广西南宁一小区业主与物业互相起诉！律师：主张物业费减免需长期全面取证

南宁玖悦府小区内部道路旁杂草丛生 受访者供图

这段时间，广西南宁玖悦府因为“业主与物业互诉”闹得沸沸扬扬。

据南宁房天下数据，该楼盘销售均价约8000元/平方米，套均总价为75万元～105万元，2022年12月陆续交付。

虽然项目已交房两年多，但有业主反馈小区存在诸多问题，如小区围墙仍用铁皮代替、地下车库未交付、地下停车场多处漏水等。

“小区本身基础设备就差，2.8元/平方米·月的物业费远超周边同类小区，部分业主与物业公司（注：广东龙光集团物业管理有限公司南宁分公司）协商降价无果后，采取了拒交物业费的措施。”9月6日，业主陈先生通过微信告诉《每日经济新闻》记者。

业主向每经记者出示的《民事起诉状》显示，今年3月就有业主因拒交物业费被物业公司起诉，到今年7月底，更是有超20名业主被告上法庭。

业主与物业“互诉”

“收房时开发商（南宁市骏荣房地产开发有限公司，以下简称骏荣公司）说围墙是临时围挡，结果两年过去还是铁皮，地下车库更是到现在都还没交付。”陈先生的话道出了小区部分业主的不满。

这场纠纷的核心是2.8元/平方米·月的物业费。

根据业主们的说法，玖悦府收费高于周边多个小区，服务水准却大打折扣，认为质价不符。

业主们向每经记者提供的照片显示，小区存在围墙仍用铁皮代替、地下车库未交付、地下电动车停放处多处漏水等问题。

小区围栏仍用铁皮代替

小区车库漏水

更让业主们无法接受的是，2022年12月收房时，开发商与物业公司隐瞒了房屋未通过消防验收和五方验收（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同参与的法定验收）的事实，直至2023年3月验收才通过。

双方矛盾爆发的节点在今年7月。

业主们集体发函要求调低物业费，但最终双方协商未果，超20户业主收到了法院传票。

每经记者获取的《民事起诉状》显示，多数业主涉及的物业费金额在2000元~6000元，包含拖欠的物业管理费以及违约金。

不过业主也随即向物业提起了反诉，要求撤销前期物业服务合同并退还每户1000元物业费，理由是签订合同时存在欺诈行为。

业主收到民事起诉状

业主反诉物业

“上个月法院开庭审理，业主的反诉和应诉一并进行，开庭后业主陆续提交了一些证据，但目前还没有新进展。”陈先生告诉每经记者。

9月7日、8日，每经记者多次联系项目物业方面寻求采访，接听电话的工作人员留下了记者的联系方式，并表示会向上反馈，但截至发稿仍未获得答复。

另据《南国早报》，物业方面对于业主提到的基础设施不到位、要求降物业费等，也表达了自己的苦衷和委屈。

据工作人员透露，他们已就围墙建设提交方案，但因开发商资金问题搁置；地下车库漏水等硬件问题多次协调开发商无果。而物业因为垫付水费和公摊电费快撑不住了，而降费申请跟上级公司申请了但没有回音，目前只能按现有标准收费。

无法解决此问题？

“目前监管账户资金已全部用于支付该项目农民工工资；南宁龙光玖悦府项目因与银行存在经济纠纷，资不抵债，当前涉及未售楼栋已被银行查封冻结；因该项目目前已无资金来源，小区围墙及内部未建道路建设问题，开发商明确答复目前无法解决此问题。”

天眼查数据显示，骏荣公司持股99%的大股东为南宁市龙光房地产开发有限公司，为龙光控股的关联公司，而龙光控股2022年3月出现流动性危机，目前仍在化债过程中。

面对这样的现状，业主可以要求降物业费吗？

9月7日下午，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣向每经记者分析称，物业费和服务质量之间存在直接的法律关系，业主可以以服务质量不符合约定主张减免或整改，但需证明物业公司构成相应违约。小区围墙、地下车库未交付属于开发商责任，并非物业的义务。但是，类似地下电动车停放处漏水通常属于物业维修范围，物业未修则构成服务瑕疵或服务问题。

“不过，是否可以主张减免费用要看具体情况，通常如果只是小瑕疵，法院往往不会支持。如果业主想主张减免物业费，需要进行长期全面的取证，务必紧扣物业服务方案，比如保洁、绿化、安防等全方位取证。而且，必须做长期的取证。”王玉臣说。

王玉臣还提到，从法律层面来说，开发商与物业公司是两个相对独立的法律关系，开发商承担房屋及配套设施的质量交付义务，依据是《商品房买卖合同》。而物业负责按照《前期物业服务合同》提供服务（包括协调开发商解决配套问题）。物业未尽协调义务需视情况承担违约责任，但业主不能以此拒交物业费，物业费并非开发商交付义务的对价。

另据“龙光宝”小程序，龙光股份在南宁的在售产品有近10个，包括龙光世纪、龙光国际、玖珑府、玖云著等楼盘。

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