业用地或土地。

因此，在全球房产购买收紧的背景下，日本房产变得尤为稀缺，成为海外投资者配置资产的最后的价值洼地。

值得注意的是，虽然日本现在还没有限制外国人购房的政策，但是外国人购房已经引起日本政府和民众的关注。

今年7月，东京千代田区要求大型房地产企业等加入的日本不动产协会协助防止以投机为目的的住宅交易，要求房地产开发商等引入禁止购房者5年内转售房屋的条款等。

关于市区再开发项目销售的住宅，千代田区将要求开发商引入“禁止转售条款”，禁止购房者在房屋交付后5年内转售。同时还要求开发商禁止以1名购房者的名义购买同一住宅楼内的多套房产。

这被认为是东京都内的地方政府首次因住宅价格高涨等理由，要求房地产行业限制住宅转售。

调查显示，东京23区的公寓平均价格已达到1亿日元左右，即使是二手公寓，其价格仍在上涨，特别是东京都心3区的千代田区的公寓价格飙升尤为明显。

此外，神户市、京都市等地方政府准备导入“空置税”，打击“以投机目的购买且无实际居住情况的住宅”购房行为，确保本国国民都能买上房。

近年来，东京、大阪、名古屋等核心城市的新房价格持续攀升，其背后推手就是海外资金的疯狂涌入。

日本大型房地产服务公司世邦魏理仕的调查数据显示，2025年上半年，海外投资者对日本房地产的投资额高达1.14万亿日元，创下历史最高纪录，这反映出日本房地产市场需求坚挺。

总的来说，相对于欧美国家，日本不仅房价相对低廉，更提供完全产权政策，中国投资者在日本购房配置资产，这些资产可用于自住、子女留学住宿、租赁或转售获利，因而被中国投资者视日本房产为“价值洼地”。

除此之外，欧美的投资基金也积极收购日本办公楼、公寓和商业设施，更是看中了日本政治稳定、信息透明和价格上行趋势。

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