买通州农村房住 28 年，诉确权，法院判归买家 北京律师专业解读

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原告 1996 年花 5000 元买通州农村正房五间，付清房款、入住使用 28 年并翻建，此前法院已确认买卖合同有效，因房屋未过户，起诉 “确认房屋归自己所有”，原房主五位继承人未答辩缺席庭审，法院最终判决 “房屋归原告所有”！近日，北京市通州区人民法院审理此案，明确 “农村房屋买卖中，买受人是本集体成员 + 合同有效 + 实际履行，物权已转移”，为 “农村集体土地房屋确权” 纠纷提供关键裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情简介

房屋买卖与长期占有

陈强（原告，胜诉方）系北京市通州区A村集体经济组织成员。1996 年 5 月 30 日，陈强与同村村民林建国（已故原房主）签订《房屋买卖合同》，约定 “林建国将‘通州一号宅院’（通州区A村某号院）内正房五间以 5000 元出售给陈强”，合同有中证人文军、林辉等 4 人见证，代笔人林涛签字。

签约当日，陈强一次性支付 5000 元购房款，林建国将房屋、《集体土地建设用地使用证》（土地使用者为林建国）交付陈强。此后，陈强一直居住在 “通州一号宅院”，2024 年对院内正房五间进行翻建，期间无任何人提出异议。

合同有效确认与确权诉求

林建国及其妻子杨兰（已故）育有五子 / 女：林伟、林芳、林强、林丽、林敏（五被告，原房主继承人）。2020 年 9 月，陈强为明确合同效力，起诉五被告 “确认 1996 年房屋买卖合同有效”，通州法院作出 A 号民事判决书（2020 年 2 月 17 日），判决 “合同合法有效”，该判决已生效。

因 “通州一号宅院” 仍登记在林建国名下，未过户至陈强名下，2024 年陈强再次起诉，要求 “确认院内正房五间归自己所有”，五被告经法院合法传唤，无正当理由未到庭答辩。

关键证据支撑

权属基础证据：1996 年《房屋买卖合同》原件（有见证人、代笔人签字）、《集体土地建设用地使用证》原件（陈强持有），证明 “买卖关系真实，林建国曾是合法权利人”；

合同效力证据：通州法院 A 号生效民事判决书，确认 “1996 年买卖合同有效”，排除合同无效争议；

实际履行证据：陈强陈述 “1996 年付款后持续居住至今”，结合 2024 年房屋翻建事实，及同村村民证言（佐证其长期占有），证明 “已完全履行合同义务，实际享有房屋权益”；

主体资格证据：陈强的村集体经济组织成员证明，证明 “具备购买本村房屋的合法资格”。

（二）原告诉求与被告情况

原告陈强诉求

确认位于北京市通州区A村“通州一号宅院” 内正房五间归自己所有；本案诉讼费由五被告承担。

被告情况

林伟、林芳、林强、林丽、林敏（五被告，原房主继承人）经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证权利。

（三）法院查明关键事实

陈强 1996 年购买房屋时，已具备通州区A村集体经济组织成员资格，符合 “农村房屋买卖需本集体成员” 的政策要求；

1996 年《房屋买卖合同》已履行完毕：陈强支付 5000 元购房款，林建国交付房屋及土地使用证，陈强长期占有使用并翻建房屋；

通州法院 A 号生效判决已确认 “买卖合同有效”，五被告未对该判决提出异议，亦未举证 “合同履行存在瑕疵”；

林建国、杨兰已去世，五被告作为第一顺位继承人，未提出 “对房屋享有继承权” 的抗辩，也无证据证明 “陈强存在违约或无权占有”。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈强作为村集体经济组织成员，购买同村房屋的主体资格是否合法？

1996 年买卖合同已生效且履行完毕，陈强是否有权主张房屋所有权？

（二）胜诉关键：法律适用与事实认定

本案核心依据《物权法》第三十三条（物权确认请求权）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款（民法典施行前法律事实适用旧法），结合农村房屋买卖规则，从两方面突破争议：

陈强主体资格合法，符合农村房屋买卖政策

依据《土地管理法》第六十二条 “农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准”，及农村房屋买卖的司法实践 “本集体成员之间买卖房屋有效”：

