借房给人却被说已经卖掉了，业主起诉成功要回房子和使用费！

房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师，靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。

业主出于 “帮朋友照顾母亲” 的善意，将昌平房屋无偿借给他人使用，十余年后续要返还时，对方却辩称 “房屋是 2005 年从业主前夫手中购买的，只是没过户”，业主起诉 “解除借用合同 + 腾房 + 付每月 1 万占有使用费”，法院最终判决 “解除借用合同 + 10 日内腾房 + 按每月 1 万付使用费”！近日，北京市昌平区人民法院审理此案，明确 “无证据证明存在买卖合同，借用合同可随时解除，无偿占用十余年应返还并支付使用费”，为 “善意借房后被拒还” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）原告诉求与核心事实

原告刘敏（房屋所有权人，胜诉方）诉称：

判令解除与周伟（被告）之间的房屋借用合同关系，解除时间为本案起诉状送达周伟之日；

判令周伟立即返还 “昌平四号房屋”（登记在刘敏名下，单独所有）；

判令周伟自判决确定的腾退之日起至实际腾退之日止，按每月 10000 元标准支付房屋占有使用费；

本案诉讼费由周伟承担。

事实依据：

房屋权属清晰：“昌平四号房屋” 是刘敏的个人合法财产，2009 年 3 月 20 日通过《存量房屋买卖合同》购买，当日完成产权登记，房屋性质为商品房，共有情况为 “单独所有”，与前夫赵凯（2007 年经法院调解离婚）无任何权属争议；

借用关系成立：赵凯与周伟是朋友关系，2009 年前后，周伟因 “母亲生病需就近照顾”，请求赵凯帮忙找房，赵凯与刘敏商量后，出于善意将 “昌平四号房屋” 无偿借给周伟使用，双方未约定借用期限，仅口头约定 “需用时可随时返还”；

多次索要无果：

几年后周伟母亲搬离房屋，刘敏首次提出 “返还房屋”，周伟以 “儿子在北京体育大学上学，需住到毕业” 为由拖延；

周伟儿子大学毕业后，刘敏从 2020 年起多次通过电话、微信向周伟索要房屋，周伟先后以 “正在找房”“疫情期间不便搬家” 等理由推脱，2023 年底甚至直接否认 “借用事实”，声称 “房屋是 2005 年从赵凯手中买的，只是当时是经济适用房不能过户”；

无买卖事实佐证：刘敏从未见过周伟所谓的 “购房合同”，也未收到过任何购房款，前夫赵凯也明确表示 “从未将房屋卖给周伟，当时只是碍于朋友情面同意无偿借用”。

（二）被告（周伟）答辩理由

周伟辩称，不同意刘敏的全部诉讼请求，理由如下：

双方并非借用关系，而是买卖关系：2005 年赵凯（刘敏前夫）因 “项目资金紧张”，称 “昌平四号房屋登记在朋友名下，但实际是自己出资购买，可低价出售”，当时周伟因母亲生病需照顾，便以 “每平米 4000 元，180 平米总价 70 万元” 的价格购买了该房屋，只是因 “当时是经济适用房不能过户”，所以未办理产权转移登记；

已实际占有使用多年：自 2005 年 “购买” 后，周伟一直居住在 “昌平四号房屋”，至今已十余年，期间刘敏从未提出过 “返还房屋”，现在突然主张 “借用”，是 “见房价上涨想反悔”；

无购房凭证的理由：声称 “当时是现金支付 70 万元购房款，赵凯未出具收据，也未签订书面买卖合同，只是口头约定‘过户条件成熟后再办手续’”，但无法提供任何资金支付记录、沟通记录或证人证言佐证。

（三）第三人（赵凯，刘敏前夫）陈述

赵凯述称：

与刘敏 2007 年离婚，“昌平四号房屋” 是刘敏 2009 年离婚后单独购买的，与自己无关，认可房屋归刘敏个人所有；

2009 年前后确实因周伟 “母亲生病需照顾”，帮忙向刘敏商量借房，当时明确是 “无偿借用，需用时可随时还”，从未与周伟达成过 “房屋买卖协议”，也从未收到过周伟所谓的 “70 万元购房款”；

