楼市调查 | 开售三年去化未及五成 中信泰富广州白鹅潭超级大盘前路

观点网 广州白鹅潭的滨江大盘又传新消息。

9月9日，市场消息称，广州滨江天地一期·璇湾正式加推。

从2021年开售至今，这个125万平方米的城市大盘还未展露全貌。不过，相关中介透露，此次仅加推了一个梯腿，是一期D栋的137平方米四房两厅两卫户型产品，总价在620万到750万之间。

实际上，从拿地至今，广州滨江天地从不缺热度，进入2025年，该项目更是铆足了劲不断加速。即便是在行业调整与楼市下行的当下，同样频频传出捷报：月度热销5亿元、单日劲销20套、白鹅潭热销双冠王……

趁着热度借势加推本无可厚非，但在喜报之外，市场同样关注到，在二期项目接踵而至的当下，广州滨江天地一期正面临着售价接连下调、网签情况不及预期等情况。

超级大盘

据了解，广州滨江天地本次并非整栋加推，仅加推一期D栋的部分户型。

相关中介透露，此次加推房源为137平方米的四房两厅两卫产品，仅D栋一个梯腿，量不算多，总价在620万到750万之间，均处于现房交付的状态。

“最近咨询的客户都比较多，今年137户型加推，到场的也不少，约了四五组客户带看。”上述中介透露。

该人士表示，目前广州滨江天地一期项目在售户型包括109平方米的三房两卫，四房户型涵盖125平方米、134平方米和137平方米，另外还有部分161平方米五房户型在售。

“三房户型库存告急，四房目前还有比较多的选择。”

时间齿轮拉回到五年前，彼时中信泰富联合中船集团力退万科、保利、中海等头部企业，以81.96亿+25%自持商业商务建面的代价成功竞得广船一期地块。而后，这两家央企再次联合出手，斥资187.6亿，拿下广船后续地块。

凭借上述两宗地块，中信泰富规划了一个体量达125万平方米的城市大盘，命名为“广州滨江上都”（而后更名为广州滨江天地），总投资不低于400亿元。

从项目配套看，观点新媒体查阅发现，广州滨江天地坐落在荔湾白鹅潭片区，项目位于广州11号线和佛山11号线的鹤洞东站，串联天河、海珠、荔湾、白云等核心区，7站即可到达珠江新城。

从商业配套来看，全国首家雅诗阁优选官宣进驻，预计今年内开业；万豪酒店旗下最高端品牌——JW万豪，也已完成意向签约。

除此之外，一期商业璇湾坊“无界滨水公园街区”在今年5月正式开业；太古里商业、山姆会员店预计2025下半年开放；广州首座万象城封顶招商中，预计2026年开业……

超级大盘、超高配套……这个拥有得天独厚优势的项目在开盘之初便引发了市场的热火。

于2021年11月，项目率先推出了28席350平方米的璇湾公馆，开盘当天销售3.6亿元。

住宅项目则在次年1月正式面世，据彼时市场报道来看，广州滨江天地首期住宅开盘，涵盖110-155平方米户型产品，价格达到了7.5-8万元/平方米。

要知道，当时项目周边新房均价也不过5.5万元/平方米。

即便售价刷新片区的新房单价，但吸引了超过700组客户冻资，实现去化率80%、揽金约15亿元。

不过这个天花板级别的项目，后续走势并非一帆风顺。

有着江景、改善定位的广州滨江天地，许是给了市场太高预期，以至于一点零星问题都能引发购房者的巨大关注。

从市场报道看，2023年以来，项目因质量问题、外立面及公区交标等问题，多次引发市场热议。

高开低走

虽然经过升级改造重新赢得了购房者的认可，但一连串的风波还是让广州滨江天地走出了高开低走的路径。

从销售价格来看，在2022年首次开盘之时，项目销售均价高达7.5至8万元/平方米，巅峰时期，部分房源价格甚至超过8.5万元/平方米。

时至今日，从第三方平台上看，该项目销售均价已经回落至5.3万元/平方米。

有中介透露，目前109平方米户型均价降到了在4.4万/平左右，四房户型均价也在5万元/平方米左右。

有熟悉广州市场的业内人士透露，市场预期是一方面，但项目价格下调主要还是受行业大环境的影响。

近两年，全国房地产市场整体处于调整周期，广州作为一线城市，虽有政策托底，但压力同样不小，不少开发商都通过“以价换量”的方式加快去化。

从国家统计局公布的数据来看，2025年7月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比降幅为1.1%其中，广州新建商品住宅销售价格环比降幅为0.3%，与去年同月相比则下降4.6%，前七月销售价格与去年同期相比则减少6.5%。

上述人士认为，得益于产品和配套，广州滨江天地的价格在同片区来看还是比较坚挺的。

第三方数据显示，荔湾区二手房8月份销售均价为3.06万元/平方米，周边在售的中海保利朗阅平台标价在4.8万元/平方米，荔湾新天地3.5万元/平方米。

价格不稳同时，这个开盘三年多的项目网签情况同样不及预期。

从广州住建委披露的数据来看，广州滨江天地住宅产品备案名为广璇花园，自2022年1月起接连拿下五张预售许可证，批准销售的住宅套数达到1270套，涉及17.89万平方米。

截至2025年9月9日，项目网签套数为757套，网签面积为7.66万平方米，按此计算，去化率为42.82%。

数据来源：广州住建委、观点指数整理

或许是得益于白鹅潭片区进入价值兑付期，今年以来广州滨江天地迎来了一波火热行情。

官方数据显示，今年3月项目成交76套，热销超5亿元，单日卖出3800万元；而后8月加推，项目单日劲销20套……

与此同时，项目以紧抓热度多次加推，同时通过清盘、特价、促销等活动来加速成交。

有市场人士表示，广州滨江天地一期加紧推盘、销售，根本原因是二期项目即将入市，接下来的重心会转到二期项目当中。

据了解，目前项目二期的售楼部已经建设完成，准备对外开放。相关销售人员也提到，“二期最快年底开售，现在准备把售楼部搬到船坞那边”。

不过，提及项目一期与二期，上述销售显然更加推荐一期产品，他表示：“一期是现房，不用等。另外，二期更加靠近路边，比一期更加远离江边，有视野遮挡。”

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