陈强是通州区A村集体经济组织成员，1996 年购买同村村民林建国的房屋，不违反 “集体土地房屋不得向非本集体成员转让” 的禁止性规定，主体资格合法；

无证据证明陈强购买房屋后另行申请宅基地，未违反农村宅基地管理政策，进一步佐证买卖行为的合法性。

合同有效 + 实际履行，物权已转移，陈强有权确权

依据《物权法》第三十三条 “因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，及 “买卖合同有效且履行完毕，物权应归买受人” 的裁判规则：

生效判决已确认 1996 年买卖合同有效，排除 “合同无效导致物权无法转移” 的障碍；

陈强已履行付款义务（支付 5000 元），林建国已履行交付义务（房屋 + 土地使用证），陈强长期占有使用并翻建房屋，双方以实际行为完成物权变动的核心要件，物权已转移至陈强；

五被告作为继承人，未举证 “林建国生前对房屋有其他处分” 或 “陈强未履行合同”，亦未提出继承权主张，应承担举证不能的不利后果，陈强的确权诉求符合法律规定。

三、裁判结果

位于北京市通州区A村“通州一号宅院” 内正房五间归原告陈强所有；本案诉讼费由被告林伟、林芳、林强、林丽、林敏共同承担。

四、案件启示

（一）农村房屋买受人：确权避坑 “四要点”

确认自身资格，留存成员证明

购买农村房屋前，需确认自己是房屋所在村的集体经济组织成员（可向村委会申请出具《成员证明》），避免因 “非本集体成员” 导致合同无效；若后续涉及确权，该证明是核心证据（如本案陈强的成员资格，是法院支持其诉求的基础）。

签订规范合同，保留完整履行证据

签订书面《房屋买卖合同》，明确 “房屋位置、价款、付款方式、交付时间、土地使用证移交”，由买卖双方、中证人、代笔人签字，注明日期；

付款时要求出卖人出具《收据》，备注 “XX 宅院购房款”，留存银行流水（若现金支付，需有见证人在场）；

收房后保管好《集体土地建设用地使用证》、房屋钥匙，留存居住证明（如水电费缴费记录、翻建合同、邻居证言），证明 “长期实际占有”。

及时确认合同效力，排除确权障碍

若出卖人去世或房屋涉及继承，建议先起诉 “确认买卖合同有效”（如本案陈强 2020 年确认合同效力），避免后续确权时因 “合同效力争议” 拖延；生效判决是确权的重要依据，可直接证明买卖关系的合法性。

房屋翻建需合规，留存审批 / 施工证据

若对房屋进行翻建，需向村委会申请并留存《翻建审批表》（如有）、施工合同、材料购买发票，证明 “翻建行为合法，进一步巩固对房屋的权益”（本案陈强的翻建事实，强化了其 “实际权利人” 的主张）。

（二）农村房屋出卖人 / 继承人：履约诚信，尊重既成事实

出卖人：按约交付房屋与证件，不事后反悔

签订买卖合同后，需及时交付房屋及《集体土地建设用地使用证》，不可因房价上涨、家庭成员反对等原因，否认买卖事实或拒绝配合确权；若去世，应提前告知继承人房屋已出售的事实，避免继承人不知情引发纠纷。

继承人：知晓房屋已出售，不滥用继承权

作为原房主继承人，若知晓房屋已出售且合同有效，应尊重 “买卖既成事实”，不可因 “未过户” 主张继承权；若对合同效力有异议，需在诉讼时效内（3 年）提交证据反驳，否则将承担败诉后果（如本案五被告缺席，未提出异议，法院支持原告确权）。

（三）核心提醒：农村房屋确权 “资格 + 合同 + 履行” 三要素缺一不可

本案中陈强胜诉的核心，在于 “本集体成员资格合法 + 买卖合同经生效判决确认有效 + 已付款、占有、翻建完成实际履行”；五被告败诉的关键，在于 “未答辩、无证据反驳，放弃权利主张”。这警示所有参与者：

✅ 买受人需重视 “资格审查 + 合同规范 + 证据留存”，确保买卖行为合法且可举证；

❌ 出卖人 / 继承人不可 “忽视农村房屋买卖规则，事后反悔或滥用权利”；

⚠️ 涉及农村房屋确权，建议提前咨询律师，明确 “主体资格、合同效力、履行证据” 是否完备，避免因 “证据不足” 或 “资格不符” 导致确权失败。

农村房屋承载着村民的基本居住权益，其买卖与确权需严格遵循法律及政策规定，唯有 “合法交易、诚信履约、留存证据”，才能减少纠纷，保障买受人的合法物权，维护农村集体土地房屋交易秩序。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）