周伟现在主张 “已购买房屋”，完全是 “为了霸占房屋编造的谎言”，自己愿意出庭作证证明借用事实。

（四）法院查明关键事实

房屋权属证据：刘敏提交的《不动产权证书》《存量房屋买卖合同》显示，“昌平四号房屋” 2009 年 3 月 20 日登记在刘敏名下，单独所有，购房款由刘敏个人支付，与赵凯无关，周伟对该证据的真实性无异议，但辩称 “2005 年购买时房屋还没登记在刘敏名下”，却无法提供 “2005 年房屋权属状况” 的任何证据；

借用关系证据：

赵凯的询问笔录明确 “无偿借用，无买卖事实”，与刘敏的陈述一致；

刘敏提交的 2020-2023 年与周伟的微信聊天记录显示，多次提及 “房屋是借你的，现在我需要用，你尽快找房搬走”，周伟在 2022 年之前的回复中从未提及 “已购买”，仅以 “正在找房” 拖延，直至 2023 年底才突然主张 “买卖关系”；

买卖关系无证据：周伟主张 “2005 年以 70 万元购买房屋”，但未提交任何书面合同、购房款支付凭证（现金或转账）、证人证言，甚至无法说清 “2005 年房屋的具体位置、面积、原产权人”，与 “昌平四号房屋 2009 年才登记在刘敏名下” 的事实矛盾；

占有使用事实：周伟认可 “自 2009 年前后起居住在‘昌平四号房屋’至今”，但无法证明 “居住的合法性源于买卖”，仅能证明 “实际占有”，而刘敏能证明 “占有源于无偿借用”。

二、案件分析

（一）争议焦点

刘敏与周伟之间是 “房屋借用合同关系” 还是 “房屋买卖合同关系”？

刘敏能否主张解除借用合同，要求周伟返还房屋并支付占有使用费？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

“买卖关系” 不成立，“借用关系” 依法采信

依据《民法典》第五百九十五条 “买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同” 及《民事诉讼法》第六十七条 “当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”：

周伟主张 “2005 年从赵凯手中购买房屋”，但存在三大核心矛盾：① 房屋 2009 年才登记在刘敏名下，2005 年时赵凯并非房屋所有权人，无权处分；② 无任何书面买卖合同、购房款支付凭证（现金无收据，转账无记录）；③ 刘敏与赵凯 2007 年离婚，房屋是刘敏 2009 年单独购买，与赵凯无关，赵凯也明确否认 “出售房屋”；

刘敏主张 “借用关系”，有前夫赵凯的证言、微信聊天记录（周伟前期未否认借用事实）、房屋产权证书（证明刘敏是唯一所有权人）佐证，且周伟自 2009 年起无偿占有房屋，符合 “借用” 的特征，故法院依法采信 “借用关系成立”。

借用合同可随时解除，周伟应返还房屋

依据《民法典》第六百六十七条 “借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”（借用合同参照适用借款合同相关规定）及第六百七十五条 “借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”：

双方未约定借用期限，刘敏作为房屋所有权人，有权 “随时要求解除借用合同并返还房屋”；

周伟已无偿使用房屋十余年，远超 “临时借用” 的合理范畴，继续占有使用显失公平，刘敏通过诉讼方式主张权利，已给予周伟 “合理的准备期限”，故 “解除借用合同 + 返还房屋” 的诉求符合法律规定，法院应予支持。

占有使用费应按每月 1 万元支付，符合市场标准

依据《民法典》第五百七十七条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”：

周伟在借用合同解除后，若未按判决腾退房屋，继续占有使用的行为构成 “无权占有”，应向刘敏支付占有使用费，弥补刘敏的 “房屋无法使用或出租” 的损失；

参照 “昌平四号房屋” 同地段、同面积商品房的租金标准（周边类似房屋月租金约 9000-11000 元），刘敏主张 “每月 1 万元” 符合客观市场行情，法院予以支持。

