左手出售资产，右手再融资，“收租公”越秀房产基金将入账53亿元

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

靠收租盈利的“房东”也要出售资产，标的是位于广州CBD珠江新城的写字楼。

9月8日，越秀房产信托基金（00405.HK，下称“越秀房产基金”）公告称，其全资特殊目的实体计划以34.33亿元的总价，卖掉持有越秀金融大厦的目标公司50%股权，受让方是广州越秀发展集团有限公司（下称“越秀发展”）。

越秀发展是越秀房产基金的外部关联方，越秀发展、越秀房产基金的重大基金单位持有人及管理人均由广州越秀集团股份有限公司（下称“广州越秀”）最终控股。

目标公司余下50%股份将转予内部重组方进行内部重组，内部重组方为越秀房产基金的非全资附属公司。内部重组完成后，越秀房产基金于目标公司及该物业的实际实益权益将减至49.495%。

完成出售事项和内部重组之后，目标公司将不再是越秀房产基金的附属公司，而这距离越秀房产基金收购越秀金融大厦不到4年。

与此同时，越秀房产基金还公告了一笔再融资。目标公司已取得一家银行就本金额不超过40亿元的新银行融资的承诺函。新银行融资将按照中国人民银行公布的5年期贷款市场报价利率下浮0.65%的年利率计息。

越秀房产基金称，出售事项所得款项净额，预计约为23亿元；连同预期将从新银行融资提取用于再融资的30亿元，所得款项总额约为53亿元，拟全部用于越秀房产基金现有债务的按期偿还或提前偿还。

卖掉越秀金融大厦半数股权

无论是出售物业，还是再融资，目标均指向缓解越秀房产基金的债务压力。

越秀房产基金在公告称，自2021年收购越秀金融大厦以来，疫情、俄乌冲突、全球经济不确定性加剧以及美国通胀及利率上升等多种因素的影响，中国香港银行同业拆息率于2021底触底反弹。

因此，越秀房产基金的融资成本持续攀升，进而导致其净利润及每个基金单位分派承压。于2021年12月31日，越秀房产基金平均融资成本为2.25%，于2025年6月30日为3.33%。

此外，截至2025年6月30日，越秀房产基金的借贷总额为205.65亿元，相当于总资产的48.1%，已经逼近香港《房地产投资信托基金守则》的50%上限，如果限额被超越，越秀房产基金将难以借到新的钱。

可以对比的是，于2021年12月31日，越秀房产基金的借贷总额在总资产中的占比为40.2%。

为了降低借贷比率和融资成本，越秀金融大厦的半数股权不仅要沽出，基金的部分现有债务也要进行再融资。根据公告，目标公司已于8月29日取得贷款银行发出的融资承诺函，涉及本金额不超过40亿元，这笔新的银行融资的抵押物越秀金融大厦及目标公司的应收租金账款。

从这笔融资中，目标公司提取30亿元，用于偿还结欠越秀房产基金附属公司的部分现有应付款项，该笔款项将与出售事项所得款项净额23亿元一并汇出中国，用于偿还越秀房产基金的部分现有离岸债务，所得款项总额约为53亿元。

基金管理人预期，出售事项、内部重组以及再融资将会降低越秀房产基金借贷比率及利息费用，增加可分派收入总额及每个基金单位分派。

其中，越秀房产基金的借贷比率预期降至约41.2%，重新接近2021年末的水平。

出售事项及内部重组将导致越秀房产基金产生1.65亿元的亏损，根据公告，该估计亏损主要是根据交易价格34.33亿元与目标公司的资产净值35.82亿元之间的差额计算得出。

手持10项物业半年收入9.66亿元

地处广州CBD珠江新城核心区域的越秀金融大厦，与广州知名地标国金中心的直线距离仅数百米。2021年12月，越秀房产基金斥资78.73亿元，从越秀地产手中将这一资产收入囊中。

时代财经了解到，越秀金融大厦由地上4层零售空间、64层甲级写字楼及地下4层地库组成。其中，写字楼的可出租总面积约为16.64万平方米，零售商场的可出租总面积为3818.19平方米。

作为一支“收租股”，越秀房产基金的收入主要来自于旗下各类资产的租金。自收购以来，越秀金融大厦为越秀房产基金带来的经营收入超过了13.78亿元。

具体来看，2022年越秀金融大厦实现的经营收入最高，将近4.24亿元。此后，越秀金融大厦的效益连年下跌，2023-2024年的年度经营收入分别为3.99亿元、3.62亿元，2025年上半年为1.65亿元。

根据财报，于各报告期末，越秀金融大厦的整体出租率（注：不含车位和公建配套）持续走低，2021-2024年各年末分别为96.1%、91.6%、88.5%、83.7%，于2025年6月30日进一步降至82.1%，对应的租约单价分别200.3元/平方米/月、199.7元/平方米/月、204.2元/平方米/月、197.7元/平方米/月、194.2元/平方米/月。

不过，越秀金融大厦并非越秀房产基金所有资产中表现最差的。单就出租率而言，于2025年6月30日，位于武汉市硚口区的商业综合体整体出租率最低，仅有66.8%，其中，甲级写字楼部分出租率为61.5%，零售商场部分为82.4%。

越秀房产基金主要在内地进行资产配置，旗下拥有10项物业，全部位于一线或新一线城市，分别是广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心、越秀金融大厦，上海的越秀大厦，武汉物业（即武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位），杭州维多利以及香港越秀大厦17楼及23楼，业态覆盖写字楼、酒店及服务式公寓、批发商场、零售商场四大业态的租金。其中，写字楼、酒店这两大资产是其营收主力。

今年上半年，越秀房产基金实现收入总额9.66亿元，同比减少6.6%，已连续第二年下降；受投资物业公平值亏损的影响，越秀房产基金的亏损面进一步扩大，除税后净亏损3.37亿元，而去年同期为亏损4052.9万元；每个基金单位中期分红0.0333元，同比减少10.2%。

截至2025年6月30日，越秀房产基金的物业整体出租率（注：不含酒店、服务式公寓、停车位，下同）约为82.2%，同比下滑1.8个百分点；对应的租约单价为187.5元/平方米/月，每平方米月租金同比下滑6.4元。

基金管理人表示，针对越秀金融大厦的一系列事项完成后，越秀房产基金的借贷比率不仅得以下降， 再融资预计将降低利息费，这将有助于越秀房产基金在利率环境持续高企的情况下抵御潜在风险，并保留其在未来出现增值收购机会时进行此类收购的灵活性。