三、裁判结果

原告刘敏与被告周伟之间就 “昌平四号房屋” 形成的借用合同关系，于 2024 年 7 月 25 日（刘敏当庭明确要求解除之日）解除；

被告周伟于本判决生效之日起十日内，将 “昌平四号房屋” 腾空并返还给原告刘敏；

被告周伟于本判决生效之日起十日内，向原告刘敏支付房屋占有使用费（计算方式：自本判决第二项确定的返还房屋之日起至实际腾退之日止，按每月 10000 元标准计算）；

本案诉讼费由被告周伟承担。

四、案件启示

（一）房屋所有权人：善意借房 “三要点”，避免被拒还

明确借用关系，留存书面凭证

即使是帮朋友、亲属的忙，借房时也应签订书面《房屋借用协议》，明确 “借用期限（无期限则约定‘出借人需用时可随时要求返还’）、借用用途（如‘仅限本人居住，不得转租转借’）、是否无偿（明确‘无偿借用，不支付租金’）、返还条件（如‘出借人提前 30 日通知，借用人需在通知期满后 15 日内腾退’）”，并由双方签字按手印，避免 “口头约定无凭据”（本案中刘敏因无书面协议，需通过前夫证言、微信记录佐证，增加了维权成本）；

定期核实房屋使用情况，留存沟通记录

借房期间，定期通过微信、电话询问房屋使用情况，明确告知 “‘如需收回房屋会提前通知’”，并留存沟通记录（如微信聊天记录、通话录音）；若发现借用人 “擅自转租、改变房屋用途”，及时提出异议并固定证据，避免因 “长期不关注” 导致借用人产生 “房屋可长期占用” 的错觉（本案中刘敏虽多次索要，但前期未留存完整沟通记录，导致周伟后期否认借用事实）；

及时维权，避免超过诉讼时效

若借用人拒绝返还房屋，应在知道权利被侵害之日起 3 年内提起诉讼，避免因 “超过诉讼时效” 丧失胜诉权；起诉前可向借用人发送书面《催告函》（注明 “要求 X 日内腾退房屋，否则将追究法律责任”），并通过快递邮寄，留存快递回执和函件内容，作为 “已催告” 的证据（本案中刘敏及时起诉，未超过诉讼时效，且通过起诉状送达实现了 “通知解除” 的效果）。

（二）借用人：无偿借房 “两底线”，不可恶意霸占

尊重所有权人权利，按约返还房屋

无偿借用他人房屋是基于 “信任与善意”，若所有权人提出 “收回房屋”，应在合理期限内腾退，不可编造 “已购买”“已装修投入大” 等理由拒绝返还，否则将承担 “腾房 + 支付占有使用费” 的法律责任（本案中周伟因拒绝返还，不仅需腾房，还需按每月 1 万支付使用费，得不偿失）；

无买卖事实，不虚构 “交易关系”

若确实与所有权人或其亲属有 “购房意向”，务必签订书面《房屋买卖合同》，支付购房款时通过银行转账（备注 “购房款”）并要求出具收据，及时办理网签或产权过户手续；无任何证据证明买卖事实时，不可虚构 “已购买”，否则将因 “举证不能” 承担败诉后果（本案中周伟因无任何购房证据，“买卖关系” 主张被法院驳回）。

（三）亲属 / 朋友：居中协调 “原则”，不越权处分

不擅自处分他人财产，明确权利归属

若朋友、亲属请求 “帮忙找房”，需先确认房屋所有权归属，不可在未获所有权人明确授权的情况下，擅自承诺 “房屋可出售”“可长期借用”；若所有权人同意借房，需协助双方签订书面《借用协议》，明确权利义务，避免后期卷入纠纷（本案中赵凯作为前夫，仅协助沟通借房，未越权处分，故不承担任何责任）。

（四）核心提醒：善意借房 “明关系，留证据，早维权”

本案中刘敏胜诉的核心，在于 “房屋权属清晰，有证据证明借用关系，及时起诉维权”；周伟败诉的关键，在于 “无任何证据证明买卖关系，无偿占用十余年拒绝返还，违背诚信原则”。这警示所有房屋相关参与者：

✅ 所有权人需重视 “书面协议与证据留存”，善意借房也要保护自身权益；

❌ 借用人不可 “贪心霸占”，无买卖事实切勿编造谎言，否则将承担法律责任；

⚠️ 遇到 “借房被拒还”，及时收集 “权属证据、借用关系证据、催告记录”，必要时咨询律师，通过法律途径维护合法权益。

房屋借用承载着人与人之间的信任与善意，只有双方都秉持诚信、明确权利义务，才能避免 “好心借房却被赖账” 的纠纷，守护这份善意与社会信任。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）